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任意売却とは?任意売却の気になる流れや残債がある場合の対処方法を解説!

一般的にはあまり知られていませんが、「任意売却」という不動産の売却方法があります。 住宅ローンの担保となっている物件を法的手段(強制)で売却される「競売」と比較して、所有者自身の意思(任意)で売却するためそのようにいわれています。

任意売却とは?

任意売却には、2つの状況があります。

1つ目は、住宅ローンを滞納し債権者から一括弁済を求められている状態で、担保物件を競売にかけられ低価格で売却されてしまうのを回避するために一般市場で売却するケース

2つ目は、転勤や離婚など何らかの事情で物件を売却しなければならない時に、担保物件の価値がローン残高よりも低くその差額を自己資金で補填できない、つまり無担保になるのにローンが残ってしまう場合です。

ふつう、債権者はローンが完済しない状況では担保物件の売却には応じてくれません。そこで無担保になってからの返済計画を債権者と協議し、すべての利害関係者の同意のもと一般市場で売却するのが任意売却です。

任意売却と通常売却は何が違うの?

住宅ローンを利用していても、物件の売却代金がローン残高より大きい場合や、売却代金がローン残高に足りなくてもローンを完済できる現金(自己資金)があるなら、通常の売却が可能です。 通常売却なら、一般市場で実勢価格での取引ができ、売却のタイミングや物件の引き渡しなどすべてにおいて債務者の意思で進めることができます。

ところが任意売却になる場合、物件売却後もローンが残ることが明確なうえに債権者は一括弁済を求めている状況なので、売却価格やタイミングが必ずしも債務者の希望通りというわけではありません。希望は言えますが、債権者の同意がないと売却を進めることができないのです。

任意売却と競売の違いは?

住宅ローンの滞納が一定期間を超えた時、債権者は債務者に一括弁済を請求することができます。そこで全額返済できない場合、債権者は担保権を実行して物件を差押え競売にかけます。

競売は裁判所にて入札形式で行われるため一般市場に出回ることがなく、相場より何割も低い価格での売却となります。すべてにおいて強制的に進められ、所有者の意思が考慮反映されることは一切ありません。

任意売却は、通常売却同様一般市場での取引になるので相場に近い売却も可能です。また、債権者・利害関係者の同意を得る必要はありますが、競売と違って話し合うことができるのでより債務者の希望に近い進め方が可能となります。

任意売却のメリット

・競売より高い価格で売却でき、残債を減らせる

比較的相場に近い価格で売却することができるので、売却後の残債が競売より少なくなります。


・残債の返済を相談できる

競売後の残債については、原則一括で返済請求されます。そのため、自己破産に追い込まれたり連帯保証人の給料が差押えられるなどの恐れがあります。 任意売却なら物件売却後の残債について返済計画を協議するので、このような最悪の状況になることはありません。


・自己資金の持ち出し不要

通常売却の場合、仲介手数料や登記費用など売却諸費用を別途用意しなければなりませんが、任意売却なら売却代金から諸費用を支払うことが認められています。 債権者との交渉次第では、最高30万円までの転居費用(敷金・礼金・賃借の仲介手数料、引っ越し費用)も認められる場合があります。


・転居のタイミングを相談できる

競売で売れてしまうと物件の明け渡し日も強制的に決められてしまいます。 任意売却の場合は、買主側と相談してタイミングを決めることができます。


・個人情報が守られる

競売の情報は新聞やインターネットで公表されるため、ローンを滞納して競売になっていることを周囲に知られる可能性があります。競売物件の入札希望者が、近所の人に聴き取り調査することもあります。 任意売却なら通常売却と同じ販売活動なので、ローンの滞納を周囲に知られることはありません。


・そのまま住み続けられる場合も

事情を考慮してくれる身内や知人、賃貸を目的に物件を所有する投資家に買い取ってもらうことができれば、新しい所有者に家賃を払ってそのまま住み続けることができます。

任意売却のデメリット

・すべての債権者・利害関係者の同意が必要

競売は1つの債権者が担保権を行使することで強制的に進行するので、他の同意は必要ありません。しかし任意売却は担保設定や差押えなどを登記している債権者、および連帯保証人や担保提供者など利害関係者全員の同意が必要になります。

借り入れが多く債権者・利害関係者が複数の場合、同意が得られないケースもあります。 同意がなければ任意売却できないので、債権者・利害関係者が複数だと交渉は難しくなります。



・売買価格やタイミングが希望通りにならないことがある

任意売却は一般市場で取引されるため相場に近い価格で売却される可能性が高いのですが、残債と売却価格の差が大きかったり債権者が早く回収したいと考えていたりすると、希望通りの価格で売却できないこともあります。

時間をかけて希望により近い価格で買ってくれる人を探したくても、債権者に急かされて妥協せざるを得ない場合もあります。 任意売却中でも、売却活動が不調続きだと競売されてしまうケースもあります。



・債権者と高度な交渉が必要なので、自分だけでは難しい

債権者や利害関係人の同意の取り付け、売却価格や残債の返済計画の協議など、高度な交渉が必要な任意売却は、専門的な知識と経験が必要です。債務者個人にとって非常にハードルが高いといえます。

ところが任意売却に関するガイドラインはなく資格や免許がなくても「任意売却専門会社」を名乗ることができるので、モラルの低い悪徳業者もあり、手数料だけ取られて何も進まなかったり保証人の財産まで奪われるケースがあります。

自分だけでは難しい交渉をどこに依頼すれば良いか、判断しにくいのが現状です。

任意売却の流れって?引っ越しはいつすればいいの?

通常売却ではローンが残ってしまうことが明確な場合、そのままでは延滞利息が増え続けるので早めに任意売却を検討しなければなりません。
 

任意売却の流れ

1.任意売却の相談、媒介契約締結

任意売却を得意とする業者に相談しましょう。


2.任意売却を債権者に打診、債権者などの合意

債権者、利害関係者から任意売却の合意を取り付けます。


3.販売活動

一般市場での物件売却活動をします。


4.売買契約締結、債権者配分調整

売却価格が決定したら、売却代金の債権者配分を協議調整します。


5.売買決済、売却代金の分配

売却代金にて、各債務を返済します。


6.物件明け渡し(転居)、残債の分割返済開始

転居して新生活がスタートします。それとともに、新たな返済計画に基づき分割返済します。

任意売却後、引っ越しはいつすればいい?

任意売却は通常売却同様、物件の明け渡し(転居)日を買主と協議することができます。転居先を探す時間や学校・仕事などの事情を相談し、無理なく次の生活を始めましょう。

任意売却後の残債の返済について

債権者が任意売却に同意する際、残債の返済計画について協議し双方が納得した状態で任意売却に進みます。売却が完了し残債が確定すれば、それに基づきあらためて契約します。 返済できなくなった状況などを考慮して返済計画は立てられているため、返済額は一般的には月5千円~3万円程度に抑えられ、無理なく返済できる範囲になっています。

任意売却は早めに専門家に相談を

債務者のみならず債権者にとっても任意売却は競売より多く回収できるため、きちんとした提案ができれば同意を得られるケースは多くあります。返済が困難で物件売却だけでは完済できないことが明確であれば、延滞利息が大きくならないうちにできるだけ早く専門家に相談することが大切です。最近では、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、不動産会社などが連携してつくる専門組織もあります。 競売開始決定が届いても、一定期間までは任意売却にすることも可能なので、放置せず相談してみましょう。
 
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