住宅売却における特例と軽減税率について

3,000万円の特別控除について

住宅を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、その譲渡所得から最高3,000万円までを控除してもらえる場合があります。

これはいわゆる「3,000万円の特別控除」で、譲渡所得が3,000万円以内であれば所得税が課税されないという特例のことです。

譲渡所得は、以下の計算式によって算出できます。

「譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）」

※譲渡収入金額……土地や建物の売却価格
※取得費……売却する土地を購入したときにかかった金額（購入に伴う諸経費も含む）。
　　　　　　建物の場合は、その建物の購入代金から減価償却費を差し引いた金額。
※譲渡費用……売却の際にかかった諸経費の合計

「3,000万円の特別控除」を受けるための条件は？

3,000万円の特別控除は、全てのケースで適用されるわけではありません。

特別控除を受けるためには、以下の適用条件を満たしている必要がありますので、しっかりと確認しておきましょう。

1)所有者自身が生活の拠点として、実際に使っていた家屋であること
期間の長短は問いませんが、別荘や一時的な仮住まいは対象外です。また、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却が可能でなくてはいけません。

2)その他の課税適用を受けていない
売却する物件が、「買換え特例」などその他の課税特例や特別控除の特例を受けていない必要があります。

3)売却する相手について
売却する相手が、配偶者、直系の血族、同居している親族、同一生計の親族、内縁関係者など、特別な関係者ではいけません。

4)住宅ローン控除の適用を受けていないこと
住宅を売却した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けている場合は適用外になります。

5) 「買換え特例」を受けていないこと
売却した年の前年、もしくは前々年に、住居用財産の「買換え特例」の適用を受けていないことが必要です。また、3,000万円の特別控除を同期間内に受けていた場合も適用外です。 

軽減税率について

居住用財産（土地や建物）を売却した譲渡利益が3,000万円以上だった場合、「3,000万円の特別控除」で控除しきれなかった分に対しては以下の「軽減税率」が適用されます。

「3,000万円の特別控除」適用後の金額が……

 6000万円以下の部分→14％（所得税10％＋住民税4％）
 6000万円超の部分→20％（所得税15％＋住民税5％）

ただし、この軽減税率の適用を受けるためには、その居住用家屋と敷地の所有期間が「譲渡した年の1月1日時点においてどちらも10年以上である」ことが条件です。また、この軽減税率と同時に「買換え特例」を適用することはできません。

手続きには確定申告が必要

3,000万円の特別控除や10年以上所有の軽減税率を受けるためには、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告を受けなくてはいけません。

確定申告に必要な書類は控除の内容によっても異なりますので、あらかじめ必要書類を把握して早めに準備をしておくようにしましょう。
 

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監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。