住宅税とは?購入時と購入後にかかる税金について解説!

はじめての不動産売却講座

【最終更新日】2024.3.14

【投稿日】2020.7.2

住宅には購入時や保有時など状況に応じて様々な税金が発生します。

この記事では、状況ごとに異なる税金の種類や計算方法について解説します。更に、少しでも税金を少なくするための方法など、実践可能な節税方法も合わせて紹介していきます。

住宅にかかる税金の種類とは？
住宅にかかる税金の計算方法とは？
額を引き下げる方法はある？
みんなの節税対策とは？
住宅購入の際には税金の支払い分も考慮しておく

住宅にかかる税金の種類とは？

住宅購入の際には状況に応じて以下のような種類の税金が発生します。それぞれ順を追って見ていきましょう。

住宅の購入時にかかる税金

住宅購入時には、以下のような税金が発生します。

まず、印紙税は売買契約書の金額によって税額が変動するため、自分の購入する住宅や土地の費用がいくらになるのか計算しましょう。契約金額が大きくなるほど税額も多くなるため、必要な印紙税の額には注意してください。

次に、登録免許税は新築住宅か、中古住宅を譲り受けるかによっても税額が変わります。新築住宅の場合、法務局の登記簿には記載されておらず、所有者も明らかになっていません。そのため、最初に所有権保存登記が必要になり、所有権移転登記よりも低い税額で登記できます。

前に所有者がいた建物・土地を購入した場合は、所有権移転登記が必要です。こちらは住宅なら固定資産税評価額の2%、土地なら1.5％を支払う必要があります。
印紙税と登録免許税は、どちらも契約と登記のタイミングで支払えば、それ以降支払う必要はありません。

不動産所得税については、住宅建築後6か月～1年ほど経ってから届く納付書に納付金額が書かれています。注意点としては、都道府県ごとに決められた期限以内に申告することです。自治体によっては10日以内という期限を設けていることもあるため、事前に申告期限をチェックしましょう。

固定資産税と都市計画税は、住宅を購入後に継続して支払い続ける税金です。実際に住んでいなくても、所有しているだけで発生する点に注意しましょう。
住宅と土地の評価額は3年毎に評価替えが行われ、税額も変動します。土地は周辺の地価に影響されますが、住宅は築年数と共に評価額が減少していきます。

都市計画税は自治体によっても異なるため、お住まいの自治体のホームページなどで確認してください。
いずれの税金にも特例や軽減措置が用意されているため、適用可能なものがあれば活用すると負担が軽くなります。

■印紙税
印紙税は、住宅購入の際に作成される不動産売買契約書に印紙を貼り付け、その上から消印して納税することになります。印紙税の税額は契約書上の契約金額に応じて異なってきます。印紙税の計算方法については後ほどご紹介していきます。

■消費税
消費税は消費税課税事業者である不動産会社から建物の購入や仲介サービスを受ける際に発生するものです。具体的には仲介する不動産会社に支払う仲介手数料や購入する住宅の建物部分、さらに土地に家を建てる際に支払う建築請負工事代金に対して10％が発生します。尚、土地については消費すべきものではないという考え方から消費税の課税対象となっていません。

■登録免許税
登録免許税は不動産購入や住宅を建築した場合に土地や建物の所有権を登記したり、住宅ローンを組んだ際の抵当権の登記設定をする際にかかる税金です。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額に対して税率をかけて計算されます。尚、住宅の床面積が50㎡以上であれば税率の軽減が受けられます。

■不動産取得税
不動産取得税は新築や増改築、売買、交換、贈与を通じて不動産を取得した際に発生し、各都道府県に申告と納税が義務付けられている地方税です。適用される税率は原則として「4％」ですが、一定要件を満たす新築住宅や長期優良住宅の場合には「3％」となります。

住宅購入資金の贈与にかかる税金

住宅購入資金を父母や祖父母から受けて購入した場合、贈与税がかります。贈与財産には税率が異なる「特例贈与財産」と「一般贈与財産」の2つの区分があります。税率については特例贈与財産に対するもののほうが一般贈与財産よりも低くなっており、特例税率の速算表に基づいて計算します。

特例贈与財産とは、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の子や孫が直系尊属（祖父母や父母など）から贈与された財産のことです。一般贈与財産は特例贈与財産以外の財産のことで、例えば夫婦間の贈与や親から子に対する贈与で子が未成年の場合などに該当する財産となります。

住宅の保有にかかる税金

住宅の保有にかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。
通常、一戸建ての住宅は固定資産税と都市計画税を合わせて10～15万円が相場とされています。

それぞれの税率・税金の計算方法・特例措置について一覧でまとめました。

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地と住宅を所有している人に課される税金です。
毎年4～6月に各自治体から通知書が届き、一括納付または4期分割納付の方法を選べます。
基本となる税率は「固定資産税評価額×1.4%」であり、建物は築年数によって徐々に評価額が下がります。
また住宅用地の特例措置として、次の条件に当てはまれば税率が軽減されることがポイントです。

・小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税が1/6
・一般住宅用地（200㎡超）は固定資産税が1/3

他にも、新築住宅には固定資産税の減額措置があります。

・新築住宅は床面積120㎡以下なら新築後3年間は固定資産税が1/2
・認定長期優良住宅は新築後5年間は固定資産税が1/2

次に都市計画税は、自治体が都市計画事業・土地区画整理事業に充当するための税金です。
こちらも固定資産税と同様に毎年1月1日時点での土地・住宅所有者に課税されます。
計算方法は「評価額×税率（最高税率0.3）」で、税率は自治体によって異なります。
都市計画税も固定資産税と同じく軽減措置があるため、積極的に利用しましょう。

・住宅1戸につき200㎡以下まで都市計画税が1/3
・住宅1戸につき200㎡超を超える部分は評価額の2/3に軽減軽減

制度も利用しながら、上手に住宅購入を進めてください。

住宅にかかる税金の計算方法とは？

住宅にかかる税金の種類について見てきましたが、ここでイメージしやすいように例を挙げながら計算方法をお伝えしていきます。

住宅の購入時にかかる税金

住宅の購入時にかかる各税金の計算方法です。

■印紙税
印紙税の計算ですが、契約金額「500万円超1,000万円以下」の場合で1万円、同「1,000万円超5,000万円以下」は2万円、同「5,000万円超1億円以下」は3万円となっています。

例えば、3,000万円で購入した土地に1,500万円で建物を建築し、そのために4,000万円の住宅ローンを組んだとします。この場合、住宅ローン契約書と請負工事契約のそれぞれで2万円、合計で4万円の印紙税が発生することになります。

■消費税
消費税は仲介手数料や建築請負工事代金などに対して10％をかけて計算します。請負工事代金が1,000万円なら消費税は100万円となります。

■登録免許税
登録免許税の計算は固定資産税評価額に所定の税率をかけることで求めます。・登録免許税額 = 課税標準 × 税率例えば、売買によって取得した土地の所有権移転登記で固定資産税評価額が3,000万円の場合は以下の通りとなります。

・固定資産税評価額3,000万円 × 税率2％ =60万円

■不動産取得税
不動産取得税額の算定式は以下の通りとなります。

・不動産取得税額＝固定資産税評価額 × 税率

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の住宅の場合、税率3％をかけた60万円が取得税となります。しかし、新築住宅や長期優良住宅の場合、後述する税務上の軽減措置が適用されるため、実際の取得税はずっと低いか、課税されないという場合もあります。

住宅購入資金の贈与にかかる税金

贈与税は以下の計算方法によって計算します。

・基礎控除後の課税価格＝【贈与を受けた財産の合計額】－【基礎控除額110万円】
・贈与税額の計算＝【課税価格】×【課税価格に応じた税率】－【適用控除額（200万円以下の基礎控除後課税価格を除く）】

贈与税の税率（特例税率と一般税率）については国税庁のホームページにある税率表などで確認してください（国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm）。

例えば、贈与された年の1月1日時点で21歳の息子が父親から1,000万円を贈与された場合は以下のように計算されます。

・基礎控除後の課税価格：贈与財産合計額1,000万円－基礎控除額110万円＝890万円
・贈与税額の計算：890万円 × 特例税率20％－控除額30万円＝148万円（課税贈与税額）

住宅の保有にかかる税金

簡単な事例として、小規模住宅用地内にある評価額1,800万円の土地と1,000万円の新築住宅の固定資産税は以下のように計算されます。

□土地の固定資産税：
　1,800万円 × 6分の1 × 1.4%＝42,000円

□家の固定資産税：
　1,000万円 × 1.4％ × 2分の1＝70,000円

額を引き下げる方法はある？

住宅に関する税金の種類や計算方法がわかったところで、その税額を引き下げる方法についてお伝えしていきます。

住宅の購入時にかかる税金

住宅購入時の税金については以下の方法により引き下げ効果が期待できます。

■消費税
消費税については引き下げるための方法はありませんが、10％へ消費税率が引き上げられた際に住宅取得者の負担軽減のために以下の措置が講じられています。

・住宅ローン減税の拡充
・次世代住宅ポイント制度
・すまい給付金

■登録免許税
登録免許税については、税率の軽減措置の適用が受けられます。この軽減措置は土地の所有権移転登記については「令和3年3月31日」まで、それ以外の家屋の所有権移転登記や抵当権設定登記については「令和4年3月31日」まで適用期限が延長されています。
この措置によって、例えば所有権の移転の登記が本来2.0％のところ、同措置により1.5％まで軽減されます。

■不動産取得税

不動産取得税については新築住宅や長期優良住宅を取得して一定の要件を満たす場合に以下のような軽減措置が受けられます。この措置を受けることで税額を大きく抑えたり、場合によっては無税となることもあります。

※1　令和3年3月31日までに取得した新築住宅の場合
※2　令和4年3月31日までに取得した新築住宅の場合

住宅購入資金の贈与にかかる税金

住宅購入資金にかかる贈与税に関しては、「住宅取得等資金の特例（贈与税非課税措置）」と「相続時精算課税の特例」という2つの特例措置があります。このうち住宅取得等資金の特例の場合、一定要件を満たすと「非課税限度額」までの金額については贈与税を非課税にすることができます。

例えば、令和2年4月1日から令和3年3月31日までに贈与された資金で省エネ等住宅を購入した場合、1,000万円までの贈与税が非課税となります。また、相続時精算課税の特例では、贈与時に納めた贈与税相当額を贈与者が亡くなった際の相続税から控除できる制度です。詳細は国税庁のホームページをご確認ください。

住宅の保有にかかる税金

固定資産税と都市計画税についても「令和4年3月31日」までの新築住宅と土地について減額措置の適用が受けられます。

※1　令和4年3月31日までに取得された新築住宅に限定
※2　3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合
※3　1戸あたり120平方メートル相当分までを限度とする
※4　住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分に限定
※5　小規模住宅用地以外の住宅用地の場合

みんなの節税対策とは？

最後に住宅を購入した人が実際におこなっている節税対策を、参考までにご紹介していきます。

実例①　私有地の私道申請や土地の分筆

節税対策として挙げられる方法として、私有地の私道申請や土地の分筆があります。私道は個人資産ですから原則として課税対象ですが、付近住民に広く利用され公共性が高いと判断されると固定資産税が免除される場合があります。

また、土地の分筆は土地を分筆することで節税する方法になります。例えば、一方の土地を角地、もう一方を角地でない土地になるように分筆します。そうすると角地でないほうの土地の評価額が低くなり、節税対策になる場合があります。

実例②　2世帯住宅減税の利用

家を2世帯住宅にすることで得られる節税効果もあります。建物が構造上も利用上も完全に分離している場合で、二戸として区分登記していると不動産取得税や固定資産税の軽減措置が認められる場合があります。

また、登記上の要件を満たして親子それぞれの世帯が利用できる住宅ローン減税や相続税の軽減措置である小規模宅地等の特例が受けられる場合もあります。

実例③　庭の物置を固定しない

庭の物置が固定資産税の課税対象となる要件の一つに「建物が土地に定着していること」があります。そのため物置を地面に固定せずに設置すれば、固定資産税を非課税とすることができます。

住宅購入の際には税金の支払い分も考慮しておく

お伝えしたように住宅を購入する際や所有開始後、さらに両親などから購入資金の贈与を受けた場合には様々な税金が発生します。その一方で納税額を軽減することができる期限付きの税務上の優遇措置もあります。

様々な税金の種類や特例措置について、不動産会社などの専門家の力も借りながらしっかりと把握しておくことが大切です。
また、税金の支払いも考慮し、物件購入のためにぎりぎりの予算を組むことがないように資金計画には余裕を持たせるようにしましょう。