持ち家があるのに突然の転勤!賃貸で家を貸すメリットとデメリットは?

賃貸で家を貸すメリットとは？

家を賃貸で貸し出す場合のメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。 ここでは、賃貸で家を貸すメリットを3つご紹介します。

【メリット1】家賃収入を得られる
戸建てでもマンションでも、持ち家を賃貸で貸し出す場合、家賃収入が得られるようになります。 特に分譲マンションは賃貸用のマンションに比べて、構造や設備等のクオリティが高く、管理もしっかり行き届いているため、通常の賃貸マンションよりも高い賃料を設定することが可能です。

【メリット2】住宅ローン金利などを経費にできる
居住していた時に支払っていた「固定資産税」や「住宅ローン」などの金利は、不動産所得になることで経費として認められるようになります。

【メリット3】税金対策につながる
マンションの管理費や修繕積立金、改修工事費なども経費として計上できるようになり、所得から控除され税金が安くなります。

賃貸で家を貸すデメリットとは？

住宅を賃貸とすることはメリットばかりではなく、デメリットもあるということを忘れてはいけません。 ここでは、賃貸で家を貸すデメリットを3つご紹介します。

【デメリット1】初期費用がかかる
賃貸として人に貸し出す場合は、内装や設備等をしっかりと整える必要があります。 貸し出す家の状態によりますが、5年以上居住した家の場合は、壁紙の張り替えやエアコン、水回りの設備の修繕、ハウスクリーニング等はほぼ必須となります。 その費用として数十万から数百万円かかる場合もあるため、その資金準備が必要となります。またその時の程度によりますが、借主が変わる度に何かしらの修繕が必要となる場合が多い為、そちらも想定しておかなければなりません。

【デメリット2】空室のリスク
初期費用をかけてしっかりと修繕を行ったとしても、空室リスクがあることは頭に置いておかなければなりません。 家賃はもちろん、場所や部屋の間取り、大きさによって、人気に差が出てしまうため、家賃設定などは十分に検討が必要となります。
また一度借り手がついても、ずっと借りてくれているわけではないという事も想定しておきましょう。

【デメリット3】クレーム・トラブル対応
無事入居者が決定しても、入居者からのクレームやトラブルが発生する可能性もあります。 入居者の不注意によって、火災や水害事故を起こしてしまうリスクもゼロではありません。 たとえ入居者が起こしてしまった事故やトラブルでも、近隣に迷惑がかかってしまった場合は、家主が責任を持って対応しなければなりません。 火災や家財保険などに入っている場合は、それらをカバーできる場合もありますが、精神的負担はとても大きいものとなるため、それなりの覚悟が必要です。

賃貸か売却かの判断ポイント

上記のように、賃貸にすることでのデメリットを見て「思い切って売却してしまおう」と考える方もいるのではないでしょうか。 しかし、賃貸、売却いずれの場合も、いくつかの条件やリスクがあります。 以下では、どちらに判断するか決めるポイントをご紹介します。

■家を賃貸物件とする場合
賃貸物件とする場合、住宅ローンが完済していない場合は毎月々のローン返済額よりも家賃収入が上回る事が推奨条件です。
ローン返済額の方が高いと、支出が上回ってしまい経済的にマイナスとなってしまう為です。また賃貸の場合、「維持費」や「管理委託料」「不動産会社への仲介手数料」などの経費がかかるケースがあります。家賃収入よりもそれらの経費を含めてオーバーしてしまう場合は、賃貸としては向いていないといえます。

■家を売却する場合
家を売却する場合「住宅ローンがすでに完済している」または「ローン残債を完済する」ことが条件となります。 また、ローン残債よりも高い価格で売却できれば問題ありませんが、万が一下回ってしまった場合は、売却する際にかかる諸経費が実費となるリスクがあります。 そのため、売却を検討している場合は、持ち家の価格や相場を正確に知るためにも、信頼できる不動産会社に相談し、まずは査定を受けてみることをおすすめします。

今回は、持ち家を賃貸物件とする場合の、メリットとデメリットについてご紹介しました。 持ち家を賃貸として貸し出すことで、継続的な収入を得ることができたり、税金対策ができたりなどのメリットがあります。 しかし、空室が続くリスクや、入居者による事故やトラブルが起きてしまう可能性も十分にあるため、賃貸がふさわしいか、売却すべきかについては、不動産のプロに相談することをおすすめします。

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監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。