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土地売却にかかる税金はいくら?計算方法や控除などをわかりやすく解説!

土地を売却したときには税金がかかりますが、どんな税金が発生し、それぞれいくら支払うのでしょうか? 印紙税、所得税、住民税のそれぞれについてシミュレーションしてみましょう。

また、土地を売却するときにかかる税金を少しでも減らすためにできる節税対策、相続した土地を売却するときにかかる税金についてもご紹介します。

目次

土地を売却した時にどんな税金が、いくらかかるの?

土地を売却して利益が出ても、その利益を丸ごと受け取ることはできません。売却して利益が出た場合には「印紙税」と「登録免許税」「所得税・住民税」の3つの税金の支払いが必要となります。
売買契約時に支払いが必要なものもあるため、納税を忘れると売買契約が進まず買主にも影響を与えてしまうことになりかねません。
では土地を売却して利益を得た時に納める「印紙税」「登録免許税」「所得税・住民税」のそれぞれについて、どのタイミングでいくら支払うことになるのかみていきましょう。

土地を売却した時にそれぞれいくら支払うの?

土地を売却して利益を得た場合、「印紙税」「登録免許税」「所得税・住民税」は、それぞれどのようなタイミングでいくら支払うことになるのでしょうか?
 

印紙税

土地などの不動産の売買契約を行う際、売買契約書には収入印紙を貼ることが求められます。この収入印紙を購入して支払う税金が「印紙税」です。印紙税の金額は不動産の売買価格によって次のように決められています。
 
・売買価格が500万円超~1,000万円以下の場合 10,000円
・売買価格が1,000万円超~5,000万円以下の場合 20,000円
・売買価格が5,000万円超~1億円以下の場合 60,000円
・売買価格が1億円超~5億円以下の場合 100,000円
 
印紙税は、買主と売主のそれぞれの契約書合計2通分が必要となり、売主と買主が1通分ずつ印紙を用意します。収入印紙は法務局や郵便局などで購入可能です。
一部コンビニで販売していることもありますが、金額の低い収入印紙しか取り扱っていない場合が多いため確認が必要です。
 

登録免許税

「登録免許税」とは、土地を売却して所有者が変わるときに、所有者変更の手続きを行う際に課税される税金をいいます。登録免許税の金額は次の計算式で算出します。
 
・登録免許税=課税標準額(固定資産税評価額)×2.0%
 
土地を売却する際は、課税標準額は固定資産税の評価額を適用します。売却する土地の住宅ローンの支払いがまだ残ってる場合は抵当権がついているため、この抵当権抹消の手続きのための「登録免許税」も必要になります。
 
この場合は不動産1件に対して1,000円となり、土地と建物がある場合は土地と建物とそれぞれの2件で発生し、合計は2,000円となります。 登録免許税は、不動産の登記を完了する前に納める必要があり、支払いが遅れた場合は売買契約も進行できなくなります。
 

所得税・住民税

3つ目に必要となる税金が「所得税」「住民税」です。土地を売却して、購入したときの金額より売却価格が高く利益(譲渡所得)が出た場合、所得税と住民税の支払いが必要になります。
また、所得税とあわせて復興特別所得税もかかります。それぞれの金額は、次の通りです。
 
・所得税 譲渡所得価格×15%(または30%)
 売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は15%、5年以下の場合は30%の税率になります。
 
・復興特別所得税 譲渡所得×0.315%(または0.63%)
売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は0.63%、5年以下の場合は0.315%の税率になります。
 
・住民税 譲渡所得×5%(または9%)
売却した土地を所有していた期間が5年を超える場合は5%、5年以下の場合は9%の税率になります。
 
所得税・復興特別所得税・住民税はどれも、土地を所有していた期間が5年を超える場合、税率が低くなり優遇されることとなります。所得税と復興特別所得税、住民税の支払いは、土地を売却した年の翌年の2~3月にある確定申告期間で、自分で確定申告を行って納税します。

譲渡所得について

計算方法


譲渡所得は土地売却時の収入から、かかった費用を引いて算出し、プラスの場合は税金が発生します。計算方法は以下の通りです。
 
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費用+譲渡費用)
 
譲渡収入金額は売却代金と固定資産税・都市計画税の清算金です。土地売却によりプラスになった分の金額を指します。
 
取得費用とは土地を購入する際にかかった費用のことです。該当する費用は以下の項目となります。
 
・土地の購入代金
・不動産会社への仲介手数料
・登記手続きにかかる費用(司法書士代など)
・不動産取得税
・印紙税
 
譲渡費用は土地売却時にかかった諸費用のことです。以下の費用が該当します。
 
・不動産会社への仲介手数料
・測量費
・印紙税
 
収入である譲渡所得金額から、支出(必要経費)となる取得費用・譲渡費用を引いてプラスとなれば譲渡所得があることになります。マイナスの場合は譲渡所得なしとなるため税金も発生しません。
 
譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。なお土地を売却して損失が発生した場合は、土地の売却に関する確定申告は不要です。  
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かかる税金をシミレーション!

土地を売却したときに実際にかかる税金について、具体例をもとにシミュレーションしてみましょう。
 

所有3年以内に土地を売却した時

まずは土地の所有期間が3年以内と短い場合についてです。

・売却日:平成30年11月1日
・固定資産税評価額:3,000万円
・売却価格:4,200万円
・譲渡時諸費用:170万円
・取得価格:3,700万円
・取得時諸費用:120万円

印紙税

売却価格が4,200万円のため、印紙税は「売買価格が1,000万円超~5,000万円以下の場合」に該当し、20,000円となります。
 

登録免許税

「固定資産税評価額×1.5%」のため、3,000万円×1.5%=45万円です。
 

所得税

「譲渡所得=売却価格ー(取得価格+譲渡時諸費用+取得時諸費用)」となり、「4,200万円ー(3,700万円+170万円+120万円)=210万円。所得税は「譲渡所得価格×30%」となるので、210万円×30%=63万円です。
 

復興特別所得税

「譲渡所得×0.63%」のため、210万円×0.63%=13,230円です。
 

住民税

「譲渡所得×9%」のため、210万円×9%=18.9万円です。
 
 

所有10年を超える土地を売却した時

所有期間が10年と長期の場合は、税率が低くなります。

・売却日:平成30年11月1日
・固定資産税評価額:3,000万円
・売却価格:4,200万円
・譲渡時諸費用:170万円
・取得価格:3,700万円
・取得時諸費用:120万円
 

印紙税

「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、20,000円です。
 

登録免許税

「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、45万円です。
 

所得税

譲渡所得は「所有3年以内に土地を売却した時 」と同じで、210万円。所得税は「譲渡所得価格×15%」となるので、210万円×15%=31.5万円です。
 

復興特別所得税

「譲渡所得×0.315%」のため、210万円×0.315%=6,615円です。
 

住民税

「譲渡所得×5%」のため、210万円×9%=10.5万円です。

土地を売却する時の節税対策とは?

土地を売却したときにかかる税金は、決して無視できるような金額ではないことがおわかり頂けたでしょうか。
しかし次のような控除や特例を受けて、節税することも可能です。
 

控除のケース1:公共事業のための売却《5,000万円の特別控除》

土地を売却する目的が公共事業である場合、5,000万円の特別控除が適用されます。
公共事業を行う施行者から買い取りなどの申し出を受けた場合、その申し出を受けた人が売却を行い、申し出があった日から6か月までに売却することなどが条件となります。
 

控除のケース2:特定土地区画整理事業のための売却《2,000万円の特別控除》

国や地方の公共団体が土地区画整理事業を行い、それに伴って土地を売却する場合は、2,000万円の特別控除が適用されます。
また同様に、住宅街区整理事業、第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業で土地を売却した場合もこの特例が適用となります。
 

控除のケース3:特定住宅地造成事業のための売却

地方公共団体や民間による、住宅建設や宅地造成のために土地を売却した場合は、1,500万円の特別控除が適用されます。また「公有地の拡大の推進に関する法律」にのっとって、土地を売却した場合なども、この特例に該当します。
 

控除のケース4:平成21年・22年に取得した土地の売却《1,000万円控除》

土地を売却する場合、平成21年1月1日~平成22年12月31日までの間に取得した土地であれば、土地売却で1,000万円までの特別控除を受けられます。 つまり土地の価格が1,000万円未満であれば全額控除が可能となり、所得税や住民税の節税対策になります。
ただし、以下の条件を満たしていることが条件です。

・5年超所有している土地であること
・配偶者や親族、内縁関係などの特別な関係にある人から取得した土地ではないこと
・交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで取得した土地ではないこと(売買契約で取得した土地であること)
・他の譲渡所得特例を受けていないこと

平成21年~22年という取得時期に加え、紹介した条件をすべて満たしていれば、1,000万円の特別控除が受けられます。
特別控除の目的は、2009年当時にリーマンショックの影響を受けた不動産市場を活性化するために設定されました。

1,000万円の特別控除の特徴は、未利用の土地に対しても適用できる点です。土地を購入したものの使わずに放置されていても、5年超の所有として特別控除が受けられます。

また、土地の上に住宅がある場合は、土地と建物はそれぞれ別で利益の計算をしたうえで、土地の分だけ確定申告が必要です。
土地とセットでマンションを購入していた場合は、土地と建物の取得金額を分け、土地に対応する部分だけが1,000万円の特別控除が受けられます。

相続をした土地の売却時にかかる税金は?

遺産として土地を相続し、それを売却した場合はどんな税金の支払いが必要となるのでしょうか。
 

注意点について

相続した土地であっても、それを売却して利益が生じた場合は「譲渡所得税」と「住民税」などの税金を納めなければなりません。所得税と住民税を計算するときにはまず「譲渡所得」を算出しますが、このときに必要となるのが、その土地を取得したときの価格です。相続した土地の場合、取得時の書類などを準備することが難しくなるかもしれません。

もし取得時の価格がわからない場合、売却価格がまるまる課税対象となり税金も高額になる可能性も高いため、注意が必要です。
また土地を売却するときの所得税や住民税は、土地を所有していた期間が5年を超える場合は税率が低くなり税金も低くなることをご説明しました。
相続した土地を売却するときの所有期間は、被相続人(元の所有者)が所有していた期間のことを指します。
 

取得加算の特例とは

相続した土地を売却する場合、節税できる特例があります。それは、所得費に相続税の金額を加算してもよいというものです。
所得税や住民税を計算するときに譲渡所得の金額をもとにしますが、「譲渡所得=売却価格-(取得価格+譲渡時諸費用+取得時諸費用)」で計算するので、取得価格に相続税の金額もプラスできれば、譲渡所得価格が低くなり、所得税や住民税の価格も抑えることができるのです。
この特例は、相続してから3年10ヵ月以内に売却を行うことと、相続税を支払っていることが条件となります。
 

3,000万円の特別控除について

不動産を相続し、空き家を更地として売却する場合は、3,000万円の特別控除が適用されます。この控除を受けるにはさまざまな条件に当てはまることが必要になりますが、空き家を相続したときは、これに該当しないか確認すると良いでしょう。

土地売却時の税金の支払い方法

土地を売却したときに発生する税金をどのように支払うのか、具体的な支払い方法について確認してみましょう。土地を売却して支払い義務が生じるのは、「印紙税」「登録免許税」「所得税・住民税」の3つとご紹介しました。

このうち「印紙税」と「登録免許税」は、それぞれ売買契約時と物件引き渡し時に支払います。一方「所得税・住民税」は、土地売却を行った翌年の確定申告で支払いを行うこととなります。ここでは確定申告での所得税・住民税の支払い方法についてご紹介しましょう。
 

確定申告の流れ

確定申告を行う期間は、毎年2月16日から3月15日までです。土地を売却したらその翌年の確定申告で必要書類を提出し、税金の支払いを行うこととなります。確定申告は、個人で行うか税理士に依頼する2つの方法があります。

確定申告に慣れていなくても、税務署では無料相談を行ったり、問い合わせに対応したりしているので、それらを利用して個人で行うことができます。税理士に依頼する場合はそのための費用が発生しますので、どちらが自分に向いているのか考えるといいでしょう。

流れ① 必要な書類を準備する
確定申告に必要となる書類には、土地を売却した際のさまざまな書類が必要になります。これらの書類と、税務署のウェブサイト等で入手できる申告書などを一通り準備しなければなりません。必要書類が全て揃っていないと、書類不備で後日税務署から問い合わせがくる可能性があります。

流れ② 譲渡所得から所得税と住民税を計算する
必要な書類をすべて揃えたら、まず譲渡所得を計算します。上述したように、譲渡所得は次の計算式で算出できます。 「譲渡所得=売却価格ー(取得価格+譲渡時諸費用+取得時諸費用)」 次に所得税、復興特別所得税、住民税の税率がそれぞれいくらになるか確認します。

税率は、その不動産を保有していた期間によって異なり、長く保有していた方が優遇されます。
具体的には、その不動産を売却した年の1月1日時点で、保有期間が5年を超える場合は「長期保有」になり、5年以下なら「短期保有」となります。長期保有と短期保有の税率は次の通りです。

■所得税
 長期保有:譲渡所得×15%
 短期保有:譲渡所得×30%

■復興特別所得税
 長期保有:譲渡所得×0.315%
 短期保有:譲渡所得×0.63%

■住民税
 長期保有:譲渡所得×5%
 短期保有:譲渡所得×9%

この税率を譲渡所得額にかけて、それぞれの税額を算出します。

流れ③ 確定申告の書類を作成する
計算した所得税、復興特別所得税、住民税を、確定申告用の書類に記入していきます。手書きで記入するほか、国税庁のウェブサイトの「確定申告書作成コーナ―」を利用すれば、画面の案内に従って画面上に入力していくだけで自動計算されて便利です。

流れ④ 税務署に確定申告書を提出する
確定申告用の書類ができたら、これを管轄の税務署に提出します。提出する方法は、郵送、持参、オンラインでの提出の3つがあります。オンラインで提出する場合は、国税電子申告・納税システム(e-Tax)を利用することとなります。

流れ⑤ 納税する(又は還付を受ける)
確定申告で納税額または還付額が明らかになったら、それに応じて納税または還付を受けます。納税は、振替納税やオンラインでの支払い、クレジットカードでの支払いなどができます。還付を受ける場合は、申告書に金融機関の口座情報を明記しておくと、後日その口座に振り込まれます。
 

確定申告の必要書類

必要書類① 売買契約書(購入時・売却時)
土地の売買を行うと、売買契約書を交わすこととなります。この売買契約書のコピーが必要です。しかも売却したときの売買契約書と、その土地を購入したときの売買契約書と、2つを準備しなければなりませんのでご注意ください。

必要書類② 仲介手数料等の領収書
その土地を購入した際と売却した際に、不動産会社に仲介手数料を支払っているはずです。このときの領収書(コピーで可)が必要です。不動産仲介手数料以外に、固定資産税の清算や登記費用、それ以外にかかった経費などの領収書もあわせて用意しましょう。

必要書類③ 登記簿謄本(全部事項証明書)
その土地の登記簿謄本(全部事項証明書)は、法務局に記録されている情報のことで、その土地の住所や所有者などの情報が明記されています。管轄の法務局まで直接訪れて取得できますが、オンラインでの申請が可能で、オンラインの方が手数料が安く便利です。

必要書類④ 確定申告書B様式
確定申告で最も一般的に使われる書類が、この「確定申告書B様式」です。国税庁のウェブサイトからダウンロードして使用できるほか、税務署で受け取ったり、郵送料がかかりますが郵送を依頼することも可能です。

必要書類⑤ 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
給与所得に対する課税と、不動産の取得や売却で生じる課税などを申告するための書類です。「確定申告書B様式」と同様に、国税庁のウェブサイトや税務署で入手できます。

必要書類⑥ 譲渡所得の内訳書 売却した土地に関して、所在地や面積、売却金額などを記入するための書類です。「確定申告書B様式」と同様に、国税庁のウェブサイトや税務署で入手できます。
 

確定申告時の注意点

土地を売却して納税するときに必要となる確定申告ですが、いくつかの注意事項があります。

注意点① 土地売却を行った翌年に確定申告を行う
確定申告は、1月1日から12月31日までに得た所得に対して税額を計算して、翌年の2月16日から3月15日までに申告します。つまり土地を売却した年の翌年に確定申告を行うこととなります。

例えば、2021年1月に売却した場合、2022年2月16日~3月15日の期間に確定申告を行うこととなり、売却から1年以上の期間を空けて確定申告を行うこととなります。

そのため、確定申告自体を忘れやすくなりますから、注意しましょう。 万が一、確定申告を忘れた場合は、加算税や延滞税などのペナルティが発生します。しかし確定申告を忘れていることに気づいたら、期限が過ぎていても「期限後申告」を行うことができます。申告忘れに気づいたらできるだけ早い時点で、期限後申告を行いましょう。

注意点② 所得税・住民税の支払いは6月以降から
2月16日から3月15日の期間に確定申告を行い、その税額にもとづいた所得税、住民税の支払いは6月以降から発生することとなります。実際に売却を行ってから納税までの期間が空くため、事前に納税があると把握していないと、思わぬ出費と感じられるかもしれません。

注意点③ 控除や特例の利用を忘れない
先にご紹介した、不動産を相続して更地として売却する場合に適用される3,000万円の特別控除など、土地の売買にはさまざまな特別控除や特例が設けられています。これらを利用するのも確定申告のタイミングです。確定申告の際、どのような控除を利用できるのか改めて確認し、必要書類を用意してぜひそれらを活用しましょう。

注意点④ 売却で利益が出なかった場合は確定申告は不要
土地売却で発生する税金についてご紹介してきましたが、これらの税金は売却によって利益が出た場合に生じるものです。つまり売却によって利益が出ず損失が発生した場合は、その土地の売却に関しては所得税や住民税の支払いはなく、確定申告を行う必要はありません。

しかし確定申告を行うと、土地売却で損失が出た場合に給与所得など土地売却以外で得た所得から控除することが可能です。確定申告を行う手間はかかりますが、結果として税金を低く抑えられてお得となるでしょう。

土地売却にかかるその他費用

土地の売却では様々な費用がかかります。
 
不動産会社に売却を依頼すれば仲介手数料がかかりますし、古家があって解体するのであれば解体費用が必要です。工場跡地などの場合は土壌汚染調査をしないと買い手がつきにくくなる場合があり、費用をかけて調査する決断をしなければならないかもしれません。
こちらでは、土地を売却する際にかかる諸費用をいくつかご紹介します。 
 

費用① 仲介手数料

土地売却で不動産会社に仲介依頼する場合、売買契約成立時に仲介手数料を支払うのが一般的です。仲介手数料は売買価格ごとに宅地建物取引業法により上限が定められていて、以下の表の通りになります。
 
売買価格(税抜) 仲介手数料上限
200万円以下の部分 売買価格×5%+税
200~400万円以下の部分 売買価格×4%+税
400万円を超える部分 売買価格×3%+税

売買価格400万円を超える場合、それぞれを分けて計算する必要はありません。実務では以下の速算式を用いて仲介手数料上限額を算出します。
 
仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税
 
この計算式で算出されるのはあくまでも上限額です。不動産会社によっては値引きされる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
 

費用② ローン一括返済手数料と抵当権抹消費用

売却予定の土地や戸建て住宅のローン残債がある場合は抵当権を抹消しなければなりません。抵当権の抹消にはローンの完済が必要となり、一括返済手数料や司法書士への報酬を含む抵当権抹消に関する費用がかかります。
 
一括返済手数料はローンを組んだ金融機関ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。数千円程度から10万円を超えるケースもあります。
 
抵当権抹消はご自身でも行えますが、15,000円程度の報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。抵当権抹消の登記費用は不動産1件につき1,000円です。
   

費用③ 土地の測量費用

土地売却で測量は義務ではありません。しかし買主様からの要望があれば行います。また、古い土地で境界が曖昧になっている場合は隣地とのトラブルを回避するために測量するのが一般的です。
土地の測量は隣地所有者立会のもとで厳密に行われ、隣接地が一般的な宅地等ならば費用場は100平米あたりで40万円前後です。
 

費用④ 土壌汚染対策費用

土壌汚染の有無は購入希望者様にとって購入を決めるポイントの一つになるケースが増えてきました。土地の売却を検討されている場合は、土壌汚染の調査や対策の費用も念頭に入れておいて良いかもしれません。
 
土地調査は様々なものがあります。土地の利用履歴がわかる地歴調査、土地の表層を調査する概況調査、ボーリングを用いてその土地の深さ10m程度までを詳しく調べる詳細調査があります。より深く詳細まで調査するものであるほど費用は高くなります。
 
土壌に汚染があると発覚した場合、そのままでは売却が困難となるため浄化が必要です。汚染内容によって浄化対策や費用がそれぞれ異なります。

 

費用⑤ 解体費用

相続した実家が古く状態が悪いため、解体して土地だけで売却するケースも増えています。解体費用は建物の種類によって変動し、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順で高くなります。戸建てであれば木造であることがほとんどですが、その場合は坪単価4~6万円程度が費用相場の目安です。

また、古家に残置物がある、庭に大きな庭木がある場合はその撤去費用が上乗せになります。地中にコンクリートの躯体や不発弾などが発見された場合は、その撤去に別途費用がかかります。

土地売却にはさまざまな税金がかかる!

ご紹介したように、土地を売却するとさまざまな種類の税金がかかり、その金額も決して低いものではありません。必要な税金を差し引いて、売却益がどのくらいになるか考えたい場合などは、売却前に不動産会社に相談するのもひとつの方法です。
またそれぞれの税金をしっかり納めるためにも、不動産会社や税理士のアドバイスに従って対応するようにしましょう。
 

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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