ですが、住宅ローンにはさまざまな種類があり、その仕組みはなかなか複雑です。 いくつかの金融機関で説明を聞いたものの、どれに決めたら良いのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、マイホーム購入時の重要項目でもある、住宅ローンの選び方について、そのポイントを詳しく解説していきます。
金利タイプの種類は3つある
住宅ローンには、「変動金利型」、「固定金利選択型」、「全期間固定金利型」の3種類の金利タイプがあります。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
変動金利型
変動金利型は、半年ごとに金利が変わるタイプで、現在では最も主流の借り方です。金利が変わると利息の負担額も変わります。とはいえ、5年間は支払い額は固定になり、その5年間の中で半年ごとに金利が見直され、結果、元金の減り具合が確定していきます。
超低金利時代の今日では、その恩恵を受けるべく、多くの人が利用しています。とにかく支払いを安くしたい方、金利動向をちゃんと見ていける方向けの借り方といえます。
固定金利選択型
固定金利選択型は、住宅ローンを組んだときから一定期間中の金利が固定されるタイプです。固定期間は2年、3年、5年、10年、15年から選ぶのが一般的。固定期間が終了した後は、変動金利型にするか固定金利選択型にするかを選ぶことができます。
5年ほど前までは、この借り方が主流でしたが、圧倒的な低金利に押され、最近では選ばれる方は多くありません。
全期間固定金利型
住宅ローンの契約時点の金利が、借入期間中ずっと固定されるタイプで、フラット35などが有名です。変動金利よりも金利が高めに設定されているのが一般的です。フラット35が出てきたころは設定金利が3～4％程度でしたが、日銀のマイナス金利政策によって長期金利もかなり低くなってきており、フラット35でも1％台で借りることも可能です。（2023年2月現在）毎月の金利動向に気を取られずに暮らしたい方向けです。
固定金利選択型と変動金利型のどちらを選ぶか
住宅ローンを組む際に、全期間固定金利型か変動金利型の2つで迷う方が多くいます。それぞれのメリットやデメリットを把握した上で、自分に合ったものを選択しましょう。以下で、固定金利選択型と変動金利型の特徴についてご説明します。
全期間固定金利型のメリット、デメリット
全期間固定金利型であれば、選択した期間中は一定した金利で支払いができるのがメリットです。また、経済動向や金利動向に左右されずに安心して暮らすことができ、毎年の支払い計画を立てやすいのもメリットです。一方で、変動金利は1％を切る時代ですので、それと比べると割高になります。また、11年目から金利が上がるものもありますのでご注意ください。
変動金利型のメリット、デメリット
変動金利型のメリットは、固定金利選択型よりも低い金利で契約ができることが多いということ。万が一金利が上昇した場合でも、5年間は返済額が一定で、5年後に返済額を見直す場合でも上限（1.25倍）が決められています。ただし、金利が上昇すると、返済額が増えてしまい元本がなかなか減らないだけでなく、未払い利息が発生する場合があるというデメリットもあります。
住宅ローンを組む際は将来的な支出も考える
住宅ローンを組むときには月々の返済額ばかりに気をとられがちですが、実際の生活ではローン返済以外にも必要な出費が多数あることを忘れてはいけません。
住宅ローンの審査では、契約者の年収はもちろん、共働きかどうか、子どもが何人いるのかなども審査されます。
子どもが成長するに従って増えていく教育費や、親の高齢化に伴い必要になる介護費など、将来的な支出もしっかりと考慮した上で、月々いくらまでなら返済が可能かを判断することが大切です。
住宅買い替えのときは買い替えローン
現在住んでいる家を売却して、新たに新しい住宅を購入する場合、売却する家の住宅ローンが完済していれば問題ありませんが、売却しても住宅ローンが残ってしまう場合には、新たに住宅ローンを組むことはできません。
ローン残債がある状態で新たにローンを組んで家を買う場合には、通常の住宅ローンではなく「買い換えローン」を利用し、新たに組んだローンで残債を一括返済しましょう。
どの住宅ローンを選ぶかによって、その後の返済金額が大きく変わってきます。
ただし、住宅ローン金利は一般的に他のローン金利が上昇した後、一番最後に上昇するといわれていますので、経済動向を見ながら対応すれば、失敗することも少ないと思います。
また、銀行への手数料が上がってしまいますが、全期間固定金利型と変動金利型を併用することも可能です。 両方のいいとこどりと、両方のリスクヘッジを取ることが出来ます。
上記を参考にして仕組みをしっかり理解した上で、検討するようにしましょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
