住宅売却はめったにないことだからこそ失敗したくないもの。売却を成功させるためには、どのような点に気をつければ良いのでしょうか。 そこで今回は、住宅売却を検討後、売却仲介を申し込まれた方を対象に実施されたアンケート結果から、住宅売却のポイントをご紹介します。
※アンケートについて 実施：ポラスグループの株式会社中央住宅 実施期間：2015～2016年 対象： 3,159名（法人を除く）
住宅売却のきっかけは何ですか？
まず、住宅売却を検討するに至ったきっかけについてお尋ねしました。
家族構成の変化や転居、介護など、人生の節目で売却を検討される方が多く見られる結果となりました。
家族構成の変化（37.8％）
住宅売却のきっかけとして最も多い回答は「家族構成の変化」でした。 「3人の子どもが成長したため、それぞれに一部屋ずつ与えたい」というものから「子どもが独立して家を出てしまい、この家は夫婦2人には広すぎる」、「離婚・死別で家族の数が減った」などの理由で、自宅を売却する決断をする方が多いようです。心境の変化（19.0％）
次に多く見られたきっかけは、心境の変化による売却です。 「年齢を重ね、一戸建て住宅を管理するのが大変になった。マンションに引っ越したい」という方や「介護施設への入所が決まり住宅が不要になったため」という回答が多く見られました。 また、「老後に備えて貯蓄したいから」と住宅を売却するという方もいらっしゃるようです。相続（8.8％）
両親など親族の方が亡くなり、住宅をはじめとした不動産を相続することもあります。相続しても必ずしもそこに住むわけではありません。自身の生活圏とは異なるところに所在するため「住宅を相続したが、住む予定がないため売却することにした」という方は一定の数いらっしゃるようです。また、相続税は基本的に現金で納めます。このため「現金を用意せねばならず住宅売却を決めた」というケースも見られました。投資物件（8.0％）
意外に多い理由が不動産投資の一環として住宅を売るケースです。 「賃借人が見つからないため」「資産をリストラするため」「管理が面倒になった」など、その理由は多種多様です。物件環境（5.5％）
物件の老朽化を理由に売却を考える方も多いようです。 また、近隣トラブルや近くに高層の建物ができたことによる日当たりの悪化、周辺の工場などから発生する騒音、振動、排煙から逃れるために住宅を売って引っ越すというケースも多く見られます。支払収入（5.3％）
会社の事情や転職などで収入が減ったり、介護や病気治療、家族増員のため支出が増えたりしたことで、住宅ローンの支払いが厳しい状態になり、住宅を手放すという方もいらっしゃいます。勤務先（5.2％）
転勤や転職がきっかけで住宅を売却する方もいらっしゃいます。また、開業をきっかけに既存の住宅を手放して店舗兼住宅へ引っ越す方もいらっしゃるようです。住宅の築年数と売却の関係について
物件の内訳は、土地やアパートよりも戸建住宅やマンションの方が多く、全体件数の60％以上を占めています。 ここからは、戸建住宅、マンションにしぼり、築年数と売却に至った件数の関係についてみていきます。
人生の転機に伴う売却が多い 上のグラフは、戸建住宅とマンションで売却しようとしている、または実際に売却に至った物件の数を築年数の内訳とともに示したものです。戸建住宅、マンションとも上段の「全体件数」は売却が申し込まれた物件数、その中で売却に至ったものが下段の「売却件数」です。 築年数で見ると、戸建住宅、マンションとも11年から40年が経過した物件の売却希望が多いことが分かります。
住宅購入後、家族構成が変化しやすい時期とされるのが、子どもが成人したり結婚したりなどで転機を迎える20～30年後といわれています。また、高齢者がいる場合も、新築物件に住んで10～20年が経過した頃に、介護施設の入居等で環境が変化しやすい時期を迎えます。 築年数が10～40年の建物が多い背景には、このような事情があるからといそうです。
なお、築年数別に売却に至った割合（＝売却件数／全体件数）は下記のようになります。
【戸建住宅】
・0～5年 46.37％
・6～10年 61.31％
・11～20年 66.19％
・21～30年 66.78％
・31～40年 55.33％
・41年～ 58.59％
【マンション】
・0～5年 66.67％
・6～10年 74.22％
・11～20年 74.10％
・21～30年 63.71％
・31～40年 70.66％
・41年～ 75.31％
戸建住宅、マンションとも、ある程度経年している物件であっても築浅物件（0～5年）の売却割合と比べて遜色ないといます。この理由としては、築年数がたっていてもリフォームやメンテナンスで購入者のニーズに合わせるなど、対策が功を奏して売却につながったことが考えられます。
また、実績ある不動産会社が仲介することで売却まで効率的に進められることも大きいでしょう。
■築浅物件の売却希望数・売却数が増加傾向に
東日本レインズによる調査（首都圏が対象。2016年）で、中古マンション、中古戸建住宅とも築5年以下の築浅物件の売却希望数・売却数が増加傾向にあると発表されました。
調査結果を詳しく見ると、2016年に売却成約した物件の築年帯別構成比率を見ると、中古マンションは9.5％（前年8.7％）、戸建住宅では9.3％（同9.0％）といずれも上昇しています。 背景にはさまざまな事情があるものと思われますが、「築浅で高く売却できるうちに」と考え、売りに出す方が意外と多くいらっしゃるようです。
この傾向は戸建住宅もマンションも共通しており、築浅物件を求める方が多いという現状とマッチしているためか、築浅物件の売却契約が成立する率も高くなっています。
■住宅売却の際には不動産会社選びが最も重要！
住宅売却の成否は不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。 しっかりした業者に依頼すれば、住宅の需要と供給における傾向を見極めて、最適な方法で売却まで導いてくれます。 不動産会社選びのポイントを2点ご紹介します。
【1】売却実績件数を確認！
売却実績件数は、不動産会社を選ぶ上でとても重要なポイントです。 ご自身が売却をお考えの物件がマンションの場合はマンションの売却実績、戸建住宅の場合は戸建住宅の売却実績が多い会社を選ぶようにしましょう。
【2】査定は複数社に依頼！
大体の平均相場を把握するため、なるべく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。 ただし、平均額よりも高値で査定された場合でも、最終的に値を下げられることがあるため、査定額が変動する理由や条件などは事前にしっかり確認することをおすすめします。
媒介契約はどちらを選びましたか？（専属専任媒介・専任媒介・一般媒介）
最後に、不動産会社との媒介契約の形態についてご紹介しましょう。 下のグラフは、仲介契約を結んだ2,032件の契約形態の内訳を示しています。
媒体契約とは？
そもそも「媒介契約」とはどのようなものでしょうか。 中古住宅を売却する場合、一般的には不動産会社に仲介（媒介）してもらうことが一般的です。その際に、売り手である依頼者と、不動産会社の間で取り交わす契約を「媒介契約」といいます。 媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれにするかは依頼者側が選択することができます。それぞれの契約の特徴をご紹介します。
専属専任媒介契約
依頼者が仲介を不動産会社1社のみに依頼する契約で、複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼することは禁じられています。 また、専属専任媒介契約後に依頼者側が知人や親戚等に売りたいということになった場合、その不動産会社を通して取引を行わなければなりません。 不動産会社は依頼主へ1週間に1回以上進捗（しんちょく）状況を報告する義務があるため、状況を把握しやすいというメリットがあります。専任媒介契約
こちらが今回のアンケートで1番契約率の高かった媒介契約です。 主な特徴としては「専属専任媒介契約」同様に、依頼者が仲介を不動産会社1社のみに依頼する契約です。そのため、複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼することはできません。 ただし、以下のメリットがあります。【1】依頼者が自ら見つけた相手方と、不動産会社を通すことなく売買契約をすることができる
【2】不動産会社は依頼者に2週間に1回以上進捗状況を報告する義務があり、依頼者は現状を把握しやすい
【3】1社専任のため積極的な販売活動を行ってもらいやすい
これら3つのメリットが契約件数の高さの理由ではないでしょうか。
一般媒介契約
依頼者が複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる契約です。 専任媒介契約と同じく、依頼者が自ら見つけた相手方と不動産会社を通すことなく売買契約をすることもできます。 ただし、一般媒介契約の場合、不動産会社は依頼主への報告義務がないため、依頼主にとって状況が分かりづらいというデメリットがあります。今回は、住宅売却をした方・検討中の方を対象に行ったアンケート結果をベースに、住宅売却のきっかけや売却対象住宅の詳細、業者選びのポイントなどをご紹介しました。 住宅を売却するにあたり、多くの情報を仕入れることになると思います。さまざまな情報が飛び交う中、住宅売却に踏み切った方の「生の声」はとても貴重な情報といます。 今回の約3,200名のアンケート結果をぜひ参考にしていただければ幸いです。
【参考サイト】 東日本レインズ（REINS TOPIC／2017年2月24日付） 築年数から見た首都圏の不動産流通市場「マンション・戸建住宅とも成約物件の築浅比率がさらに拡大」 http://www.reins.or.jp/trend/rt/index.html
【タグ】＃初心者,＃コラム,＃ポラス,＃売却講座,
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
