そのため、特に相続や贈与の場合、登記をせずに放置されているケースがあります。
ただ、古い名義のままだと不都合が生じることがあるため、登記をしておくことは後々のトラブル防止にもなるのです。
目次
所有権移転登記とは？必要な理由は？
不動産の相続や売買、贈与で自分の所有物になった時、原則として「所有権移転登記」をして不動産の名義を元の所有者から自分の名義に変更します。その不動産の所有者が、どこの誰であるのかを記録するためです。
とはいえ、それは義務ではなく、登記しなくても罰則はありません。
しかし、所有権移転登記で名義変更をしていなければ、どのようなことになるのでしょう。 例えば、長男が親から相続した不動産を所有権移転登記していなくても、長男はその家に住み続けることができるので特に困ることはないでしょう。ただしその状態のままでは、第三者に対してその不動産が長男のものだという証明ができないので、不動産を担保にお金を借りることも不動産を売却することもできません。
売買の場合も同様で、売買契約を交わして代金を支払っていても所有権移転登記をせずに放置していたら、悪意のある人が勝手に名義変更をしてしまい、本人の知らないうちに他人のものになっていた…というケースもあるのです。
不動産を取得し自分が所有することになったら、それを第三者に証明するためには所有権移転登記が必要なのです。
所有権移転登記は誰がする必要があるのか
原則的に、所有権移転登記は、所有権を失う所有権義務者と所有権を得る所有権権利者が共同でおこなう手続きとなっています。
所有権義務者とは、登記することによって登記上直接不利益を受ける者であり、所有権権利者とは、登記することによって登記上直接利益を受ける者です。
ただし、司法書士などに手続きを委任することも可能であるため、必ずしも本人が所有権移転登記をおこなう必要はありません。
所有権移転登記が必要な場合とは？
どのようなケースで所有権移転登記が必要なのか、確認しておきましょう。
必要な場合① 売買
所有権移転登記が必要な場合とは、不動産を売買したときです。不動産売買における所有権移転登記では、一般的に、手続きを委任された司法書士などが、買主と売主の引渡しに立ち会い、正しい取引の完了を見届けたのち、双方の代理として手続きをおこないます。司法書士に委任する理由は「売却金が未払いにも関わらず、所有権が移っている」「売却金を支払っているのに、所有権移転登記がおこなわれない」など、不動産売買で起こりうるトラブルを防止するためです。
必要な場合② 贈与
不動産の贈与を受けたときも、所有権移転登記が必要になります。親や祖父母が存命中に、土地や建物などを譲り受ける「生前贈与」がそのケースです。このケースにおいて、所有権移転登記の手続きを迅速におこなわなければ、贈与者が亡くなった場合、生前贈与を約束していた受贈者が、不動産の所有者であることを証明できなくなり、ほかの親族にも相続の権利が発生してしまいます。
このようなトラブルを未然に防ぐため、生前贈与の際は、早急な所有権移転登記をおこなうべきです。
必要な場合③ 財産分与
離婚などによる財産分与をおこなう際も、所有権移転登記が必要です。結婚後に得た貯蓄、不動産、自動車や家具などは、夫と妻の共同資産に当たるため、その名義に関わらず、均等に分け合わなければなりません。たとえば、財産分与によって夫名義の不動産を妻が取得する場合、離婚の成立後、できるだけ早く所有権移転登記をおこないましょう。名義変更や所有権移転登記は、当事者の立ち合いが必要であり、離婚後に手続きを先延ばしすれば、夫が非協力的になる可能性なども考えられるからです。
必要な場合④ 相続・遺贈
所有権移転登記をおこなうケースとして、相続や遺贈が挙げられます。たとえば、親や祖父母が亡くなった際、相続人が所有する不動産を遺言や遺産分割協議で相続すれば、所有権移転登記が必要です。売買や贈与などと異なり、相続においては、所有権移転登記をおこなっていない場合でも、法定相続分に関しては、その所有権を主張できる点が大きな特徴となっています。ただし、所有権移転が未登記のまま、該当する相続人が亡くなれば、数次相続が起こるため、十分な注意が必要です。
所有権移転登記に必要な書類とは？
所有権移転登記では、その原因によって必要書類が以下のように異なります。
売買・贈与・分与
売買・贈与・分与によって所有権移転登記する際、以下が必要です。■登記原因証明情報（売買契約書、贈与契約証書、離婚日が記載された戸籍謄本・離婚協議書など）
■委任状（代理人が申請する場合）
さらに、以下の書類がそれぞれ必要となります。
売主（贈与した人・分与する人）
■登記識別情報または登記済証（権利証）取得費用：1部につき300円
取得場所：管轄登記所、郵送、オンライン
■印鑑証明書（有効期限：発行日から3カ月）
取得費用：1部につき300円
取得場所：在籍する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
◆固定資産評価証明書
取得費用：1部につき300円
取得場所：不動産が所在する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■住民票（住所や氏名が登記内容と変更している場合）
取得費用：1部につき300円
取得場所：在籍する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■戸籍附票
取得費用：1部につき300円
取得場所：在籍する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■身分証（運転免許証やマイナンバーカードなど）
取得費用：身分証の種類によって異なる
取得場所：身分証の種類によって異なる
買主（贈与を受ける人・分与を受ける人）
■住民票（住所や氏名が登記内容と変更している場合）取得費用：1部につき300円
取得場所：在籍する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■身分証（運転免許証やマイナンバーカードなど）
取得費用：身分証の種類によって異なる
取得場所：身分証の種類によって異なる
相続・遺贈
「相続」によって所有権移転登記する際、以下が必要です。■被相続人の戸籍謄本（出生～死亡時まで）
取得費用：1部につき450円
取得場所：本籍地がある市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■被相続人の除票または戸籍の附票の除票
取得費用：1部につき300円
取得場所：被相続人が最後に在籍した市町村役場の窓口、郵送
■相続人の戸籍謄本
取得費用：1部につき450円
取得場所：本籍地がある市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■相続人全員の住民票
取得費用：1部につき300円
取得場所：在籍する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■相続関係説明図
取得費用：説明図に登場人数1人あたり3,000円
取得場所：司法書士事務所、弁護士事務所
■固定資産評価証明書
取得費用：1部につき300円
取得場所：不動産が所在する市町村役場の窓口、郵送、オンライン
■委任状（代理人が申請する場合）
取得費用：自分で作成すれば0円
取得場所：自宅
※自治体によって取得費用が異なる書類もあります。
加えて、それぞれの場合に以下の書類が必要です。
■遺産分割協議
・遺産分割協議書（原本）と写し1部（原本還付してもらうため）
・相続人全員の印鑑証明書
■遺言
・遺言書（原本）と写し1部（原本還付してもらうため）
・検認調書（自筆遺言の場合）
・遺言執行者がいる場合は、遺言執行者の印鑑証明書
所有権移転登記にかかる費用相場と計算方法
所有権移転登記には、以下の費用が必要です。
登録免許税
■土地・売買：不動産の固定資産税評価額×2％
（2021年3月31日までの登記は1.5％）
・相続：不動産の固定資産税評価額×0.4％
・その他：不動産の固定資産税評価額×2％
※以下の場合、2021年3月31日までの登記は免税措置が受けられます。
・相続により土地を取得した個人が登記をしないで死亡した場合
・法務大臣が指定する土地のうち不動産の価額が１０万円以下の土地を相続する場合
■建物
・売買：不動産の固定資産税評価額×2％
・相続：不動産の固定資産税評価額×0.4％
・その他：不動産の固定資産税評価額×2％
※2022年3月31日までの間に一定の要件のもと自分が住むための家を買った場合は、税率が0.3％に軽減されます。 また、特定認定長期優良住宅なら戸建住宅が税率0.2％、マンションが税率0.1％に軽減されるなど、一定の要件を満たしていれば他の軽減措置が適用される場合があります。（2020年6月3日現在国税庁HP）
必要書類の取り寄せ費用
住民票や戸籍謄本、印鑑証明書、固定資産税評価証明書など、必要書類を取り寄せるための費用が必要です。取得費用は1通300円から500円程度で、自治体によって異なります。所有者移転登記の必要書類を取り寄せる費用がかかります。先述した「所有権移転登記に必要な書類とは？」に、費用の詳細を記載しているため、しっかりと確認しましょう。
司法書士に依頼する場合の費用の相場
司法書士の報酬は、2003年4までは基準額が設けられていましたが、現在は自由化により事務所によって異なります。とはいえ多くの司法書士は、現在でもこの基準からそれほど離れていない設定で業務を行っているようです。参考までに、旧司法書士報酬規定をご紹介しておきます。
司法書士の報酬は基本報酬と手続報酬からなり、基本報酬は不動産の固定資産税評価額によってその範囲が以下のように定められています。
・固定資産税評価額500万円までは、13,060円以上16,260円以下
・固定資産税評価額1,000万円までは、15,480円以上19,170円以下
・固定資産税評価額1,000万円超は、1,000万円ごとに2,420円以上2,810円以下を加算
・固定資産税評価額1億円超は、1,000万円ごとに1,740円以上2,130円以下を加算
手続報酬は、1件4,900円です。
その他として、謄抄本、登記事項証明書、登記事項要約書、印鑑証明書の取得の報酬は、1通につき970円以内です。 郵便で書類を取り寄せた場合、切手代などの実費がかかります。
所有権移転登記の費用を抑えるには？
所有権移転登記の費用を抑える方法について、3つのポイントをご紹介します。
司法書士事務所から複数の見積もりを取る
所有権移転登記を司法書士事務所に依頼する場合、複数の事務所に依頼して見積もりを取ることがポイントです。所有権移転登記を行う際、初心者では必要な書類や申請作業がわからないため、司法書士事務所に依頼するのが一般的です。
しかし司法書士事務所に登記の見積もりを依頼すると、司法書士への報酬の支払いが発生します。費用は決まった金額があるわけではなく、所有権移転登記を行った不動産評価額や司法書士事務所によって異なります。
また司法書士にも専門性があり、所有権移転登記を専門で行っていない事務所の場合、相場より高く報酬を請求される可能性があるため注意すべきです。
そのため複数の司法書士事務所に見積もりを依頼して、最も安い事務所に依頼するのがよいでしょう。
ワンポイントとして、司法書士資格に加えて、測量士や土地家屋調査士資格も持つ司法書士に依頼すると、相場価格に近い金額を提示してくれることが多いです。
非居住用不動産の場合経費として計上する
所有権移転登記を行う際に、法人や個人の業務用途または投資用途の非居住用不動産として経費計上する方法もあります。非居住用不動産は全額経費にできることから、登記にかかった費用の領収書を保管しておけば、確定申告で控除対象にできます。ただし個人で所有している物件で、自分が住むために所有権移転登記を行った場合は、事業用途とは認められません。あくまで非居住用不動産として登記した場合に限られるため、登記する際は注意しましょう。
また所有権移転登記の費用そのものは一度支払う必要があり、確定申告を行わなければ控除対象にならない点も注意すべきです。
自分で手続きをおこなう
司法書士に依頼して所有権移転登記を行うと、数十万の費用がかかることも少なくありません。そのため自分で所有権移転登記について調べ、手続きを行えば費用を大幅に安く抑えられます。自分で手続きを行う場合、必要書類の作成や役所からの添付資料取り寄せに時間がかかる点も考慮しましょう。
また所有権移転登記を行う際は、売買や贈与、相続などの所有権移転の理由によって、必要書類と申請書類の作成方法が違います。特に相続の場合は注意が必要で、戸籍謄本や住民票、遺言書、遺産分割協議書、印鑑証明書などを求められるケースもあります。
所有権移転の理由に応じて、必要書類を調べながら手続きを行ってください。
所有権移転登記を自分で行う手順
売買で借り入れを利用する場合は金融機関が指定する司法書士に依頼しなければなりませんが、それ以外の場合は自分で登記申請することも可能です。
手順① 登記申請書の作成
登記申請に必要な申請書のフォーマットを法務局のホームページからダウンロードし、必要事項を記載します。登記原因証明情報、委任状も記載例の見本を参考に作成します。
手順② 必要書類をそろえる
売買や相続など名義変更の原因によって必要書類が異なります。 本来、登記権利者・登記義務者がそろって申請するのですが、どちらか一方が代理で申請する場合委任状が必要です。登記原因証明情報や委任状もダウンロードできるので、記載例の見本を参考に作成します。
手順③ 法務局に登記申請する
所有権移転する不動産を管轄する法務局に必要書類を添えて所有権移転登記の申請をします。
手順④ 書類審査（不備があれば補正する）
登記申請後、書類審査が行われます。不備があれば、補正手続きをします。
手順⑤ 登記完了
登記が完了するまでに1週間から10日程かかります。（受け取りは、登録完了から3カ月以内） 登記が完了すると登記完了証と登記識別情報が交付されます。登記識別情報には、登記名義人ごとに定められたアラビア数字と符合を組み合わせた12桁の符合が記載され目隠しシールが貼られているので、剥がさずに保管します。
できるだけ早めの登記がトラブルを防止します
所有権移転登記は義務ではないため、たびたび登記を行わず長年にわたって放置されてきた歴史があります。相続が繰り返されるうちに所有者が不明となってしまった土地が増加し、空き家問題や災害時の対応に苦慮しているのが現状です。
そのため政府は、所有権移転登記の義務化を検討しているといわれています。
所有権移転登記を放置している場合、特に相続が関係するものは先延ばしにすればするほど相続人の負担は増加します。
いつかあるかもしれない売買や借り入れも、登記を済ませておけばスムーズに進みます。手続きがややこしくなってしまわないうちに、所有権移転登記を済ませておきましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
