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土地を遺産相続したらどうしたらいい？
土地を遺産相続したら、なにから手をつければよいのでしょうか。ここでは、相続人がひとりの場合と複数の場合、それぞれのケース別に解説していきます。
単独相続（相続人がひとりだけの場合）
相続人がひとりの場合を「単独相続」といいます。単独相続の場合、相続に関する手続きはシンプルです。相続人にそのまま土地が承継されることとなります。相続人が複数いる場合
相続人がひとりの場合は何も手続きする必要はありませんが、複数いる場合には手続きが必要です。 まず、遺言書を確認しましょう。遺言書があり、そこに土地の相続について指定があれば、それに従って相続人が決まります。遺言書がない場合は、相続人全員で「遺産分割協議」という話し合いを行います。この協議により誰が相続するのかを決めることになります。土地を遺産相続した場合の手続きの流れ
相続人が複数いる場合の手続きのおおまかな流れをご紹介しましょう。
１ 相続人全員で土地の分配方法を決める
手続きをする前にしなければならないのは、相続した土地をどのように分配するかを決めることです。これは、相続人全員で話し合いの上で決めます。 分配方法は「現物分割」、「代償分割」、「換価分割」、「共有分割」があります。それぞれの詳細は、後ほど説明いたします。２ 手続きに必要な書類・費用の準備
土地を相続するには、相続登記をしなければなりません。相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の土地の名義を、相続人に変更する手続きです。その際に必要な書類、費用を準備します。３ 法務局へ相続登記に関する書類を提出する
書類が準備ができたら、相続した土地を管轄している法務局に赴き、書類を提出します。書類を提出後、１～２週間程度で精査されます。精査されると、新しい権利証が発行され、相続登記は完了です。必要書類
土地の相続登記に必要な書類には、下記のものがあります。◆相続人全員必要な書類
・住民票
・印鑑証明書
◆被相続人に関する書類
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）、または死亡の記載がある戸籍附票
◆相続する不動産に関する書類
・全部事項証明書
・相続登記申請書
なお、相続登記の申請書は、名義変更のために法務局に提出する書類です。ほかの書類とは異なり、申請する人が記入しなければなりません。
費用
相続登記には費用がかかります。その費用には次のようなものがあります。◆登録免許税
◆登記事項証明書
◆戸籍謄本などの発行手数料
◆郵便代
土地の相続で確認すべきポイントと注意点
土地を相続するためにやるべきことをタイミング別に紹介します。しっかり把握しておきましょう。
早急にやるべきこと
・被相続人の死亡届の提出（7日以内）・遺言書があるかないかのを確認
なるべく早めにすること
・被相続人の出生から死亡まで記載されている戸籍謄本を取ることそのときに応じてやること
・遺産分割協議書の作成・相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの書類の用意
注意点
不動産を相続する際に、もっとも注意したいのは遺言状です。遺言状があるかないかで、その後の手続きが大きく変わります。たとえば、相続手続きが完了したあとに遺言状が見つかった場合、改めて手続きしなければならず、苦労が絶えません。遺言状がある場合は、その内容に不動産の相続に関することが書かれていないか、しっかり確認するようにしてください。けして、見落とさないようにしましょう。 また、土地の相続は、一度手続きをするとなかなか変更することはできません。ですので、相続人全員の納得する相続方法を決め、手続きを進めるようにしてください。かかる税金は？
土地を相続した場合にかかる税金には、固定資産税があります。固定資産税は、相続した土地の固定資産税評価額に、原則1.4％をかけた額です。固定資産税評価が高ければ、支払う税金も高額になるので注意してください。 また、相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合には、譲渡所得税（所得税＋住民税）を納める必要があります。これは、土地を売却した翌年度から支払うことになります。譲渡所得の計算式は、次のとおりです。
・譲渡所得 ＝ 譲渡収入額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用 ）
この譲渡所得に、税率を乗じます。税率は、土地の所有期間によって異なります。
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合） 所得税は30%、住民税は15%
・長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合） 所得税は15%、住民税は5%
税金を納める時期は忘れたころにやってきます。税金分のお金をしっかり用意しておきましょう。
土地を遺産相続した場合の相続税の計算方法とは？
土地を遺産相続した人が納める税金に、相続税があります。相続税とは、親や配偶者など亡くなった方の遺産を相続する際にかかる税金で、相続したものだけにかかるわけではなく、遺産の総額にかかります。
相続税は次の計算式で算出できます。
・相続税額＝（全ての財産額−基礎控除額）×相続税率
計算式に登場した、基礎控除額は
・基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数 で算出できます。
相続税率は、下記のとおりです。
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10％ －
3,000万円以下 15％ 50万円
5,000万円以下 20％ 200万円
1億円以下 30％ 700万円
2億円以下 40％ 1,700万円
3億円以下 45％ 2,700万円
6億円以下 50％ 4,200万円
6億円超 55％ 7,200万円
たとえば、全ての財産額が8,000万円で、相続人数がひとりの場合で計算してみます。
・全ての財産額 8000万円−基礎控除額（3,000万円＋600万円×１）＝相続財産額 4,400万円
・相続財産額 4,400万円×税率20％−控除額 200万円＝相続税 680万円
よって、財産額が8,000万円の場合は、相続税の支払い額が680万円となります。
遺産相続した土地の相続税を引き下げる特例
土地を遺産相続したあと相続税の額が多額になり、支払いの負担が大きく、相続した土地を手放さなければならないこともありますが、それを防ぐ特例措置もあります。 ここでは、遺産相続した土地の相続税を引き下げる特例を解説していきます。
小規模宅地の特例
「小規模宅地の特例」とは、被相続人の自宅や土地などの不動産に対して、一定の条件を満たすと相続税評価額が減額できるというものです。この特例を受けるためには、以下の条件を満たした宅地である必要があります。
（1）「特定居住用宅地等」被相続人が居住していた自宅家屋・敷地やその権利（借地権など）
（2）「特定事業用宅地等」被相続人の事業を行っていた会社・工場の土地
（3）「特定同族会社事業用宅地等」被相続人が特定の同族会社の事業を行っていた会社・工場の土地
（4）「貸付事業用宅地等」被相続人が持っていたアパート・駐車場の土地
認められる条件と相続税評価額の減税率は以下になります。
（1）特定居住用宅地等の場合：上限面積330㎡まで80%減税になる
・被相続人の配偶者
・被相続人と同居していた、これからも居住する親族
・被相続人と同居する親族がいない場合は、
相続開始前3年以内に日本国内にある自己または配偶者の所有する家に住んでいない親族
・相続税の申告期限日まで所有していること
（2）「特定事業用宅地等」の場合：上限面積400㎡まで80%減税になる
・相続税の申告期限日まで所有していること
（3）「特定同族会社事業用宅地等」の場合：上限面積400㎡まで80%減税になる
・相続税の申告期限日まで所有していること
（4）「貸付事業用宅地等」の場合：上限面積200㎡まで50%減税になる
・相続税の申告期限日まで所有していること
注意点としては、土地面積の上限だけでなく下記条件を満たしている必要があります。
簡単に解説すると、自分で家を購入した子どもは特例を受けることができない、ということになります。また、この特例は適用するには、相続人が申告しなければなりません。
さらに、相続開始前3年以内に贈与された土地や、 生前贈与などの相続時精算課税にかかわる贈与で取得した土地などについては、この特例を受けることができません。
贈与税額控除
贈与税額控除とは、支払い済みの贈与税を相続税から控除できる制度です。対象者は「相続又は遺贈により財産を取得した人であり、相続開始前3年以内（被相続人が亡くなった日からさかのぼり3年前から亡くなった日までの間）に贈与を受け、その贈与税を支払った人」となります。これは、被相続人が亡くなる前3年間の贈与にも相続税を課せられるためであり、対象の相続人に対する相続税と贈与税の二重課税を防ぐために設けられました。この贈与税額控除を利用すれば、既に支払った贈与税額をマイナスできるため、遺産相続した土地の相続税を引き下げることができます。
ただし、3年以内に贈与があった場合でも、贈与税の基礎控除額である110万円以下の財産ならば、贈与税額控除の適用を受けることはできません。ちなみに、相続を放棄した人でも、死亡保険金などの「みなし相続財産」を取得していれば、贈与税額控除の適用を受けることが可能です。
配偶者の税額軽減
配偶者の税額軽減とは、配偶者が遺産分割や遺贈で実際に取得した財産に対し、定められた金額のどちらか多い金額までは、配偶者に相続税がかからない特例です。以下がその金額となります。(1)1億6,000万円
(2)配偶者の法定相続分相当額
適用条件は、亡くなった人の配偶者であることです。被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈で実際に取得した財産を対象としている制度のため、相続税の申告期限までに分割されていない財産に関しては、税額軽の減対象になりません。
しかし、相続税の申告期限後であっても、遺産分割を確定させ「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、更生請求をおこなえば、配偶者の税額軽減を適用することができます。
また、やむを得ない事情があり、申告期限から3年を経過する日までに遺産分割ができない場合でも、税務署長の承認を受けることができれば、事情が解決した日の翌日から4ヶ月以内に分割することで、税額軽減の適用を受けることが可能です。
未成年者控除
相続人が未成年者の場合、相続税額から一定額を差し引く制度が未成年者控除です。この特例の適用条件は、対象者が法定相続人であること、相続時の年齢が20歳未満であること、財産取得時の住所が日本国内であることが挙げられます。
上記すべての条件に当てはまっていなければ、未成年者控除の適用を受けることができません。相続開始時の年齢は、満年齢でカウントされ、乳児であっても未成年者控除の適用対象となります。
控除額は、10万円に対象の未成年者が満20歳になるまでの年数をかけたものです。1年未満の数ヶ月といった期間は1年と切り上げて算出します。
もしも、控除額が相続税額を上回る場合、余剰額をその未成年者の扶養義務者の相続税から控除することが可能です。
対象となる未成年者の年齢が15歳6カ月の場合、以下のように算出されます。
10万円×5年（20歳−15歳6カ月＝切り上げによって5年）＝50万円
その他の控除・特例
その他の控除や特例としては、障碍者控除があります。この制度は、相続人が障碍者の場合、一定額が相続税額から控除されるものです。おもな適用条件は、対象者が85歳未満の障碍者であること。
控除額は、対象者が1年未満の期間を切り上げて1年とし、満85歳になるまでの年数に10万円をかけて算出します。特別障害者の場合は20万円です。
また、相次相続控除の適用を受ければ、被相続人が亡くなる10年以内に被相続人が何らかの相続税を支払っていた場合、定められたすべての要件を満たすことで、一定額が控除されます。
さらに、被相続人の財産が海外にあり、その財産に国外で相続税をかけられた場合、一定額が控除される外国税額控除も相続税を引き下げる特例にひとつです。この制度は、海外の財産を取得し、その国で日本における相続税にあたる税金を収めた人が対象となります。
土地の相続手続きをしなかった場合のリスク
土地を相続する際の手続きについて解説してきましたが、相続手続きを行う義務や、行うべき期限について法律での決まりはありません。もちろん行わないからと言って、罰則もありません。
特に、亡くなられた人からの相続は、
「突然のことで忙しくて手がつけられない」
「遺産や相続権の存在を知らない」
「遺産を分割するのが面倒」
「親族の人間関係でトラブルを抱えている」
「相続税が高そう」
「手続きによって追加の支払いが発生しそう」
など、さまざまな理由から手続きを放置してしまう方も多くいらっしゃいます。
しかし、相続手続きを行わないでそのままにしておくと、下記のようなリスクが発生してしまう可能性が考えられます。
・誰の名義なのか相続関係が複雑になる、分からなくなる
・相続に関する調査や手続きに費用・時間が多くかかる
・他の相続人に持分を差し押さえられたり、売却されてしまう
・不動産売却ができない
・相続する土地の存在を忘れてしまう
名義変更など相続の手続きは、個人でやることも可能ですが、戸籍を取得する手続きは面倒なことが多いのが現実です。
よくわからない、時間がとれない場合は司法書士や弁護士への相談がおすすめです。後々大きな問題になる前に、早めに手続きを行っておきましょう。
遺産相続した土地を売却するには？
相続した土地を売却する場合、売却のやり方や手順がわからない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。悩んでしまう前に、遺産相続した土地を売却する方法をご紹介します。
手順1：遺産分割協議をする
遺産分割協議とは、相続した人が相続財産の分割について話し合うことを言います。相続人が1人しかいない場合は行う必要がありません。2人以上で相続した場合には、財産の分割について相続人全員で協議を行い、証拠として内容を書面に残しておきます。
相続した土地を売却するためには、相続人の戸籍謄本・印鑑証明書を提出しなければならないため、複数相続人がいる場合は全員分同意と書類が必要になります。
手順2：名義変更を行う
相続した土地は、被相続人の名義のままの売買はかなり困難になりますので、相続する土地の名義変更を行いましょう。不動産会社に売却を依頼する場合、被相続人名義のままでも依頼は可能ですが、買い手がつきにくいなど売却は難しくなります。また、名義が亡くなられた方のままだと、売却時に土地の購入を検討している人に不安を与えてしまうことにもなりかねません。売却をスムーズに行うためには、名義変更は必須なものであると言えます。
手順2：不動産会社に売却依頼
名義変更が完了したら、不動産会社へ土地の売却依頼を行います。不動産会社の費用は、売買の契約が成立したときに発生します。一般的には、売却金額の3%程度の費用を請求されることが多いようです。依頼するだけなら費用はかからないので、一社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼を行いましょう。査定は会社によって提示金額が違うので、複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、提示された金額が妥当か正しく判断することができます。
手順3：土地の手入れを行う
土地は放置しておくと、雑草が生える、ゴミを捨てられるなど、見た目が悪い状態になっていることがあります。購入希望者が現地を見てから購入を決める場合、条件が良くても印象が悪いと減額交渉をされたり、売れにくくなってしまいます。売却を決めたら、土地の手入れを行い、売りやすい状態にしておきましょう。
手順4：不動産譲渡税の支払い
土地を売却すると不動産譲渡税の支払いが発生します。不動産譲渡税とは、相続した土地を売却して得た利益に対してかかる税金のことをいいます。売却しても、土地の取得費を下回った場合は課税されません。相続した土地の取得費は、亡くなった人が購入したときの価格で計算をします。税額は所有期間によって違います。
所有期間5年以下の場合
→ 譲渡所得の30％
所有期間5年超の場合
→ 譲渡所得の15％
売買契約がいつ結ばれたかわからない場合は、売却益の5%相当額を取得費として計算することも可能です。
土地を分割で相続する場合
相続した土地を、複数の相続人で分割する場合には、4つの分割方法があります。それぞれのメリット、デメリットと合わせて説明します。
現物分割
現物分割とは、相続した物をそのまま分割する方法です。土地を相続した場合は、ひとつの土地を複数に分ける「分筆」という方法が現物分割となります。分筆の場合は、法務局で分筆登記を行うことによって現物分割できます。一般的には、分筆登記を行なった後にそれぞれの相続人が遺産分割協議に基づいて相続登記をします。◆メリット
◆デメリット
代償分割
代償分割は、相続人ひとりが土地を相続し、ほかの相続人に土地の価値分を現金で代償する（支払う）方法のことをいいます。◆メリット
◆デメリット
換価分割
換価分割は、相続した土地を売却し現金化して、その現金を相続人で分割する方法です。◆メリット
◆デメリット
共有分割
共有分割は、複数の相続人の共有名義のまま相続することです。◆メリット
◆デメリット
相続を放棄する場合
遺産の相続を放棄する場合、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所へ相続放棄の申述をおこない、許可をもらわなければなりません。相続財産を取得しないだけでは、法的に相続を放棄したことにはならないからです。
相続の放棄には、相続放棄の申述書、被相続人の住民票除票または戸籍附票、相続を放棄する申述人の戸籍謄本が必要となります。
家庭裁判所に相続放棄が認められると「相続放棄申述受理通知書」が届き、法的にも相続を放棄したことになるのです。
相続放棄のおもなメリットは、被相続人の借金から解放されること、相続の揉め事に関わらなくて済むことなどが挙げられます。
逆にデメリットとして、相続放棄後は、相続財産をすべて手放してしまうこと、やり直しがきかないこと、相続順位が変わり、他の相続人同士でトラブルが発生する恐れがあることなどです。
原則的に3ヶ月の期限を超えてしまうと相続放棄ができなくなります。期限を知らなかったという理由も通用しません。
適した分割方法を選ぶことが、遺産相続成功への近道
土地を遺産相続した場合の手続きの流れをおわかりいただけたでしょうか。
相続は、お金がからむ案件なので、相続人が複数いる場合は揉め事やトラブルが発生しがちです。適した分割方法を選ぶことが、遺産相続成功への近道といえます。
相続人全員でしっかり話し合った上、納得いく方法を選ぶようにしてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
