住宅ローンの担保となっている物件を法的手段（強制）で売却される「競売」と比較して、所有者自身の意思（任意）で売却するためそのようにいわれています。
目次
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関（債権者）との話し合いのもと、希望の条件をすり合わせて不動産を売却することをいいます。
任意売却には、2つの状況があります。
1つ目は、住宅ローンを滞納し債権者から一括弁済を求められている状態で、担保物件を競売にかけられ低価格で売却されてしまうのを回避するために、一般市場で売却するケース。
2つ目は、転勤や離婚など何らかの事情で物件を売却しなければならない時に、担保物件の価値がローン残高よりも低く、その差額を自己資金で補填できない、つまり無担保になるのにローンが残ってしまう場合です。
ふつう、債権者はローンが完済しない状況では担保物件の売却には応じてくれません。そこで無担保になってからの返済計画を債権者と協議し、すべての利害関係者の同意のもと一般市場で売却するのが任意売却です。
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任意売却と通常売却は何が違うの？
住宅ローンを利用していても、物件の売却代金がローン残高より大きい場合や、売却代金がローン残高に足りなくてもローンを完済できる現金（自己資金）があるなら、通常の売却が可能です。
通常売却なら、一般市場で実勢価格での取引ができ、売却のタイミングや物件の引き渡しなどすべてにおいて債務者の意思で進めることができます。
ところが任意売却になる場合、物件売却後もローンが残ることが明確なうえに債権者は一括弁済を求めている状況なので、売却価格やタイミングが必ずしも債務者の希望通りというわけではありません。希望は言えますが、債権者の同意がないと売却を進めることができないのです。
任意売却と仲介の違いは？
任意売却は、住宅ローンを組んだ金融機関の許可を得たうえで、市場で不動産を売却する方法です。
金融機関の許可を得ることで抵当権が解除されるため、住宅ローンの期間が残っていても、不動産を売却できます。
ただし売却額は住宅ローンの残債務の返済に充当されるため、残債務を全額返済し、残った差額が売主の利益になります。
また、急いで買主を見つけないと金融機関が競売にかける可能性があるため、価格が安くても売却せざるを得ない状況になるでしょう。 一方の仲介はローンを返済していることが前提であり、金融機関の許可は不要です。
仲介は不動産業者に買主を探してもらう方法であり、相場価格以上での買取が期待できます。買主が見つかるまでに時間がかかることも多いですが、満足のいく価格で売却できる可能性は高いでしょう。
任意売却と競売の違いは？
住宅ローンの滞納が一定期間を超えた時、債権者は債務者に一括弁済を請求することができます。そこで全額返済できない場合、債権者は担保権を実行して物件を差押え競売にかけます。
競売は裁判所にて入札形式で行われるため一般市場に出回ることがなく、相場より何割も低い価格での売却となります。すべてにおいて強制的に進められ、所有者の意思が考慮反映されることは一切ありません。
任意売却は、通常売却同様一般市場での取引になるので相場に近い売却も可能です。また、債権者・利害関係者の同意を得る必要はありますが、競売と違って話し合うことができるのでより債務者の希望に近い進め方が可能となります。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売出し価格 | 売却相場の8~9割 | 売却相場の6~7割 |
| 価格決定権 | 金融機関と協議 | 裁判所 |
| 売却期間 | 約1～3ヶ月 | 約1ヶ月 |
| 仲介手数料 | 発生 | 不要 |
| 売却活動 | 通常の売却活動と似ている | 情報公開 |
任意売却の条件
任意売却を行うには、以下の条件をすべて満たさなければなりません。
・金融機関・債権者からの許可を得ている
・不動産が差し押さえされていない
・不動産に資産価値がある
・所有権の共有名義人の同意を得ている
・保証人・連帯保証人の同意を得ている
・管理費・修繕積立金などの滞納をしていない（マンションの場合）
任意売却はローンを残して不動産を売却することになるため、金融機関以外にも利害関係のある人物から許可を得なければなりません。
所有権の共有持分がある場合、持分の割合によっては売却どころかリフォームすら難しいでしょう。
上記の条件を満たすには多くの時間が必要となるため、十分に時間があることも確認して任意売却を行うことが重要です。
任意売却の6つのメリット
任意売却にはどんなメリットがあるのでしょうか。主なメリット6つを解説します。
【メリット①】競売より高い価格で売却でき、残債を減らせる
比較的相場に近い価格で売却することができるので、売却後の残債が競売より少なくなります。【メリット②】残債の返済を相談できる
競売後の残債については、原則一括で返済請求されます。そのため、自己破産に追い込まれたり連帯保証人の給料が差押えられるなどの恐れがあります。任意売却なら物件売却後の残債について返済計画を協議するので、このような最悪の状況になることはありません。
【メリット③】自己資金の持ち出し不要
通常売却の場合、仲介手数料や登記費用など売却諸費用を別途用意しなければなりませんが、任意売却なら売却代金から諸費用を支払うことが認められています。債権者との交渉次第では、最高30万円までの転居費用（敷金・礼金・賃借の仲介手数料、引っ越し費用）も認められる場合があります。
【メリット④】転居のタイミングを相談できる
競売で売れてしまうと物件の明け渡し日も強制的に決められてしまいます。 任意売却の場合は、買主側と相談してタイミングを決めることができます。【メリット⑤】個人情報が守られる
競売の情報は新聞やインターネットで公表されるため、ローンを滞納して競売になっていることを周囲に知られる可能性があります。競売物件の入札希望者が、近所の人に聴き取り調査することもあります。任意売却なら通常売却と同じ販売活動なので、ローンの滞納を周囲に知られることはありません。
【メリット⑥】そのまま住み続けられる場合も
事情を考慮してくれる身内や知人、賃貸を目的に物件を所有する投資家に買い取ってもらうことができれば、新しい所有者に家賃を払ってそのまま住み続けることができます。任意売却の3つのデメリット
当然ですが任意売却にはメリットばかりでなく、デメリットもあります。主な3つのデメリットを理解した上で、最終的な判断をすることが大切です。
【デメリット①】すべての債権者・利害関係者の同意が必要
競売は1つの債権者が担保権を行使することで強制的に進行するので、他の同意は必要ありません。しかし任意売却は担保設定や差押えなどを登記している債権者、および連帯保証人や担保提供者など、利害関係者全員の同意が必要になります。借り入れが多く債権者・利害関係者が複数の場合、同意が得られないケースもあります。 同意がなければ任意売却できないので、債権者・利害関係者が複数だと交渉は難しくなります。
【デメリット②】売買価格やタイミングが希望通りにならないことがある
任意売却は一般市場で取引されるので相場に近い価格で売却できる可能性が高いのですが、残債と売却価格の差が大きかったり債権者が早く回収したいと考えていたりすると、希望通りの価格で売却できないこともあります。時間をかけて希望により近い価格で買ってくれる人を探したくても、債権者に急かされて妥協せざるを得ない場合もあります。 任意売却中でも、売却活動が不調続きだと競売されてしまうケースもあります。
【デメリット③】債権者と高度な交渉が必要なので、自分だけでは難しい
債権者や利害関係人の同意の取り付け、売却価格や残債の返済計画の協議など、高度な交渉が必要な任意売却は、専門的な知識と経験が必要です。債務者個人にとって非常にハードルが高いといえます。ところが任意売却に関するガイドラインはなく、資格や免許がなくても「任意売却専門会社」を名乗ることができるため、モラルの低い悪徳業者も存在します。手数料だけ取られて何も進まなかったり、保証人の財産まで奪われるケースがあります。
自分だけでは難しい交渉をどこに依頼すれば良いか、判断しにくいのが現状です。
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「任意売却の流れとは?注意点と対処方法を紹介」
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任意売却前に行っておくとよいこと
任意売却をする状況では、経済的な困難や債務の問題に直面し、心配や不安を多く抱えてこの手続きを進めているという方が多くいます。
そういった状況のなかで少しでも不安要素を軽減し、滞りなく任意売却を進めるためには、いくつかの重要なステップを踏むことが大切です。ここでは、任意売却前にしておくべきことについて解説していきます。
売却の諸費用の確保
通常の不動産売買取引と同様に、任意売却でも売却に関する諸経費がかかります。スムーズな取引を進めるためにも、売却に関連する諸費用は事前に確保しておくようにしましょう。これらの費用には、不動産仲介手数料、抵当権抹消登記費用、法的アドバイザーの費用、不動産査定費用、設備修理費用、残置物の処分費用などが含まれます。売却費用の中から一部をこれらの費用に充てるかどうかは、債務者との相談によって決めることができます。これらの費用を事前に把握し確保しておくことで、契約が締結された際に急な支出にも対応できます。また、買い手に対しても諸費用が確保されていると示すことで、信頼性を高めスムーズな交渉が期待できます。
マンションの管理費や修繕積立金の清算
不動産の任意売却において、特にマンションの場合は管理費や修繕積立金も滞納している場合があります。任意売却を進める前にそれらを清算しておいたほうがいいでしょう。管理費や修繕積立金は不動産の維持と管理に関連する費用ですから、滞納したままだとその滞納金は買主に継承されてしまいます。可能な限り、事前に清算しておいたほうがスムーズに売却を進めることができます。またそれが難しい場合には、売却金額から一部清算に充てることを債務者と相談することも可能です。
売却後の引越し代や当面の生活費の相談
任意売却してもローン残債が0になるケースはほとんどなく、多くの場合、売却後も残った残債を返却していくことになります。さらに売却がなかなか決まらず滞納期間が長くなればなるほど、遅延損害金という負担も増えていきます。そんな厳しい環境下でも毎日の生活費や売却後の引っ越し代など、目先に必要な費用も考えていかなくてはなりません。任意売却を進める前に、新居への引っ越し代や当面の生活費を準備しておくことをおすすめします。厳しい場合には、売却金額の一部をそういった費用に充ててもらえるケースもあるため、早めに債務者と相談しておきましょう。
任意売却の流れって？引っ越しはいつすればいいの？
通常売却ではローンが残ってしまうことが明確な場合、そのままでは延滞利息が増え続けてしまうため、早めに任意売却を検討しなければなりません。
任意売却の流れ
1．任意売却の相談、媒介契約締結任意売却を得意とする業者に相談しましょう。
2．任意売却を債権者に打診、債権者などの合意
債権者、利害関係者から任意売却の合意を取り付けます。
3．販売活動
一般市場での物件売却活動をします。
4．売買契約締結、債権者配分調整 売却価格が決定したら、売却代金の債権者配分を協議調整します。
5．売買決済、売却代金の分配
売却代金にて、各債務を返済します。
6．物件明け渡し（転居）、残債の分割返済開始
転居して新生活がスタートします。それとともに、新たな返済計画に基づき分割返済します。
任意売却後、引っ越しはいつすればいい？
任意売却は通常売却同様、物件の明け渡し（転居）日を買主と協議することができます。転居先を探す時間や学校・仕事などの事情を相談し、無理なく次の生活を始めましょう。
任意売却にかかる期間
任意売却にかかる期間は複数の要因に影響されますが、一般的な任意売却のプロセスは次のステップで進行します。1.準備ステージ（数日）
債務者が債務の問題を認識し、任意売却を検討し始めます。金融機関と相談、協議といったところで数日程度を要します。
2.不動産会社選定、査定（約1週間～2週間）
不動産会社を選定し、不動産価格の査定を行います。通常は1週間～2週間程度で進みますが、不動産会社選びに手間取ると数か月程度かかる場合もあります。
3.債務者との相談・協議（約1カ月）
任意売却を進めるには、債務者の許可を得る必要があります。売却の価格や時期、売却後に残った残債の返済方法や金額など、債務者と相談、協議するのに1カ月程度要します。
4.売却開始（約1カ月～3か月）
債務者の許可がとれたら売却開始になります。通常の不動産売却と同様に、不動産会社と媒介契約を締結し、売却を進めていきます。
5.交渉と契約（約1カ月～3か月[売却開始から]）
購入希望者が見つかり、価格交渉が行われた後、詳細を債務者と調整して問題がなければ売買契約が締結されます。
6.不動産の引渡し(約1カ月[契約から])
売却が確定したら、売却金の分配や残債の返済方法、買主側の購入にむけた準備が整う期間等を決定し、引き渡しとなります。契約から通常1ヶ月程度要します。
7.残債の返済（数か月から数年）
任意売却後もローンの残債が残った場合は、完済するまで返済は続いていきます。事前の打ち合わせをしっかりと行い、無理のない返済計画をたてましょう。
一般的には、任意売却の完了までに半年から1年、もしくはそれ以上かかることがあります。ただし、具体的な状況や地域の不動産市場の状況によって期間は変動するため、専門家のアドバイスを受けながら進めていきましょう。
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任意売却後の残債の返済について
任意売却をおこない、物件を売ることができても債務が残る場合があります。これが「残債（ざんさい）」または「残債務（残債務）」といわれるものです。債務者は、この残債をどのように支払っていけばよいのでしょうか？
ここでは、任意売却後に住宅ローンが残るケースと完済できるケース、自己破産という選択肢について、それぞれ見ていきましょう。
売却価格 ＜ 住宅ローン残高＋諸費用
任意売却ができたとしても、債務（借金）がすべて無くなるとは限りません。物件の売却価格より、住宅ローンの残高や諸費用など、責務が上回るケースが大半だからです。 この状態を「オーバーローン」といい、債務者は、任意売却後もオーバーローンとして残った債務を支払う義務があります。しかし、任意売却をおこなう状態の債務者にとって、今までと同額の支払いを続けることは、至難の業です。そのため、残債の返済方法や返済額に関しては、債権者との話し合いによって決められます。債権者も債務者の状況を理解していることから、基本的に無理のない返済計画を立てることができるでしょう。
具体的な残債返済方法は「生活状況表」をもとに決定します。生活状況表とは、任意売却をおこなうときに提出した、月々の収支を記載したものです。一般的に任意売却後の残債は、月額5,000円～30,000円程度の返済となります。これまでよりも債務者の負担を軽減し、確実に支払える金額に取り決められる可能性が高いです。
売却価格 ＞ 住宅ローン残高＋諸費用
一般的に任意売却をおこなえば、オーバーローンの状態になり、任意売却後も残債を支払わなければなりません。ただ、該当の物件が好立地・好条件だった場合、まれに、その売却価格が住宅ローンや諸費用を上回り、債務を完済できる場合もあります。任意売却で出た利益は、債務者が自由にできるお金です。この利益には、わずかな金額であったとしても、原則的に譲渡所得税や住民税がかかってしまいます。ただし、物件が自宅であり、売却価格が3,000万円以下の場合「3,000万円特別控除」を受けること可能です。通常売却と同じく任意売却であっても適用されるため、譲渡所得税や住民税を課税されることはありません。
返済できない場合は「自己破産」の選択肢も
任意売却をおこなっても、いろいろな事情から残債を支払い続けることが難しいケースもあります。このように返済ができない場合、最終的な手段としての方法が自己破産です。自己破産とは、いくつかの条件をクリアすることにより、税金を除いたすべての借金や債務の返済義務を免責する制度をいいます。その流れとしては、破産手続きの申し立てを地方裁判所におこない、破産開始と免責許可の決定をそれぞれ受けるものです。 自己破産を申請し、その免責が認められると、任意売却後の残債の返済も必要がなくなります。
しかし、そのデメリットとして、いくつかの代償を払わなければなりません。
まず、必要最小限の財産以外は、ほぼすべての財産を失うことになります。時価20万円を超える車や貴金属、家電製品などの価値あるものは、すべて破産管財人により売却され、債権者の返済にあてられるからです。また、職業にも制限がかかり、氏名が官報に掲載されるなどがあります。
さらに、大きなデメリットとして挙げられることが、各種ローンや借金ができなくなることです。
信用情報機関(CIC、JICC、全国銀行協会)に記録されるため、自己破産後の7年間～10年間は、現金のみでの生活を余儀なくされます。この観点からも、本当に自己破産が必要かどうか、よく考えてから選択するようにしましょう。
任意売却が不成立になる原因は？
任意売却は、住宅ローンの返済に苦しむ債務者の大きな頼りです。しかし、状況次第では、該当物件の任意売却が不成立になり、競売に移行してしまうことも珍しいケースではありません。
任意売却が不成立になってしまう最大の原因は、債権者が任意売却を認めないことなです。債権者である銀行などの金融機関からすれば、任意売却をおこなった場合、債務者に対する貸付金を全額回収できないリスクを伴います。
だから該当物件の売却金額を提示され、その金額が希望よりも低い場合、容易に同意してくれない債権者も多いため、その交渉が難航を極めてしまうのです。
また、たとえ、同意を得ることができたとしても、物件の販売活動に対し、非協力的な債権者も少なくないといわれています。
さらに、該当物件の売買を仲介する不動産会社の存在も任意売却の成立を左右する大きな原因のひとつでしょう。
任意売却を依頼した不動産会社の知識と経験が乏しいため、債権者との交渉では、相手側のいいなり、肝心の販売活動もおぼつかず、物件が売れ残ったまま。結局買い手がつかないまま、競売になってしまうという事態も起こりえます。
他にも、共同名義人や連帯保証人の合意が得られないこと、任意売却をおこなうために必要な時間がないことなども任意売却が不成立になる原因です。
任意売却を選択する場合の注意点
任意売却を選択する場合において、注意しておかなければならない点があります。ただでさえ厳しい状況の中、注意を怠ると後々トラブルの原因となり、さらに難しい状況に追い込まれる可能性があります。
適切に実行できるよう、注意点を確認しておきましょう。
任意売却を決めたら売却活動はできるだけ速やかに
任意売却を決めたら速やかに行動しましょう。任意売却を選択する理由の多くは、経済的な困難や債務の問題によるものです。ですからできる限り高く売却することが最大の目標になります。そのためには売却活動に時間を多く費やすことが大切です。放置すると、追加の費用や法的な問題、ストレスなど、問題悪化の要素がどんどんと増えていきます。したがって任意売却を決断したら、速やかに不動産の査定や仲介業者の選定などの売却活動を開始しましょう。
不動産会社選びは通常の不動産取引よりも慎重に
不動産会社の選定は、任意売却において非常に重要なポイントです。通常の不動産取引と比べて、任意売却は複雑で特別なプロセスを要するため、不動産会社の選択には特に慎重さが求められます。不動産会社を選ぶ際の注意点としては、任意売却の経験が豊富で、債務問題に関する専門的な知識を持つ不動産会社を選ぶようにしましょう。金融機関との交渉には専門性が求められます。実績の多い会社であれば、適切なアドバイスを提供しスムーズなプロセスをサポートしてくれるでしょう。
さらに不動産会社の評判や信頼性を調査し、過去のクライアントのレビューや評判、コストについて手数料や費用構造を明確に示してくれているか、後に追加の費用が発生する可能性がある場合その説明がしっかりなされているかなど、細かく確認するようにしましょう。
任意売却には期限がある
任意売却には期限があります。任意売却が可能な期間は、競売開札日の前日までとなっています。債務者から許可をもらったからと油断していると、期限内に売却が完了せず、強制的に競売にかけられてしまう可能性があります。期限は場合によりますが、通常6か月～12カ月程度が任意売却可能な期間となっています。
競売にかけられると、任意売却や通常の不動産取引に比べて低価格で取引される傾向が強くなります。引き渡し時期も強制的に決められてしまうなど、さまざまな面で不利になります。早期の売却を目指し活動していきましょう。
任意売却は早めに専門家に相談を
債務者のみならず債権者にとっても任意売却は競売より多く回収できるため、きちんとした提案ができれば同意を得られるケースは多くあります。
返済が困難で物件売却だけでは完済できないことが明確であれば、延滞利息が大きくならないうちにできるだけ早く専門家に相談することが大切です。最近では、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、不動産会社などが連携してつくる専門組織もあります。 競売開始決定が届いても、一定期間までは任意売却にすることも可能なので、放置せず相談してみましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
