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瑕疵担保責任とは?民法改正で契約不適合責任に変更!

2020年4月に120年ぶりともいえる大規模な民法改正がありました。これまで小さな改正は何度もあったものの、ここまで大規模なものではありませんでした。今回の民法改正が不動産売買において与える影響は決して小さくありません。その中でも特に、瑕疵担保責任と契約不適合責任については必ず確認しておきたい改正点です。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任という言葉をご存じですか?まずは瑕疵担保責任について解説していきます。 瑕疵とは、傷や欠陥を意味し、担保責任は品質への責任を意味する言葉です。つまり、瑕疵担保責任とは、欠陥品や傷物を売った場合に相手方に対して負う責任なのです。

ただ、瑕疵担保責任の適用がされる瑕疵は隠れたものに限定されます。買主が簡単に見つけられるような瑕疵や事前に把握できていた瑕疵については瑕疵担保責任の対象となりません。
瑕疵担保責任は不動産など取引対象が特定されているものに対して発生します。瑕疵担保責任が適用されると、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。瑕疵によって契約をした目的を達成できない場合には契約を解除することもできます。

瑕疵担保責任が定められた理由は買主を保護して契約を公平にするためです。たとえば、瑕疵担保責任が存在することで売主が買主に対して、欠陥のあるものを売り逃げするのを防ぐことができます。

なお、瑕疵担保責任の適用にあたって売主の過失は必要とされておらず、売主が瑕疵を知らない場合にも適用されます。ただし、瑕疵担保責任は瑕疵について知ったときから1年以内に行使することが必要です。
 

瑕疵に該当するもの

瑕疵担保責任について理解できたところで、次は瑕疵の内容について確認していきましょう。
ただ単に隠れた傷や欠陥といっただけでは、どこまでが瑕疵担保責任の範囲とされるかについていまいちイメージできないでしょう。そこで、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵について、土地と建物とに分けて具体例を挙げながら解説していきます。

 

建物の瑕疵

建物によくある瑕疵としては、雨漏りや害虫被害、基礎の傾き、配管からの水漏れなどが挙げられます。 これらの瑕疵は素人がパッと見ただけは見つけられず、実際に建物に入居し始めてから気づくことがほとんどです。

土地の瑕疵

土地によくある瑕疵には、廃棄物の埋没、土壌汚染、地盤が軟弱で陥没したというものが挙げられます。土地の瑕疵も建物の瑕疵と同様、簡単には見つけられず、利用し始めてから見つかるというものが多くあります。

契約不適合責任とは?

2020年4月以降、改正民法において瑕疵担保責任は削除され、新たに契約不適合責任が追加されました。契約不適合責任とは、売買の目的物の品質や数量が契約の内容に照らして不十分であるときに買主が保護されるという制度です。 買主を保護するという目的に違いはありませんが、瑕疵担保責任と契約不適合責任とでは異なる点が多くあります。
 

改正のポイント

契約不適合責任について確認しておきたい改正のポイントは3点あります。

1.1点目として、瑕疵担保責任の廃止により瑕疵が隠れたものである必要がなくなりました。これまで瑕疵担保責任の制度があったとはいえ、実務上、瑕疵が隠れていたことを立証することが困難であり、泣き寝入りとなってしまうことも多々ありました。しかし、契約不適合責任へと変わったことで、瑕疵があれば、それが隠れていようが隠れていなかろうが関係なく、契約内容に照らして瑕疵があれば売主に責任を追及することができるようなりました。

2.2点目のポイントとして、買主が売主に対して請求できる範囲が広がったという点があります。これまでの瑕疵担保責任では原則として損害賠償の請求ができ、契約の目的が達成できない場合に契約解除をするということしかできませんでした。対して契約不適合責任ではそれらに加えて追完請求権と代金減額請求権という権利も行使できるようになります。 追完請求権とは、不備があればその部分の補修や代替物の引き渡しを請求できる権利です。代金減額請求権とは、その名の通り不備による代金の減額を請求することのできる権利です。

3.3点目のポイントとして、契約不適合責任によって契約の解除ができる範囲も瑕疵担保責任に比べて広くなりました。契約の目的が達成できるものの不備が軽微でない場合にも契約解除をすることができますし、追完請求や代金減額請求と併せて行使することもできます。

売主がとるべき対応

売主の責任が瑕疵担保責任から契約不適合責任に変化したことにより、売主の責任は従来に比べて重くなったといえます。当然、売主がとるべき対応も瑕疵担保責任の頃と同様というわけにはいきません。とはいえ、必要以上に慌てる必要もありません。なぜなら本質的な部分に変わりはないからです。具体的には次の3点について対応が求められます。
 

契約内容を明確にすること

まず一番重要なこととして契約内容を明確にすることが求められます。売主の負う責任が瑕疵担保責任から契約不適合責任に変化したことで売主の責任は確実に広く重くなったといえます。そのため、これまで以上に契約の内容を明確にしておくことが重要になります。 契約不適合責任は、目的物が契約の内容に合致していない場合に売主が負う責任です。契約の内容が不明確になっていると無用な争いを招くことにもなりかねません。特にあらかじめ不備のあることがわかっている物件が売買の対象である場合はその不備についても明確にしておくべきです。
 

付帯設備表・告知書をきちんと記載する

売買契約書があれば安心というわけではありません。契約の内容だけでなく目的物の内容を明確にすることも売主のとるべき対応です。具体的には、目的物の内容を明確にするために付帯設備表と告知書についても契約書とは別で詳細に作成しておくのです。 付帯設備表とは、設備の現況や不具合について記載された書類です。告知書とは、設備以外の問題点などについて記載する書類です。これらの書類は契約時の不動産の状況を判断するにあたり特に重要な書類となるため、今後は今まで以上に入念に作成するべき書類といえるでしょう。
 

瑕疵担保保険の付保

どんなに気を付けていたとしても、予想外の事故やトラブルが生じることがあります。そういった場合に備え、瑕疵担保保険を付保しておくことも大切です。瑕疵担保保険を付保することで、仮に追完請求権を行使されたとしても保険でカバーすることができます。 現在瑕疵担保保険を付保する売主はそれほど多くはありませんが、契約不適合責任により今後は疵担保保険を付保する売主の増加が予想されます。

民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に変化しました

2020年4月に民法が改正され、これまで瑕疵担保責任となっていた売主の責任が契約不適合責任に変化しました。本質的な責任という部分には変化がないとはいえ、代金の減額請求が可能となったり契約の解除の条件が緩和されるなど売主の責任は確実に重くなっているといえます。 売主として不動産を売却する際はトラブル発生防止のためにも契約内容を明確にし、付帯設備表や告知書の内容についても漏れがないかよく確認しつつ、可能な限り瑕疵担保保険の付保をしておくべきでしょう。

 
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