建物の名義人に、家賃収入は帰属する。その収益物件の土地の名義は誰であろうと関係ない。したがって、親の名義でアパートを建てれば親の収入になるし、子の名義で建てれば子の収入になる。この場合、親子の所得税率の低い方の名義で建てれば、所得税上は有利になる。
しかし、もうひとつ考えなければならないことがある。それは相続税である。子の名義で建てれば考える必要はなくなるが、親の名義で建てれば相続税が絡んでくる。
したがって、親の名義と子の名義で、どちらで建てると税金上は有利か？という問いには単純には結論は出せない。フロー的に所得税を、ストック的に相続税をミックスして考えなければならないため、以下のパターンに分けて検証してみることとする。
親の所得＞子の所得
この場合、親の名義で建てると、さらに収入が増えて所得税は子より高い税率を適用されることとなり不利である。また、相続税を考えたとき、子の名義にするなら相続税は関係なくなるので、子の名義の方が有利になりそうだが、実際にはそう単純ではない。それは相続税評価の計算方法と親の年齢がかかわってくるからだ。アパートやマンションを建てると、相続税が増加する場合もあるが、減少する場合もあるのだ。
たとえば、親が預金1億円を支出して賃貸マンションを建てたとする。このマンションの相続税評価上はざっと支出金額の6割くらいの評価になる。そうすると、1億円の資産が減少して6000万円の資産が増えたことになるので、計算上はこの差額分4000万円に対する相続税を得することになる。借入をした場合も考え方は同様だ。マイナス1億の資産（借金）とプラスの資産であるマンション6000万円との差額、4000万円に対する相続税が得になるのだ。
したがって、相続税がかからない程度の財産であるなら、子の名義で建てればいいという結論になる。親子どちらの名義で建てようが、相続税はいずれも関係ないので、所得税だけを考えて有利な選択をすればいいことになる。しかし相続税がかかるほどの財産がある場合は、さらに2パターンに分けて考える必要がある。
（イ） 親の名義で建てた時に相続税が減少する場合
この場合は、親の名義で建てれば相続税は有利になるが、所得税は不利になるので、シミュレーションが必要だ。親名義にした時の所得税の不利分の毎年の積み重ねと、相続税の減少で相続税が有利になる分を、何年までだったら相続税の有利分が所得税の不利分を上回っているのか、ミュレーションして考えればいいのだ。これには、親があと何年生きるのか、ということとも絡んで結論をださなければならない。
（ロ） 親の名義で建てた時に相続税が増加する場合
この場合には、そもそも親の名義で建てれば、所得税も相続税も不利になるので、子の名義で建てればいいことになる。
親の所得＜子の所得
この場合、まず所得税上は、収入の少ない親の名義で建てるのが有利である。では、相続税を考えたときはどうであろうか。相続税がかからない程度の財産であるなら、所得税だけを考えて親の名義でたてればいいということになる。そして相続税がかかるほどの財産がある場合は、上記と同じくさらに2パターンに分けて考える必要がある。
（ハ） 親の名義で建てた時に相続税が減少する場合
この場合は、親の名義で建てれば所得税も相続税も有利になるのだから、親の名義で建てればいいと言うことになる。
（ニ） 親の名義で建てた時に相続税が増加する場合
この場合には、親名義で建てた時の毎年の所得税の有利分の合計と、相続税の増加により不利となった分を比較した時に、何年後から所得税の合計の方が有利になるかをシミュレーションすればいいと言うことができる。ここでも親があと何年生きるのか、という予測を加味して考えなければならない。
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【監修者】
森重 克昌税理士法人 さくら税務
業務部 本部長
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