離婚で不動産名義はどうなる?売買・財産分与に必要な名義変更とは

離婚の不動産に関する手続き

離婚に伴い財産分与をする場合、自宅などの不動産も財産分与の対象となります。そのため不動産名義が夫のみ、もしくは共有名義の場合、妻が不動産を譲り受ける場合、または不動産を売却する場合は、不動産名義を変更しておく必要があります。

口約束だけで名義変更登記をせずにいるのは危険です。自分が知らないうちに不動産を売却され、新たな購入者に登記されてしまうと、法律上登記をしている購入者が優先されてしまいます。そのほかにもさまざまなトラブルが起こりうるため、名義変更をしておくことが必要です。

また、不動産を財産分与で譲り受けた際に、第三者に対して権利を主張できません。そうなってしまうと、不動産を売却することや、担保とすることもできません。第三者に対して不動産の権利を得たことを主張するためにも、登記による名義変更が必要となるのです。

名義変更を行うには

不動産を購入した際、その物件の所有者を登記した名義を所有名義といいます。夫婦どちらかの名義で住宅ローンを組んで購入した場合は「単独名義」。

一方で、共同で出資して購入した場合は「共有名義」になります。そして不動産の名義変更は、不動産登記簿に記載されている所有者の名義を変更すること、すなわちその権利を変更するということです。 では、不動産の名義を変更するには、具体的にどのような手続きが必要なのでしょうか。

名義変更に必要な書類は？

まず手続きをするには、所有権の確認をし、必要な書類をそろえ、法務局に登記申請するということが大まかな流れになります。必要な書類がそろわないと名義変更の手続きはできません。必要な書類は以下の通りです。

・名義変更する不動産の「登記済証」「登記識別情報」
・譲渡を証明する「離婚協議書」
・現在の所有者の「印鑑証明書」
・不動産の贈与を受ける人の「住民票」
・名義変更する年度の「固定資産評価証明書」

このほかにも本人確認書や、もし調停や裁判によって財産分与が決まる場合は「調停書正本」、「判決正本」が必要となります。

ここで注意するケースが、住宅ローンが残っている物件の名義変更をする場合です。このような場合には、一般的に金融機関の承諾を得る必要があります。これは住宅ローンを借りる際に銀行と「金銭消費賃借契約」を結んでおり、銀行に無断で家の名義を変更することは契約違反とみなされるためです。

そのため、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済するまでは所有者名義のままにし、完済後に所有権移転登記を行い所有者名義に変更するという約束を離婚協議書に入れ、これを公正証書にしておくという手法をとることもあります。

離婚時に住宅ローンがある場合、どうすれば良いか？

離婚をするにあたって夫婦の共有不動産を売却し、財産分与として分け合う方法もあります。名義変更をすることも簡単ではありません。しかし、不動産売却の過程には、不動産会社の選定、不動産媒介契約、売買契約手続き、残金決済、物件の引き渡しと、多くの複雑な手続きが控えています。それらの手続きは、共有者と綿密に打ち合わせをしなくてはなりません。

また、住宅ローンが残っている不動産は、売却額よりも負債額のほうが大きくなるケースもあるため、なるべく高い価格で売れるタイミングを逃さないことも必要です。そのためにも信頼でき、さらにスピード感のある不動産会社を見つけることがポイントになります。

 

今回は、離婚時の不動産名義についてご紹介しました。 離婚によって不動産を財産分与する場合には、さまざまなケースがあります。どのようなケースにおいても、しっかりと名義変更をしておけばトラブルの防止にもなるでしょう。今回ご紹介した内容を参考にし、不動産売却を成功させましょう。
 

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監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。