この記事では空き家のメリットとデメリットを考え、実家が空き家になる前にするべき対策、空き家の売却・賃貸の特例についてご紹介します。
目次
相続による実家の「空き家」が増えている
総務省「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本全国にある空き家の総数は848万9千戸で、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％でした。
5年前の平成25年（2013年）の調査では、空き家の総数は819万6千戸で空き家率は13.5％でしたが、空き家数も空き家率も1958年の調査からずっと右肩上がりで増加し続けているのです。
空き家率13.6％というと、およそ7軒に1軒が空き家ということ。地域によっては空き家率が20％になる都道府県もあり、全国で空き家は深刻な問題となっているのです。
このように空き家が増えているのは、親から子供への相続が関係しているでしょう。同じ調査結果で、家計を支える人の年齢が高いほど住宅の所有率が高くなることがわかっています。
つまり、高齢になった親が亡くなったとき、親が所有していた家を子供が相続するケースが多いと予測されます。しかし、すでにマイホームを持っている子供世代が、相続した実家に移り住むことは少なく、空き家となってしまうのでしょう。
【参考】総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/
jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf
実家が空き家になってしまうケースとは
実家が空き家になる大きな理由として、実家の所有者である親の体調が起因しているようです。しかし、親の健康状態と空き家に、どのような関係があるのでしょうか？
ここからは、実家が空き家になってしまう具体的なケースをご紹介します。
【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033
ケース① 親が要介護・要支援状態になったため
実家で暮らしていた親が病気や事故により、夫婦や単身での生活が難しくなることがあります。特に、脳卒中・認知症・骨折や転倒・衰弱は、要介護・要支援が必要とされることから、入院や子供の家に転居、老人ホームなどの施設に入居するしかありません。このように、親が要介護・要支援状態になり、急遽実家を空けることになってしまうため、そのまま空き家になってしまいがちなのです。
ケース② 親の判断能力に問題が生じたため
認知症や障害が原因となり、実家に住む親の判断能力が不十分になることも珍しい話ではありません。親の判断能力や意思表示に問題が生じた場合、法律的に、子供や親族だけでは、実家を処分するなどの手続きが非常に困難です。そのため、親を介護や支援しているにも関わらず、実家を処分できない状態に陥り、結果的に、実家が空き家になってしまう可能性が高くなってしまいます。
ケース③ 親が急逝したため
親が交通事故・脳出血・心疾患などの理由から、予期しない突然死を迎える可能性があります。このような場合も、実家が空き家になる代表的なケースです。親が急逝した場合、実家や預貯金といった遺産の分割方法を残った家族で話し合うことになります。しかし、遺産相続の協議や手続きは、大半が長期化する傾向にあり、決着までの期間は、実家が空き家の状態になってしまうからです。
空き家のまま放置するデメリット・リスク
空き家のままで放置すると、さまざまなデメリットとリスクがあります。
劣化が進みやすい
空き家を放置すると、たとえ短期間であっても劣化が進みます。空き家は窓や扉を閉めたままで掃除も行わないため、空気の循環がなく、高温多湿の状態が長く続きます。そのままにしておけばカビや白アリなどの害虫、ネズミなどの害獣も発生し、建物の劣化が早くなるでしょう。また庭の手入れも行わなければ雑草が伸びたままになり、さらに住宅が荒れていきます。草木の生い茂った環境には野生動物も集まりやすく、その点も劣化を早める原因になります。
犯罪者の拠点になるリスクがある
空き家を放置することで、犯罪者の拠点に利用されたり、不法侵入の温床になったりするリスクもあります。犯罪者にとって誰も使っていない空き家は、絶好の隠れ家になるからです。また誰も住んでいないとわかれば、いたずらで放火される危険やゴミの不法投棄場所になることもあります。特に住宅地や都市部の入り組んだ地形の場合、人の出入りが多く、犯罪者の拠点にされやすいという特徴があります。
空き家であっても定期的に訪問して管理していなければ、管理責任を問われる可能性がある点を理解しましょう。
特定空き家に指定されてしまう
空き家の放置は、維持コストの面からもデメリットがあります。空き家対策の推進に関する特別措置法により、自治体から特定空き家に指定される可能性が高いからです。特定空き家に指定されると、それまで受けていた住宅用地の特例の適用から除外され、固定資産税の負担が最大6倍程度、都市計画税は最大3倍程度まで増加します。
つまり、指定前は年間の固定資産税が10万円程度だったとしても、指定後は年間60万円の負担になると考えるとわかりやすいでしょう。維持・管理の手間は面倒ですが、適切に管理をしなければ大きな損になってしまいます。
近隣地域に悪影響を与える
空き家を放置して老朽化してしまうと、近隣地域にも悪影響を及ぼします。最もわかりやすいのが老朽化による倒壊の危険性です。放置したままの空き家が倒壊し、付近の住宅や住民、通行人に怪我や損害を発生させた場合、管理責任を問われて損害賠償も請求されます。
日本は地震や水害が多いですから、老朽化した建物は災害により倒壊する可能性も高いです。放置した空き家のせいで怪我や死亡事故が発生した場合、その責任のほとんどは所有者にあると判断されます。
また空き家で害虫や悪臭が発生した場合は、公害として損害賠償を請求されるリスクもあるでしょう。「自分は住んでいないから放置していい」ではなく、周辺地域へ与える影響も考慮すべきです。
資産価値が下がる
放置された空き家は老朽化が進みやすく、急速に資産価値が下がってしまいます。また資産価値を下げる原因は老朽化だけでなく、犯罪の温床になる点や不法投棄場所になる点も挙げられます。放置した結果、空き家が瑕疵のある物件とみなされ、資産価値が低下する可能性が高いです。将来的に売却も考慮しているのなら、空き家を放置するのはデメリットになります。
空き家のメリットはある？
空き家を所有することで、どんなメリットがあるでしょうか？
まず、家族の思い出が詰まった家をそのまま残せることがあります。それに、正月や夏休みなど、親戚が一同に集まりやすいでしょう。
親の遺品整理なども、都合のいい時間にゆっくり時間をかけて対応することができます。さらに建物を解体せず残しておけば、更地にするより固定資産税を安くできます。
空き家を残すメリット、デメリットを洗い出し、よく検討することが大切です。
空き家になった実家を相続するために必要な手続きとは？
「両親が住んでいた実家が空き家になった」「空き家になった実家を相続することになった」など、家庭によってさまざまな理由で空き家を相続することがあります。
相続するにあたって必要な手続きをご紹介します。
相続の発生
家族が亡くなった瞬間から、親族には相続が発生します。配偶者が存命であれば配偶者、次に子ども、親、兄弟姉妹の順番に相続することが民法で決まっています。
相続人が相続の手続きを進めるには、次の2つを行わなけれなりません。
・被相続人の死亡を知ってから7日以内に死亡届を提出
・被相続人の遺言書の有無を確認
相続で勘違いしやすい点は、被相続人の死亡を知ってから7日以内の死亡届提出というところです。
被相続人が亡くなってからではなく、相続人が被相続人の死亡を知った日から計算が始まる点に注意しましょう。
遠方に住む家族が被相続人の死亡を知らず、数日後に死亡を知った場合には、死亡を知った日から7日以内に死亡届の提出が必要です。
また、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認することも重要なポイントです。遺言書は被相続人の意思を代弁するものですから、基本的に遺言書の内容が相続においては優先されます。
そして遺言書を複数発見した場合は、書式が整っていることと共に、記載されている日付も確認してください。遺言書はより新しい日付のものを優先するからです。
遺言書の内容に応じて、相続に必要な書類の準備を進めましょう。
相続人による相続財産調査
次に被相続人の出生から死亡時までが記載された戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書なども用意します。相続人は相続財産調査を行ったうえで、3つの選択肢から相続方法を選べます。
・単純承認
・限定承認
・相続放棄
単純承認は被相続人の財産および権利をそのまま承継するもので、不動産や金銭だけでなく、借金もすべて相続人に引き継がれます。
限定承認は財産と権利は承継しますが、借金のほうが大きい場合に、残った財産などを借金と差し引いた分だけ受け継ぐ相続方法です。
借金が大きすぎて相続できない場合には、限定承認を選択する方もいます。相続放棄は一切の財産と借金を承継せず、初めから相続人ではなかったと法的にみなされるものです。相続放棄は被相続人の死亡前に行うことはできず、相続開始後にしか選べません。
3つの相続方法は被相続人の死亡を知った日、つまり自己のために相続の開始があったことを知った日から3か月以内に決定し、手続きを進める必要があります。
遺産分割協議
遺産分割協議とは、相続人全員で被相続人の財産をどのように分けるか話し合う会議です。遺言書がなく、かつ法定相続分での相続を行わない場合には、遺産分割協議が必要です。遺言書がない場合、民法では配偶者の相続分が最も多く、次いで子ども、親、兄弟の順になります。しかし相続人の人数が多く、遺産に土地や建物、金銭、株式などがあると、法定相続分での分割が難しいこともあります。
その場合、遺産分割協議で配偶者には土地と建物、子どもには株式という相続を決めることが可能です。
ただし相続人だけでの遺産分割協議は主張が対立することもあるため、冷静な話し合いを進めるために弁護士や司法書士に立ち合いを依頼するのが一般的です。
そして遺産分割協議の内容がまとまったら、立ち会った弁護士または司法書士が正式な文書として遺産分割協議書を作成します。法定相続分とは異なる相続の割合にする場合には、必ず遺産分割協議が必要になる点に注意しましょう。
相続財産の名義変更
遺産分割協議書を作成したら、次はその内容に従って相続財産の名義変更や登記内容の変更を行います。不動産の場合は相続を原因として、所有権移転登記を行わなければなりません。
自動車の場合は所有者の名義変更、株式の場合は株主名簿の書き換えが必要です。
いずれの手続きでも、遺産分割協議書を提出しなければ、名義変更の手続きは進められません。
相続税の納付
最後に相続した財産に応じて相続税の納付を行います。ただし相続税には基礎控除があるため、相続財産が基礎控除未満であれば相続税の納付や確定申告は必要ありません。
基礎控除の計算式は次の通りです。
3,000万円+600万円×法定相続人の数=基礎控除額
この時、相続放棄をした人がいたとしても、相続放棄は考慮せず、法定相続人の数はそのまま計算します。相続放棄があったとしても基礎控除には影響しないため、気にする必要がありません。
空き家になった実家を相続した際にやるべきこと
空き家になった実家を相続した場合に、相続人が何をすべきか解説します。
電気・ガス・水道を止める
相続した実家に住まないことが決まっているなら、電気・水道・ガスなどのインフラは止めましょう。年に数回帰省するのであれば、その時だけインフラを開通させてください。金銭的な負担の問題だけでなく、空き家になったままだと、犯罪者や不法侵入者が中で過ごす可能性があるからです。インフラが使用できる環境は、快適に過ごせる環境を提供することになるため、犯罪の温床になるかもしれません。
不法侵入できないように対策する
不法侵入者への対策として、実家の戸締りを徹底することはもちろんですが、雨戸もすべて閉めておきましょう。長年放置されている空き家は、不法侵入者にとって格好の標的です。不法侵入で最も多い経路は窓ですから、そのままにしておくのは無防備です。雨戸がないキッチンやお風呂場、2階の小窓などにも侵入者対策の格子を取り付けておくことをおすすめします。
遺品を整理する
実家を空き家のまま放置すると、建物の劣化が急速に進みます。しかし問題となるのは建物の構造だけでなく、実家にある家具や家電などの遺品です。放置によってカビ、害虫が繁殖しやすく、建物の劣化をさらに早めてしまいます。面倒でも不要な遺品は処分し、実家の整理を進めることが大切です。不用品が多すぎて処理しきれない場合は、不用品回収業者や遺品整理業者などの専門家に依頼するのもよいでしょう。
敷地境界線を確定する
将来的に実家や土地の売却を想定しているのなら、敷地境界線を確定することも重要です。敷地境界線が不明確だと、後で土地を購入した人が住宅を建築する際、隣家とのトラブルになる可能性もあるからです。そのため地積測量図で確認し、敷地境界標の有無をチェックしてください。敷地境界標がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させましょう。後々のトラブルを予防するためには、早い段階で敷地境界線をはっきりさせておくことが大切です。
売却する
実家を売却する場合には、不動産会社に依頼して買取または仲介を進めましょう。すぐに現金化したいなら買取、思い入れのある実家を誰かに使ってほしいなら仲介がおすすめです。将来的に利用する予定がないなら、資産価値の高いうちに依頼した方が得になります。空き家を放置すると特定空き家に指定される可能性もあるため、売却を決断したら早めに行動することを意識してください。
相続土地国庫帰属法を活用する
相続土地国庫帰属法とは、令和5年（2023年）4月27日に施行された相続土地を国が引き取る制度です。利用するにはいくつかの要件を満たす必要があります。
・相続または遺贈で土地の所有権の全部または一部を取得した者
・建物がなく、担保権や用益権が設定されていない土地であること
・通路やそのほかの人による使用が予定されていないこと
他にも法的な要件がありますが、条件を満たしていれば負担金を納付して土地を国に引き渡せます。ただし建物が立っている場合は引き取りができないため、あらかじめ解体してから依頼すべき点に注意しましょう。
実家が空き家になる前にすべき対策とは
空き家にすると、メリットよりもデメリットの方がずっと多いことがおわかり頂けたでしょう。では、もし実家を相続してその家に誰も住む人がいない場合、どうしたらいいでしょうか？実家を空き家にしないために、できる対策がいくつかあります。
対策① 親が元気なうちに方針を決めておく
親が80代や90代になると、その子供は40代～50代になり、自らの世帯を持ちマイホームで暮らしている方が多いと予想できます。そのような世代にとって、親が亡くなった後、実家を相続しても、その実家に移り住むことは考えにくいでしょう。そこで、実家を空き家にしないためには、早い段階から親が亡くなった後のことを考えておくことが大切です。例えば二世帯住宅にして親子で一緒に暮らす、親は実家を売却して賃貸住宅で暮らすなど、さまざまな選択肢が考えられます。
高齢の親にとって住居が変わることや引っ越しは大きな負担となりますから、親が元気なうちに親子で話し合いを行い、実家をどのようにするべきか方針を決めておくべきでしょう。
対策② 相続人を決めておく
子供が親から実家を相続するとき、兄妹がいて複数の子供で相続するより、誰か1人が相続する方がいいでしょう。共有名義で実家の相続人が複数いると、売却などを行う場合に、そのたびに相続人全員の同意が必要となって、手続きに手間がかかります。また、誰かの意見が途中で変わると、売却などの方針がなかなか進まず、揉めることになってしまいます。親が健在なうちに、親の意向を踏まえて、誰が実家を相続するのか話し合って決めておくことが大切です。
対策③ 不動産会社・フィナンシャルプランナーに相談する
実家を相続する子供や高齢の親は、あらかじめ実家をどう処分するべきか、不動産会社やフィナンシャルプランナーに相談しておくといいでしょう。現在の家を売却したらどのくらいの価格になるのか、賃貸物件として貸し出すことができるのか、そのような需要があるのか、または取り壊した方がいいのか、現地の不動産状況に詳しい不動産会社に相談してみると、どのような対策がいいかアドバイスをもらえるでしょう。
また、相続した後の税金面や事業の運用面でも、フィナンシャルプランナーのようなお金の専門家に意見を聞くのも有効です。
対策④ 荷物整理を進めておく
親が亡くなった後、子供が実家に住む場合でも売却する場合でも、遺品の整理は行わなければなりません。一軒分の片付けを行おうとすると、かなり大変な作業となります。そのような片付けをできるだけ簡単にし、残された子供たちに負担をかけないためにも、親は元気なうちに実家の荷物を整理、処分しておくことをおすすします。空き家に潜むリスクとは
実家が空き家になった場合、さまざまなリスクが生じるようになります。具体的には、どのような懸念材料が考えられるのでしょうか？ここからは、放置された空き家に潜むおもなリスクを解説します。
【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033#3-11
リスク① 建物の老朽化が進む
空き家になった実家を放置すれば、建物の老朽化が進んでしまいます。誰も住んでいない空き家は、掃除や換気といった管理が長期間おこなわれていない状態です。そのため、室外は台風や雨風などの影響で傷み、室内も高温多湿状態が続くため、カビや害虫・害獣が繁殖し、建物の老朽化を早めてしまいます。1ヶ月程度の空き家でも老朽化のリスクが高まることになるでしょう。
リスク② 近隣への悪影響
老朽化が進んだ空き家は、近隣にも悪影響を及ぼします。長期間放置された建物は、倒壊の恐れが高まり、それが原因になって起こる通行人の事故、近隣住宅の破損といったトラブルを引き起こしてしまうことがあるのです。また、管理されていない乱れた空き家が地域の景観を悪化させ、悪臭や害虫・害獣を広げることから、近隣住民に訴えられるリスクも考えられます。
リスク③ 犯罪利用や治安悪化
空き家が原因となり、地域の治安悪化が懸念されます。誰も住んでいない家だと分かれば、不審者が侵入し、放火されたり、犯罪に利用されるケースが多いからです。また、玄関や庭などに草木が生い茂った空き家は、ゴミや家具、家電用品などを不法投棄される可能性もあるでしょう。これらを処分・対応する場合、すべて空き家の所有者が負担することになってしまいます。
空き家の運営において重要な点
空き家になった実家を有効的に活用する場合、いくつかの手段があります。そして、その手段に伴った注意点を把握しておかなければなりません。
ここからは、空き家の利用において、それぞれの運営方法と重要な点を解説します。
【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033#3-11
重要な点① 空き家を維持する場合
実家が空き家になったとはいえ「思い出のある家を手放したくない」「将来的に住みたい」と考えることもあるでしょう。このように、空き家を維持していく場合、定期的な管理の実践が重要になってきます。最低でも月1回は、空き家の掃除・換気・通水・修復などをおこなってください。実家が遠隔地にある、時間がないなど、管理の継続が難しいときは、プロの管理会社に委託する手もあります。
重要な点② 空き家を貸し出す場合
賃貸物件として利用するのも、空き家のポピュラーな運営方法です。実家を有効活用できるうえに、家賃収入という利益を生んでくれるため、建物の維持費や固定資産税などをまかなうことができます。ただし、貸主としての管理責任をはじめ、リフォーム・クリーニング代金などの初期費用が必要となり、また、必ずしも借り手がつく保障がありません。この点を重視し、賃貸物件としての運営を検討しましょう。
重要な点③ 空き家を売却する場合
空き家になった実家を売却する選択肢もあります。空き家を売却するうえで重要な点は、売却を依頼する仲介業者選び、適切な販売価格や余裕のある販売期間の設定です。そのためにも、売却査定を複数の業者に依頼し、それぞれが提示した査定額や仲介手数料、販売戦略などを比較してください。その中から、親身になって空き家を売却してくれそうな業者を探すようにしましょう。
実家の空き家における特例
空き家を売却したり賃貸したりする際、税金が優遇される特例があります。これは、国が各地で増加する空き家を減らそうとしているから。空き家の対応を行う際は、ぜひこれらの特例を利用しましょう。
売却における特例
実家を相続し、そのまま放置するのではなく売却する場合の特例があります。それが「3000万円の特別控除」。不動産を売却して利益（売却益）を得たとき、それに対して税金の支払いが発生しますが、相続した空き家を売却する場合はこの売却益から最大で3000万円が控除され、大きな節税効果がある制度です。
この特例の条件として、主に以下のようなことがあります。
・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物（マンションなどのこと）ではないこと
・被相続人（亡くなった方）が、居住用として住んでいたこと
・被相続人が1人で住んでいたこと（被相続人以外に居住者がいなかったこと）
・相続した日から3年後の年末までに売却したこと
・相続から売却までに賃貸していないこと
・売買価格が1億円以下のこと
細かい条件がありますが、相続してすぐに売却することでこの特例を利用して、税金を抑えることができる可能性があります。
賃貸における特例
賃貸の需要がある地域なら、実家を空き家にするのではなく、居住用のアパートとして貸し出すことを考えるといいでしょう。このように特定の事業を行っていた宅地を相続した場合、相続税が減額となる特例があります。これは「小規模宅地等の特例」で、相続した土地の評価額が50～80％減額される制度で、相続税を抑えることができます。この特例の主な要件は以下の通りです。
・事業用の宅地の場合は、宅地面積が400平方メートル以内であること
・居住用の場合は宅地面積が330平方メートル以内であること
・被相続人と、同一生計の親族が、住んでいたこと
事業としては、賃貸アパートや駐車場として貸している宅地が対象となります。また被相続人が亡くなる3年以内に貸し付けを始めた場合は特例の対象外となりますので、ご注意ください。
さらに「小規模宅地等の特例」は、相続人が被相続人と同居していて相続し、その後もその建物に住み続ける場合にも対象となります。
実家の空き家予防には、事前の話し合いが大切
実家を相続して空き家にすると、税金が多くかかったり管理の手間がかかったり、デメリットが多くあります。
実家を空き家にしない一番の対策は、親が元気なうちに家族で将来の家の活用について話し合い、意見を固めておくことが大切です。ぜひ早いうちから情報収集を行い、対策を行いましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
