土地査定の流れ
不動産業者に土地の査定を依頼するとき、具体的にどのような流れで進むのでしょうか。依頼から金額の算出までの流れを見てみましょう。
手順1 査定を依頼する
まずは、無料査定が可能な不動産会社に査定依頼を出します。査定はネットからの依頼もできますが、来店での依頼も可能です。後ほどそれぞれの方法のメリットを紹介しますので、好みの方法を選んでみてください。手順2 現地調査の日程の調整
査定を依頼した後、担当者から連絡を受けて現地調査の日程を決定します。現地調査は、書類上では分からない住宅や土地の状態を詳しく調べることができるため、正確な査定金額を知りたい場合は必須です。手順3 現地調査
現地調査では、家や土地の状況などを詳しく確認するために立ち会いを求められることがほとんどです。担当者から不明点を口頭で確認されることもありますので、質問がある場合は答えるようにしてください。
手順4 査定金額の算出
現地調査の結果、査定金額が算出されます。不動産の査定は、依頼する会社によって十万円単位で差が出ることがあるため、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。他社より明らかに高額、または低額な場合はその理由を聞いてみましょう。
土地査定の依頼方法
土地の査定を依頼するには、大きく分けて「WEBサイトからの査定依頼」「不動産会社の店舗で直接依頼する」という二種類の方法があります。それぞれどんなメリットがあるのか確認してみましょう。
ネットで査定を依頼する
不動産の仲介や買い取りをおこなっている会社のWEBサイトから査定を依頼する方法です。店舗と違って待ち時間や移動時間がないため、自分の好きなタイミングで査定依頼ができます。 ネットを利用した査定依頼の最大のメリットが「手間なく複数の不動産会社に査定依頼ができること」です。不動産の売却では、査定の依頼先によって金額に差が出るため、複数社の査定を比較する「相見積もり」の利用が推奨されます。 多くの店舗を回る必要がないため、忙しくて不動産会社に行く時間が取れない方にもおすすめです。
不動産会社に行って依頼をする
ネットで土地の査定依頼が可能な一方、不動産会社を直接訪問して査定を頼むこともできます。不動産会社に直接訪問して査定を依頼する大きなメリットは「店舗やスタッフの雰囲気を確認できること」です。不動産取引は大きな金額が動くため、信頼できる担当者に頼みたいという方も少なくないでしょう。その場合は対面で調査を依頼できる直接訪問がおすすめです。 直接訪問をするときは、事前に電話で予約してから訪問するとスムーズに対応してもらえます。
土地の査定額を決めるポイント
土地の査定額を左右するポイントはいくつか存在します。その中でも、代表的なものを6点見てみましょう。
公法上の規制を受けているかどうか
土地は「自分のものであればどう使ってもいい」わけではなく、都市計画法を始めとした様々な法律で規制を受けています。土地によっては「住宅としてしか利用できない」「高層の建物を建築できない」など用途が限られることもあります。規制の有無によって土地の需要が変化するため、査定額に大きく影響するポイントです。
土地の立地
土地の立地も重要な基準の一つです。交通の便がよく、住むのに便利な立地であれば住居用地として需要が見込めますし、一方駅から離れた田舎の土地であれば買い手は付きにくい分、査定価格が安くなる可能性も高くなります。また先述の法規制も、土地が位置するエリアに依存するケースがあります。その意味でも、土地の査定価格に立地が及ぼす影響は大きいと言えるでしょう。
土地の形状
土地の形状も査定額に響く要素の一つです。通常、土地と言われると正方形やそれに近い長方形の、いわゆる「整形地」を想像しますが、中には変わった形状の土地も存在します。奥まった土地から細い路地だけが伸びている「旗竿地」や三角形の土地などが代表的です。こういった不整形地は「建物を建てにくい」「車が入りにくい」などの問題を抱えていることがあり、整形地と比べて価格が安くなることがあります。
土地の面積
土地の面積も、査定額に関係してきます。広ければ広いほど価格が上がることもありますが、中には面積が大きいほど坪単価が下がってしまうケースも。詳細は後述しますので参考にしてください。
道路に面しているかどうか
道路に面しているかどうかも大きなポイントです。住宅の建て替えや建て増しには、一定以上の規模の道路と接している必要があると建築基準法で定められているからです。接道していない土地は住居地としての用途を制限されるため、高額での取引が難しい場合があります。
間口の広さ
間口の広さも査定額を左右する要素の一つ。というのも、土地の前の道路に面している部分が大きいほど使い勝手が良いからです。「車の進入スペースが広く取れる」「日当たりが良い」といったメリットがあり、その分土地の価値が高くなります。
駅との距離
土地の査定額を決めるポイントのひとつが駅との距離です。通常の査定では、駅から近くなるほど査定額が高くなり、遠くなるほど査定額が安くなってしまいます。たとえば、駅まで徒歩3分の距離にある土地と徒歩10分の距離にある土地を比べた場合、当然3分の距離にある土地の方が高額査定となります。これは、住居・店舗・オフィスなど、住宅地としても商業地としても、利便性が高い駅との距離が近い土地に人気が集中するからです。
逆に、駅から遠く離れた土地になれば、住宅地としても商業地としても、立地的なニーズが低くなってしまうため、おのずと査定額も上がりません。ただし、駅との距離が徒歩圏外になるほど離れてしまえば、話が変わります。
たとえば、駅との距離が徒歩30分の距離にある土地と徒歩40分の距離にある土地では、駅との距離も査定額に大きな影響が出なくなってしまうのです。この場合、バスや車を利用する人が増えるため、バス停との距離や公共・商業施設などとの距離が重要なポイントになってくるでしょう。
埋設物や土壌汚染の有無
土地に埋設物や土壌汚染があれば、大きく査定額が下がってしまいます。埋設物とは、産業廃棄物や井戸などを指し、それらの除去や埋め戻し作業を専門業者に依頼しなければなりません。その対策費用を鑑み、低額査定になってしまうのです。また、遺跡や遺物といった埋蔵文化財が見つかった場合は、文化財の調査がおこなわれることから、工事の延期や中止の可能性も考えられます。
さらに、土壌汚染も除去などの莫大な対策費用や時間を要するため、低額査定になってしまうでしょう。このように、埋設物や土壌汚染の有無が土地の査定額を大きく左右することもあるのです。
嫌悪施設が近くにある場合
近隣に嫌悪施設がある土地も、査定額が低くなる原因になります。嫌悪施設とは、産業廃棄物処理場・下水処理場・工場・墓地・送電線・高速道路・軍事基地などを指し、騒音や悪臭をはじめ、外観や治安・風紀の問題などから、日常生活に悪影響を与えそうな施設のことです。嫌悪施設が近くにある場合、それを重要な情報として、売買契約時に説明する義務が発生します。そのため、土地の査定額を決める大きなポイントになってしまうのです。
ただし、施設の種類や規模、距離などによっても、査定額に対する影響が異なります。また、嫌悪施設に明確な規定がないため、その判断が難しいところもあるようです。
土地の利用用途と査定額の関係
土地の査定額を決める場合「どのような用途に利用できるのか」も、査定の重要なポイントになってきます。それは、対象となる土地の位置するエリアが大きな影響を与えているからです。
ここでは、そんな土地の利用用途と査定額の関係を解説します。
用途地域の種類
用途地域とは、建物を用途別に全13地域で分けたエリアを指します。都市の健全な発展を目的として定められた都市計画法で規制される地域の中でも、特に法規制が厳しい市街化区域のひとつである用途地域は、建設する建物などの種類や大きさなどを各地域ごとに制限しているところが最大の特徴です。
用途地域は、おもに住宅で構成される地域の住居系、おもに商業施設で構成される地域の商業系、おもに工場で構成される地域の工業系と大きく3種類に分類されます。
さらに、住居系は、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域の7タイプに分かれた地域です。
また、商業系は、近隣商業地域・商業地域の2地域、工業系は、準工業地域・工業地域・工業専用地域の3地域となります。
土地の面積と査定額の関係
土地は、一般的なイメージだと「広ければ広いほど価値がある」と考えがちですが、実は広すぎると坪単価が下がる土地も存在します。
たとえば、用途地域の一種である「第一種低層住居専用地域」では、原則三階建て以上の建物の建築ができません。三階建て以上のアパートやマンションを建築できないため、用途が戸建て住宅や低層のアパートなどに限られるのです。そのため、広すぎる土地は使い勝手が悪く単価が安くなる傾向があります。
一方、高層マンションなど大型の建物を建てられる用途地域であれば、広い土地は需要が高く高値で取引されます。 このように、土地の活用範囲によって「面積の大きさから査定額が高くなる土地」と「広すぎて価格の低くなる土地」の二種類に分かれるので注意してください。
道路と査定額の関係
土地の査定額は、土地に面する道路の存在も重要な基準のひとつになっています。
具体的には、どのような要素がポイントになるのでしょうか？おもに、前面道の幅や位置関係、高低差などが査定額を左右するようです。
前面道の幅に注目
土地の査定額に影響を及ぼす要素のひとつが、前面道路の幅です。前面道路とは、土地が面している道路を指し、この幅が狭い場合、建設する建物の大きさに規制を設けられ、それに伴い、土地の査定額も低くなってしまいます。
この前面道路の幅を基準とし、建物の大きさに制限をかける数値を容積率といいます。
容積率とは「土地面積に対する建物の延べ床面積の割合」のことであり、容積率を超える延べ床面積の建物を建てることはできません。
容積率は100％や200％といった数値で表され、容積率が150%の場合、土地面積100㎡ならば、床面積150㎡までの建物を建てることが可能です。
ただし、容積率は、前面道路の幅に加え、用途地域ごとの規制も設けられています。
具体的には、前面道路の幅が12ｍ未満の場合、同じ用途地域でも住居系の用途地域とその他の用途地域（商業系・工業系）で、容積率が異なるといった仕組みです。
以下が、居住系とその他の用途地域における容積率を求める計算式になります。
・住居系用途地域 ：前面道路の幅（ｍ）×40％
・その他の用途地域：前面道路の幅（ｍ）×60％
前面道路の幅で制限された容積率と用途地域で決められた容積率とでは、いずれかの小さい容積率が適用されます。
たとえば、住居系用途地域内に容積率200％の土地を所有しているとしましょう。そして、前面道路の幅が4ｍと仮定した場合、計算式が4ｍ×40％となるため、容積率160％の建物を建設することしかできません。
しかし、前面道路の幅が5ｍと仮定した場合、計算式も5ｍ×40％となることから、容積率200％の建物を建てられることになるのです。
このように、容積率や用途地域が同じであっても、その土地に面した前面道路の幅によって、査定額が左右されてしまいます。
前面道路との関係も査定額に影響する
土地に面する道路との接し方も査定額に影響するポイントです。たとえば、土地が2本の道路に面して角ができている角地や、土地が2本の道路に挟まれている二方路地、そして土地が1本の道路に面しているだけの中間画地があります。
この3ヶ所の土地を比べた場合、中間画地よりも、角地や二方路地の査定額が高くなる傾向にあるようです。
一般的に、角地や二方路地の方が中間画地よりも立地条件が良いためといわれています。
具体的な理由としては、日当たりや風通しがよいこと、二方向から侵入ができること、視認性が高いこと、建ぺい率が緩和されることなどです。
さらに、日当たりがよくなる南側と東側が道路に面した土地では、同じ角地であっても、高額査定を付けられやすくなるでしょう。
道路との高低差も無視できない
土地を査定する場合、道路との高低差も無視できないポイントです。道路よりも低い位置にある土地は、生活排水を汲み上げるための排水工事が必要となるケースが多いため、必然的にコストがかかることから、査定額を下げてしまいます。
また、日当たりや風通しの観点からも、日常生活におけるリスクが懸念されるようです。
逆に道路よりも高い位置にある土地は、生活排水や日当たり・風通しといったデメリットがないことから、査定額にも影響を及ぼしません。
しかし、道路よりも土地の位置が高すぎれば、敷地内に必要となる階段や擁壁の設置に費用がかかり、査定額を下げる要因になることもあります。
セットバックについて
土地が接道義務を満たしていない場合、建物は建てることができません。設置義務とは、基本的に4ｍ幅以上の道路に対し、間口2ｍ以上接していなければならないという建築基準法で定められた規則です。
しかし、古い基準で整備された土地には、前面道路が4ｍ幅を確保できていない場所が数多くあります。
このような土地に新たな建物を建てる際、現在の建築基準法に照らし、前面道路の中心線から土地を2m後退させなければなりません。これがセットバックです。
セットバックした土地は、道路と見なされるため、その部分の面積も縮小することになり、その場所に建物をはじめ、門や塀や擁壁も建てることができなくなります。
該当する土地の売却時、前面道路の幅を4ｍ確保できていない場合は「要セットバック」と表記されることが一般的です。
このため、敷地面積を縮小してしまう要セットバックの土地は、査定額にも大きな影響を与えてしまいます。
私道の査定はどうなる？
広い土地を戸建ての分譲用地に開発する場合、大半が新しい道路を作ることになります。土地と道路の接地義務を守らなければ、建物を建築することができないからです。新しい道路には、自治体が所有する公道の他にも、個人が所有する私道があり、それを共有することもあるでしょう。
しかし、原則的に私道は、土地との接地義務を満たすために作られた道路です。建物の建築や駐車場利用など、私的な流用や運用ができません。
つまり、私道に経済的価値がないと見なされ、査定額は0円となってしまいます。
具体的な査定価格を知りたい場合は業者に依頼する
土地の価格はある程度自分で調べることもできますが、土地の状態など細かい事情も考慮して具体的な価格を知りたい場合、業者に見積もりを依頼してください。土地の価格は立地や広さだけでは算出しきれず、各種法律の規定など多くの要素が影響してくるからです。
なお、業者によって査定価格に違いがあるので、二社以上に査定を依頼するのがおすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
