土地売却の流れや必要な手続きは?成功させるための注意点も解説

はじめての不動産売却講座

【投稿日】2021.5.11

「土地の売却を考えているけれど、何から手を付けていいかわからない…」こんな悩みを抱えている方は意外と多いものです。土地の売却は人生で何度も経験するわけではないので、どこから始めればよいのかわからないのも無理はありません。
こんな方に向けて、この記事では土地の売却の流れと必要な手続きについて紹介していきます。土地の売却を検討している方には参考になりますので、ぜひご一読ください。

土地売却でよくあるケース
土地売却の流れ
土地を高く売るためのポイント
土地の売却にかかる費用と税金
売却の際に注意が必要な土地
土地売却に関するQ＆A
書類の準備は早めにやっておく

土地売却でよくあるケース

まずは、土地の売却の注意点をケース別に解説していきます。それぞれ何に気を付ければよいのか確認していきましょう。

古家付きの土地を売却する場合

古家付きの土地を売却したい場合、問題になるのは「家を取り壊すかどうか」という点です。
更地にするかどうか判断するポイントは「エリアに住宅の需要があるか」「家の状態はいいか」の2点です。

住宅の需要が低いエリアであれば、土地の用途を広げるため、更地にしてしまった方が売れやすいことがあります。
一方、住宅地として人気があるエリアで、多少手直しすれば住める家であれば、土地の値段だけで売り出し「格安の土地付き一戸建て」としてしまうのも一つの方法です。
土地の需要と、家の傷み具合を整理して判断してみてください。

土地を更地にしてから売却する場合

ぼろぼろの空き家や、使っていない物置などがある場合は、全て撤去して更地にしてしまうこともできます。
人が住めない状態の家や、小さな建物は、中古一戸建てというよりは「土地の残置物」として取り扱われることが多いからです。
更地にしてしまう前に、土地の相場を調べることをおすすめします。残置物の撤去費用と土地の価格を確認してから、更地にするか決定しましょう。

相続した土地を売却する場合

相続した土地を売却する場合は、売却前に名義変更が必要な点に注意します。
というのも、他人の名義になっている土地を勝手に売却することはできないからです。
土地を親戚や兄弟との共有名義にする場合、売却時の必要書類が人数の分だけ増えてしまうので注意してください。

再建築できない土地を売却する場合

住宅地としての要件を満たしておらず、一度取り壊すと新たに建て替えることができない土地を、俗に「再建築不可物件」と呼びます。
再建築できない土地は用途が限られることから、価値が低く売りにくい土地です。
再建築できない土地は、普通の土地と同じように仲介で売却しようとしても売れない場合があります。
再建築不可物件の買い取りが得意な業者に売る、住宅地としての要件を満たして売却できるようにするなど、何かしら対策が必要です。

土地売却の流れ

土地についての情報を集める

まずは、売りたい土地についての情報を収集しましょう。自分で調べるだけでも、どの程度の価値があるのかある程度知ることができます。売り出す前に最低限知っておきたいのは、エリアの土地の相場です。
同じ条件の土地が過去にいくらで販売されていたかチェックします。相場を調べる最も簡単な方法の一つは、インターネットで過去の取引履歴を確認することです。
以下のサイトでは、公的機関が収集した過去の不動産取引のデータを閲覧できます。ぜひチェックしてください。

■不動産取引価格情報検索｜国土交通省：
https://is.gd/bghUfc
■REINS｜不動産流通機構：
https://is.gd/hQ88HZ

売却の必要書類を準備する

土地の売り出しを始める前に、必要な書類の準備を始めます。中には取得に時間がかかる書類もあるので、早めに用意しておきましょう。必要な書類は取引ごとに細かい違いがありますが、おおむね以下は必要になります。

・身分証明書
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・登記済権利書（登記識別情報）
・固定資産税納税通知書
・固定資産税評価証明書
・土地測量図
・境界確認書
・建築確認済証
・検査済証建築設計図書
・工事記録書等

売却の必要書類については以下の記事でも解説しています。参考にご覧ください。

不動産売却で使う必要書類は事前に用意を!
https://is.gd/Bb72js

土地の査定を行う

不動産業者に依頼して、土地の査定を行ってもらいます。査定により、どの程度の価格で売れそうか、事前に知ることができます。
なお、土地の査定価格は業者によって違いがあるため、複数の業者に依頼するのがおすすめです。事前に調べた相場と大幅に差がある場合は、査定価格の根拠を確認してみましょう。

土地売却の媒介契約を結ぶ

次は、不動産会社との土地売却の媒介契約の締結です。媒介を依頼することによって、不動産会社が売主に代わり土地の売り込みを行ってくれます。無事に購入希望者が現れた場合、契約条件の交渉に入ります。

買主との条件交渉をする

買主と詳細な購入条件を詰めていきます。交渉を行う条件はケースバイケースですが「残置物を撤去してから引き渡して欲しい」「端数を値引きして欲しい」「引き渡しを早めて欲しい」などの希望が代表的です。
両者で条件の擦り合わせを行い、お互いに納得できたら売買契約を締結します。

土地の引き渡しを行う

無事に契約を締結したのち、土地の引き渡しを行います。引き渡しまで終了すれば、土地の売却は完了です。

土地を高く売るためのポイント

大切な土地を売却するのですから、せっかくなら高く売りたいところ。
土地の売却価格は基本的には土地の価値に準じますが、いくつかのコツを実践することで、普通に売るよりも売却価格が上がることがあります。
代表的な方法を4点見てみましょう。

周辺地域の土地相場を調査する

売り出し前に、土地の相場をあらかじめ調べておきましょう。何も知らないまま販売すると、相場より高い売出価格を設定してしまうことや、安すぎる指値（買主からの価格指定）に応じてしまう場合があるからです。だいたいで結構ですので、どのくらいの価値の土地なのか知っておきましょう。

不動産会社の査定価格を比較する

不動産会社の査定は、複数の会社に依頼して査定額を比べるのがおすすめです。
先述のとおり不動産会社の査定額は会社ごとに異なるからです。また、どの会社に売却の媒介を頼むかの参考にもなります。
一般的に不動産の査定は、条件から概算価格を算出する「机上査定」と、現地で不動産を見て査定する「訪問査定」の2種類です。ネットの一括査定はこの机上査定に当たります。正確な査定額を知るには訪問査定を受けるのが一番ですが、立ち合いを求められる関係上、どうしても依頼できる会社に限りがあります。この場合、机上査定の査定額が高い数社を絞り込んで訪問査定を依頼するのがおすすめです。

値引きを想定して売出価格を決定する

不動産広告などに表示する売出価格は、値引き交渉を受けることを前提に設定することをおすすめします。というのも、媒介での不動産売却では、買主から値引き交渉が入るのは一般的だからです。あまり高くしすぎると敬遠されますが、不動産会社とも相談のうえ、希望価格より少し上乗せして売出価格を設定するとよいでしょう。

不動産サイトの表示を意識して価格を考える

売却活動中の土地は不動産サイトでも買い手を募集するため、不動産サイトの表示も意識して価格を設定してみましょう。
というのも、不動産サイトで価格によって絞り込みを行う場合、数百万円単位の価格帯でまとめられていることが多いからです。

たとえば、不動産サイトの価格帯指定が500万円単位になっていると仮定しましょう。このとき、510万円の土地だと、「500万円～1000万円」の価格帯に入ることになります。
仮に買主の上限予算が500万円の場合、検索する際は「500万円未満」を指定して探す可能性が高いです。わずかな価格差ですが、こうなると510万円の土地は希望者の目にとまらないかもしれません。
こういった場合、少し値引きして490万円で売り出すと問い合わせの増加が見込めます。以上はあくまで一例ですが、サイトでどう検索されるかを意識すると、希望者の目に留まりやすくなります。

土地の売却にかかる費用と税金

土地の売却というと「お金が入ってくる」というイメージが強いですが、売却した金額が全額そのまま手元に入るわけではありません。
それは、実は売主が支払わなければいけない費用や税金が存在するから。
そのような費用や税金の中には、数十万円や100万円以上の高額になるものがあり、事前にそれらを把握することが大切になるでしょう。
どんな費用と税金がどの程度かかるのか見ておくことで、売却して手元に残るお金をある程度予測できるようになります。

費用一覧

まず最初に、土地の売却にかかる費用を一覧で確認しましょう。

・仲介手数料
土地の売却の仲介を行う不動産会社に支払う手数料です。

・測量費用
売却する土地の地積測量図を作成測量図とは、土地の境界線を確認し土地の面積を計算して図面に表したもの。この測量図をもとに不動産の査定や売却が進むこととなります。さらに土地の売却価格は面積によって変わるため、正確な測量図が必要となります。
特に都心部のように土地の価格が高い地域では、わずかな面積の差が売買価格に大きく影響することとなります。そのため測量図は土地の売却時に必要となります。

・解体費用
売却する土地に建物が建っていて、それを解体してから売却する場合、その建物の解体費用が必要となります。

・繰上返済手数料
住宅ローンの返済が残っていて、それを売却する場合は一括返済する手続きを行うこととなります。その際、金融機関に繰上返済のための手数料が発生します。

・登記費用
土地を売却した後に所有者を変更するための登記手続きが必要になります。このときにかかる費用です。
土地の売却というと「お金が入ってくる」というイメージが強いですが、実は売主が支払わなければいけない費用も存在します。
どの費用がどの程度かかるのか見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、物件の媒介を担当した不動産会社に対して支払う費用です。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、売買価格に応じて3%から5%までとなっています。
仮に700万円の土地を売却すると、仲介手数料の上限は27万2700円（税込）です。仲介手数料について、詳細は以下の記事でも紹介しています。参考にしてください。

物件購入時の仲介手数料って?
https://is.gd/2X0q5Z

登記費用

不動産の売却では、登記手続きの費用も発生します。売却後に所有権を移転する登記は通常買主が行いますので、売主側では、住宅ローン完済時の「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。不動産取引での抵当権とは、ローンの支払いが滞った際に担保にしている不動産がローン会社のものになる権利のことです。
ローンを完済できれば抵当権は消滅しますので、抵当権が消えたことを法務局の記録に反映させなければなりません。この手続きが抵当権抹消登記です。抵当権抹消登記は、司法書士に依頼した場合おおむね1万円から3万円程度で代行してくれます。なお、手続きにかかる費用（登録免許税）は不動産1件に対して1,000円です。

税金一覧

次に、土地に売却にかかる税金の一覧です。
・印紙税
売買契約書に添付して納税します。

・抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンの抵当権が残っている場合は、抵当権を抹消する手続きが必要で、このときに支払う税金です。

・譲渡所得税（所得税・住民税）
土地の売却で利益が出た場合、それに対して所得税と住民税を支払います。

印紙税

印紙税とは、商業取引に関連する契約書、証書などを作成する際に課税される税金です。土地の売却では、不動産売買契約書を作ることになりこの書類に収入印紙を貼って納税することとなります。不動産売買契約書には、土地の売買価格や支払い時期、支払い方法、所有権を移転する時期、引き渡し日などが細かく明記され、それらを書面で交付します。

不動産売買契約書は一般的に、売主と買主の双方のために2通を作り、その両方に印紙税の添付が必要になり、売主と買主のそれぞれが平等に負担します。売主と買主で売買契約書を1通のみ作成して、どちらか片方が原本を受け取り、もう片方がコピーを受け取る場合は、印紙税は1枚のみとなり節税できます。
売主側がコピーを受け取るケースが考えられますが、売買契約に関してトラブルが発生したり訴訟に発展したりする場合は、リスクとなりますので、2通の契約書を用意する方が安全でしょう。もしコピーにも契約者の直筆の署名と捺印がある場合は、課税文書となり収入印紙を貼らなければなりません。

印紙税の金額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。収入印紙は、法務局、銀行、郵便局、コンビニエンスストアなどで購入できます。ただコンビニエンスストアで取り扱っている収入印紙は200円などの少額のものが多く、収入印紙を何枚も契約書に貼る必要が出るかもしれません。高額の収入印紙が必要な場合は、銀行などで入手する方が便利です。

抵当権抹消の登録免許税

住宅ローンを組んで土地や住宅を購入すると、その不動産には抵当権が付きます。抵当権とは、住宅ローンを借りた人が、万が一その返済ができなくなったときに、債権者（金融機関）がその物件をお金にかえて返済してもらえる権利のこと。いわゆる担保のことで、金融機関側は資金を貸すリスクを軽減するために設定します。そして通常住宅ローンを組んで土地や住宅を購入すると、その所有者を明示した不動産登記簿には、抵当権が付くこととなります。

さらに、土地や住宅などの不動産を売却する際、抵当権がついたままでは売却できず、ローンを完済して抵当権を抹消することが必要となります。
ローンを一括返済して完済しても、自動的に不動産登記簿の抵当権が消えるわけではなく、抵当権抹消の手続きが必要となります。このときにかかる税金が抵当権抹消の登録免許税です。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地に建物が建っている場合は、土地と建物をそれぞれ1つの不動産と数えるため、必要な登録免許税は2,000円となります。
抵当権抹消の登録免許税は収入印紙を印紙貼用台紙に貼って、法務局の窓口に提出します。また、自身で法務局で抵当権抹消の手続きを行わない場合は、司法書士に依頼するのが一般的で、おおよそ1万円の費用がかかります。

譲渡所得税（所得税・住民税）

土地を売却して得る利益を「譲渡所得」と言い、この譲渡所得が発生する場合は、所得税と住民税、復興特別所得税を支払うこととなります。「譲渡所得税」とは、これら3つの税金を総称した名前です。
譲渡所得税を計算する際、まず譲渡所得がいくらになるか計算する必要があります。土地を売却した場合、その売却価格がそのまま譲渡所得になるのではなく、その土地を購入したときの価格とそのときにかかった費用、さらに売却時にかかった費用を差し引きます。具体的には、譲渡所得は次の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格ー（取得時にかかった費用+売却時にかかった費用）

取得時の費用には、不動産会社の仲介手数料や、測量費、建物解体費、各種税金（印紙税、登録免許税など）が含まれ、売却時の費用には不動産会社の仲介手数料、印紙税などが含まれます。

この譲渡所得に対して、助得税、住民税、復興特別所得税の税率が決まっており、計算することとなります。また税率は、その不動産を所有していた期間が5年より長い場合（長期譲渡所得）は低くなり、5年以下の場合（短期譲渡所得）より税額が低くなります。それぞれの税率は以下の通りです。

長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）
所得税：譲渡所得×15％
住民税：譲渡所得×5％
復興特別所得税：譲渡所得×0.315％

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
所得税：譲渡所得×30％
住民税：譲渡所得×9％
復興特別所得税：譲渡所得×0.63％

税率から考えても、譲渡所得税はかなりの金額になる可能性があるとおわかりいただけるでしょう。しかし譲渡所得のうち、最高3,000万円までは税金がかからない「3,000万円特別控除」という制度があります。この控除を前年、前々年に利用している以外は、特別な条件はなくこの控除を利用することができます。「3,000万円特別控除」を利用する場合、譲渡所得税＝（譲渡所得－3,000万円）×それぞれの税率　で計算することとなります。

譲渡所得税の支払い方法は、土地の売却を行った翌年の2月16日から3月15日までの期間に、確定申告を行います。この際、土地の売却時のさまざまな書類をあわせて提出し、所得税と住民税、復興特別所得税を計算することとなります。「3,000万円特別控除」を利用する場合も、確定申告のときに必要書類を作成して、管轄の税務署に申告します。

売却の際に注意が必要な土地

土地の状況や環境などによっては、売却に費用や時間がかかる可能性も考えられます。具体的には、どのような土地に注意が必要となるのでしょうか？ここでは、売却の際に確認や対策を講じておくべき土地の注意点を解説していきます。

境界が明確でない土地

土地を売却する際、該当する土地の境界が明確でなければなりません。隣接地との境界が曖昧なままにも関わらず、土地の売却をおこなえば、後々隣地の所有者とトラブルの原因につながってしまう可能性があるからです。土地の境界は「境界標」の設置と「境界確定図」の取得で、明確にすることができます。
境界標とは、境界の点や線の位置を表すための標識です。一般的に、永続性のあるコンクリート杭や石杭、金属標などが用いられています。土地や道路の経年変化などから、境界標が無くなっている場合、土地家屋調査士に依頼して設置することが可能です。
境界確定図とは、接地の所有者の許諾を得たうえで境界を定め、それをもとに計測した正確な境界が明記された図面をいいます。これも土地家屋調査士に依頼して作成してもらいましょう。

遠方の土地

遠方にある土地を売却する際も注意が必要です。中でも最大の注意点は、土地の売却を依頼する不動産会社の選び方になります。
遠い場所の土地とはいえ1度も会わずに、不動産会社を決めてはいけません。信頼できる不動産会社を選ぶためにも、必ず現地に赴き、直接会ってから決めるようにしてください。
頻繁に現地へ足を運ぶことが難しい場合、縁故者や知人、専門家などの代理人を立てることで、円滑に土地の売却をすすめることが可能です。また、売買契約の際に足が運べないときも「持ち回り契約」をおこなえば、郵送で契約を締結することができます。

賃貸中の土地

貸している土地を売却する場合、ふたつの売却方法があります。それが「賃貸中のまま売却する」方法と「賃貸利用者に立ち退いてもらった後に売却する」方法です。
賃貸中のまま売却する場合、収益物件として扱われることから、購入層の大半が投資家になるため、利回りが重要なポイントになってきます。賃貸利用者に立ち退いてもらった後に売却する場合、通常の土地として売却することが可能です。しかし、建物や駐車場といった土地からの立ち退きが完了するまでに時間を要することや、立ち退き料などが必要になるケースも珍しくありません。

土地売却に関するQ＆A

ここからは、土地の売却に関するおもな疑問をご紹介します。個人間で売買する場合や買い手が付かない場合、ローンが残っている場合など、土地を売却するにあたり「この場合は、どうするべき？」「大丈夫なの？」といった代表的なケースを集めてみました。

質問①個人間での売却は可能？

土地の売却は、個人間でおこなうことができます。その最大のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料がいらなくなることです。しかし、それ以上のデメリットが発生する可能性も否めません。
たとえば、隣接地との境界が曖昧な場合、土地の売却前に境界を明確にする必要があります。そのためには、自分で土地家屋調査士などの専門業者に依頼し、境界をはっきりさせなければなりません。
また、土地売却に関する必要書類を自分で取得し、売買契約書なども自ら作成する必要に迫られるでしょう。さらに、土地の売却後に瑕疵担保責任を負う問題が起こってしまえば、それもすべて個人での対応となってしまうのです。
このように、個人間での土地売却は、想像以上に労力と時間、お金を費やします。これらを踏まえた場合、土地売買のプロである不動産会社に仲介を依頼した方が無難といえるでしょう。

質問②買い手が付かない場合の対処法は？

売りへ出した土地に買い手が付かないことも珍しくありません。そのおもな原因が価格・立地・不動産会社です。
価格が原因と考えられる場合、土地の相場に合わせ、価格設定を見直すことで、売却できる可能性が上がるでしょう。
立地が原因と考えられる場合、地質調査や整地工事などの対処をおこなえば、土地を売却できることがあります。
不動産会社が原因と考えられる場合、契約内容の改善や仲介業者を変えてしまうのも対処法のひとつです。また、相場価格の60％ほどに価格が下がってしまいますが、不動産会社による買取も買い手が付かない場合の選択肢として検討してみてください。

質問③ローンが残っているけど売却可能？

ローンが残っている場合でも、完済を条件にすれば、土地の売却が可能です。残債がある抵当権付きの土地は「不渡りを出され、競売にかけられるかも」といった不安から、なかなか買い手がつきません。
そこで、土地を売却した売上金で残りのローンを一括返済するのです。そうすることで、土地の抵当権を抹消することができます。
また、売上金に自己資金をプラスして完済する方法や、買い替えローンを利用し、残債を新規のローンに上乗せする方法があることを覚えておきましょう。