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土地売買にかかる消費税とは?

2019年10月に10%にアップした消費税。土地売買自体は消費税の課税対象ではなく、消費税がかかりませんが、土地売買に関連して、課税対象になるもの、ならないものがあり複雑な面も…。
ここでは、消費税の課税対象になる取引条件、土地売買で課税対象になる場合、非課税になる場合、土地売買した時の消費税に関する注意点をご紹介していきます。

目次

消費税の課税対象になる取引条件とは?

消費税は生活の中で最も身近な税金と言えるでしょう。国税庁のホームページには、「消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します」、そして消費税は「生産、流通などの各取引段階で二重三重に税がかかることのないよう、税が累積しない仕組みが採られています」とあります。

土地売買は原則として非課税です。土地は、商品・製品やサービスとは違い、「消費」されるものではないという考え方からです。とはいえ、土地売買に関連した売買の中には消費税が課せられるものがあります。

消費税の課税対象になるもの、非課税になるものを詳しく見ていく前に、まずは消費税の課税対象となる取引条件を整理しましょう。 再度、国税庁のホームページから紹介すると、課税される取引として、次のように書かれています。
「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。」 文章だと難しいですが、わかりやすく説明すると、以下の4つの要件を満たす取引と定められています。

消費税の課税対象になる4つの条件
1. 日本国内において行うもの
2. 事業者が事業として行うもの
3. 対価を得て行うもの
4. 資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供となるもの

土地売買で課税対象になる場合とは?

土地売買は非課税ですが、関連した取引の中には消費税の対象となるものがあります。土地売買は金額が大きくなるため、土地売買自体は非課税でも、取引全体でみると、消費税が大きな額になることもありますので注意が必要です。
 

不動産会社による建物の売買

土地の売買は非課税ですが、不動産会社から土地と建物を購入した場合、建物には消費税がかかります。「消費税の課税対象」で見たとおり、国内で、事業者である不動産会社が事業として対価をもらって、建物という資産の譲渡を行うものだからです。
 

地下の車庫の売買

地下に作った車庫の売買は、土地ではなく設備の売買にあたります。そのため消費税の課税対象となります。
 

仲介手数料

土地の売買では多くの場合、不動産会社が仲介を行います。仲介手数料は、不動産会社が行う仲介という役務(サービス)に対する対価なので、消費税の対象となります。 同様に、ローンの事務手数料、司法書士の登記代行手数料なども消費税の対象となります。

土地売買で非課税になる場合とは?

土地売買は非課税ですが、売買する土地にある定着物、さらには建物を不動産会社を通さずに個人から直接購入した場合は非課税になります。詳しく見ていきましょう。
 

土地の売買

土地売買は非課税です。国税庁のホームページでは非課税取引の範囲について、「次のような取引は、消費税の性格や社会政策的な配慮などから非課税となっています」と記し、複数の項目を上げています。その一番最初に「1 土地の譲渡、貸付け(一時的なものを除く。)など」とあります。土地は「消費」するものではないという考え方に基づいているようです。ちなみに、有価証券、利子や保険料、商品券なども非課税取引とされています。
 

土地の定着物の売買

消費税で非課税となる「土地」には、立木など独立して取引の対象となる土地の定着物は含まれません。つまり、山林などの売買では、立木の代金には消費税がかかります。 ただし、宅地の場合は、庭木、石垣、庭園など宅地と一体として売買されるものも非課税となります(建物とその附属施設は除きます)。
 

土地の売買にかかる税金

土地の売買には消費税以外にも税金が関わってきます。土地や建物の登記にかかる「登録免許税」、売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書などに印紙を貼って収める「印紙税」です。税金が二重に課税されることはないので、これらの税金は非課税です。
 

個人による建物の売買

個人が建物の売主である場合は、冒頭の「消費税の課税対象になる4つの条件」の「事業者が事業として行うもの」に該当しないため消費税がかかりません。例えば、中古住宅を個人同士で売買する場合、土地にはもともと消費税がかかりませんが、建物も非課税になります。

土地売買した時の消費税に関する注意点とは?

土地売買には消費税がかかりませんが、新築住宅や中古住宅の売買では、土地(消費税がかからない)と建物(消費税がかかる)の価格は、販売価格として一括で提示されていることがほとんどです。以下の点に注意してください。
 

不動産価格は税込み表記

不動産の価格は、2017年3月31日までは消費税を含まない「税抜き」での表示が認められていました。しかし現在は不動産業界の自主規制ルール「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第10条38項において消費税がかかる場合は「消費税込み」で表示することになっています。
例えば、土地が3500万円、建物が1500万円の新築住宅の場合。消費税は建物の1500万円にかかり、150万円になります。つまりこの新築住宅の販売価格は、5150万円となります。
 

消費税率は引き渡し時点にならう

2019年10月1日、消費税は8%から10%になり、前日まで108円で売られていたものが、この日から110円になりました。消費税は1989年4月に3%で始まり、1997年4月に5%に、2014年4月に8%に、そして2019年10月に10%になりました。
不動産売買では、消費税は不動産の引き渡し時点に課税されます。次の税率アップはまだ具体化されていませんが、税率アップの期間は短くなっています。今後、不動産の売買が消費税アップのタイミングと近くなるような場合は、引き渡しがいつなのか(消費税アップの前か後か)明確にしておきましょう。
 

仲介手数料の支払額

仲介手数料は、土地や建物の売買の際に不動産会社に支払う手数料のことです。不動産会社は売り主と買い主の間に入って、契約の事務作業やときには価格などの調整を行います。 仲介手数料には取引額に応じて、上限が以下のように決められています。

・取引額200万円以下の金額        取引額の5%以内
・取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
・取引額400万円を超える金額       取引額の3%以内

少し複雑なのですが、例えば、取引額が1000万円だった場合、

・200万円以下の金額        200万円×5%=10万円
・200万円を超え400万円以下の金額 200万円×4%=8万円
・400万円を超える金額       600万円×3%=18万円

となり、合計で36万円が仲介手数料になります。 400万円を超える時には「取引額×3%+6万円」という式を使って計算できます。

仲介手数料の支払額を算出する時に注意したいのは、不動産の価格は前述したように「税込み表示」になっていますが、仲介手数料の算出には消費税を含まないことです。 つまり、土地が3500万円、建物が1500万円、建物にかかる消費税が150万円、販売価格が税込み5150万円の物件の場合、仲介手数料は消費税を除いた5000万円をもとに計算します。この場合、先程の式を使って計算すると、仲介手数料は、5000万円×3%+6万円=156万円になります。 さらに、仲介手数料には別途、消費税がかかりますので、総額は156万円+消費税=171万6000円となります。

土地売買における消費税は、しっかり理解して賢く対処を

土地売買は大きなお金が動きます。今回見てきたように、土地売買には消費税はかかりませんが、不動産会社による建物の売買、仲介手数料などには消費税がかかり、一方で、個人による土地の売買は非課税など、複雑な面もあります。消費税はもはや、私たちの暮らしから切り離すことはできません。ポイントを押さえて、うまく付き合って行くことが大切です。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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