媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、なかでも専属専任媒介契約は依頼者にも不動産会社にもメリットが大きいので、不動産会社は最初にこの形式を勧めてくることもあります。
ここでは、専属専任媒介が他の契約形態とどのように違うか詳しく解説します。
目次
専属専任媒介とは？その特徴は？
専属専任媒介を不動産会社と契約すると、依頼者は他に重複して仲介を依頼することができません。
契約した不動産会社が紹介する相手以外とは取引できない契約で、依頼者が自分で取引相手を見つけた場合でも、契約期間中は成約することができないことになっています。契約期間は最長3カ月と規定されております（契約期間が満了すれば、そのまま更新することも他社に変更することも可能）
このような制約がある一方、そのぶん不動産会社には媒介に関する責任が生じます。 具体的には、専属専任媒介契約を締結すると契約締結日から数えて5日以内にレインズ（指定流通機構）にその情報を登録すること、依頼者に1週間に1回以上、業務処理状況報告しなければならない、と規定されています。
これらの日数や回数は、他の媒介契約にくらべて厳密で、そのためより積極的な活動と丁寧な対応が期待されています。
他の媒介契約と専属専任媒介の違い
他の媒介契約と専属選任媒介について、項目ごとの比較も含めて見ていきましょう。
専任媒介と一般媒介とは
専任媒介契約は、専属専任媒介同様に他社に重複して依頼することはできません。レインズの登録義務や活動報告義務もあります。 ただ、依頼者が自分で取引相手を見つけて成約できることが大きな違いです。一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができるのが大きな特徴で、依頼者自身が取引相手を見つけることも可能です。 不動産会社はレインズへの登録義務や依頼者への報告義務がなく、法律上は契約期間の定めもありません。一般的に3カ月で契約することが多いのですが、期間中の契約解除も問題ありません。
専属専任媒介との主な違い
専属選任媒介契約は、契約できる不動産会社は1社のみとなり、売主自身で買主を見つけることができません。レインズの登録は契約締結から5日以内に行う必要があり、売主への状況報告義務が1週間に1回以上必要となります。媒介契約期間は最長で3ヶ月です。専任媒介契約は、専属選任媒介契約と同様契約できる不動産会社は1社のみとなりますが、売主自身で買主を見つけることが可能です。レインズの登録は契約締結から7日以内に行う必要があり、売主への状況報告は2週間に1回以上行う必要があります。媒介契約期間は最長で3ヶ月です。
一般媒介契約は、契約できる不動作会社数に制限はなく、売主自身で買主を見つけることが可能です。また、レインズの登録義務はなく、売主への状況報告や媒介契約期間に規定はありません。
専属専任媒介のメリット
専属専任媒介には、以下のメリットがあります。
メリット① 不動産会社が積極的に活動してくれる
専属専任媒介契約では、不動産の売却活動を1社だけに依頼することになるので依頼を受けた不動産会社は大きな責任を負ううえ、仲介手数料は成功報酬なので、「是非とも成約したい」と積極的に活動します。細やかな状況報告や丁寧な対応も期待できます。その結果、売買が速やかに成立するのは、依頼者にとって一番のメリットです。
メリット② 活動窓口が一本化できる
物件情報がレインズに掲載されると、さまざまな不動産会社を媒介して購入希望者が紹介されます。その際、媒介契約先の不動産会社が物件に関する問い合わせや内見の際のスケジュール調整などの連絡を入れてきますが、一般媒介で複数の不動産会社と契約しているとそれぞれ別々に対応しなければなりません。
窓口が1社の専属専任媒介なら、それらを不動産会社が間に入って依頼者につないでくれるため、依頼者の負担が軽減されます。
メリット③ 各社のサービスを利用できる場合がある
最近は、ホームステージングやハウスクリーニング、買取保証など、利用できれば売却活動にプラスになるサービスをいろいろと備えている不動産会社もありますが、契約形態によって受けられるサービスが違っている場合があります。不動産会社が最も契約したがっている専属専任媒介なら、他の契約より良いサービスを受けられることも多いでしょう。
専属専任媒介のデメリット
一方専属専任媒介には、以下のようなデメリットもあります。
デメリット：自分で買主を見つけることができない
専属専任契約では、売り主自身が見つけた買主と直接契約することができません。例えば、売り主が自宅を売却することを知った友人が、物件を気に入ってくれて売買したいとなった時でも、直接契約することはできません。この場合は、専属専任を結んだ仲介会社を挟んで契約を取り交わす必要があります。もちろん、売主も買主も仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。とはいえ、高額な商品なので、ちゃんとした契約書の作成や物件の調査を考えると、間に仲介会社を置いたほうが、後々のトラブルを避けることができるでしょう。
専属専任媒介がおすすめのケース
専属専任媒介を行った方が良いケースとしては、主に下記の2点があげられます。
ケース① 早く売却したい
専属専任媒介契約では、1社の不動産会社だけに売却を依頼することになるため、不動産会社が積極的な販売活動を行ってくれる傾向にあります。不動産会社は3ヶ月以内に買い主を見つければ仲介手数料を確実に得ることができるため、短期間で積極的に販売活動を行います。また、専属専任媒介契約では、不動産会社が物件情報を媒介契約締結後5日以内にレインズへ登録する義務が発生するため、比較的早く買主を見つけられる傾向があります。
さらに、専属専任媒介契約で依頼された不動産会社は、業務状況を依頼主に7日に1回以上報告する必要があります。これは他の媒介契約と比較しても最も頻繁な報告となります。
これらの理由から、専属専任媒介契約では不動産会社の積極的な売却活動が期待できるため、物件を少しでも早く売りたいという場合におすすめです。
ケース② できるだけ手間を省きたい
なるべく手間をかけずに物件の売却を行いたい場合には、専属専任媒介契約が適しているといえます。売却に関わる業務全般のやり取りを複数の不動産会社と行うとなると、その分時間や手間がかかってしまいますが、専属専任媒介契約では、1つの不動産会社だけに依頼するため、売却に関するやり取りは1社のみと行うことになり手間を省略することができます。
売却に際しては、すぐに買主が見つかるなどスムーズに売却が進めばベストですが、買付が何度も流れるなど、想像以上に時間や労力を費やしてしまうこともあります。1社のみとのやり取りであれば、その分の負担を軽減することができます。
また、専属専任媒介契約では、不動産会社に自ら連絡をせずとも、不動産会社側から7日に1回報告を得ることができるため、できるだけ手間をかけたくない場合には検討するとよいでしょう。
媒介契約を結ぶ際の注意点とは
媒介契約を締結するために、あらかじめ押さえておくべきことはなんでしょうか。以下3つの注意点を事前にチェックしておきましょう。
注意点① 解約条件を知っておく
不動産会社との媒介契約を締結しても、事情により解約を検討することもあると思います。媒介契約の解約は、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約であればいつでも解約が可能で、電話口で解約したいと伝えるだけで問題ありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合も解約は可能ですが、契約から3ヶ月間以内に解約する場合は違約金等が発生する可能性があります。
また、どの媒介契約に関しても、媒介契約書に書かれている途中解約のペナルティが記載されている場合には、それまでかかった広告費や宣伝費を支払わなければならない可能性が出てきます。これらを防ぐためにも、事前に媒介契約書を確認した上で、解約を検討しましょう。
注意点② 売れなかった場合の対策を考えておく
物件が売れなかった場合の対策を事前に考えておくことも重要です。 媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるようにあらかじめ計画しておき、専任媒介契約で成果が出ないなら、一般媒介契約を検討して見ても良いでしょう。また、物件が売れない理由として、価格が相場よりも高い設定になっていたり、不動産会社に問題がある場合などが考えられるため、これらも事前に念頭において計画すると良いでしょう。
注意点③ 一括査定を上手に利用する
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社のみとなるため信頼できる会社を見つけることが重要です。そのためには、複数の不動産会社に当たってみて、査定時の対応をしっかりと見極めて信頼できるかどうか判断することが大切です。一方、一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を締結しておくことで、各不動産会社の販売チャネルを活用することが可能です。
また、不動産会社に媒介契約を依頼する際には、複数の不動産会社に査定を受ける一括査定サービスを活用することで、手間をかけることなく多くの不動産会社と接触を持つことが可能となります。
専属専任媒介契約を結ぶ際の不動産会社の選び方
専任媒介契約を結ぶ場合、不動産会社の選び方が重要です。なぜなら不動産会社選びがうまくいかなければ、取引がスムーズにいかないことがあるためです。
信頼できる不動産会社を選ぶために、ポイントを5つ紹介します。
選び方① 宅地建物取引業の免許を取得している不動産かどうか
依頼先候補となっている不動産会社が、宅地建物取引業の免許を取得しているかどうかは1つのポイントになります。宅地建物取引業の免許は、不動産にとって必須の資格であり、取得していない不動産は信頼が欠けてしまいます。宅地建物取引業の免許番号は、ウェブサイトやチラシで確認できます。必ず記載されているため、チェックしましょう。
選び方② 複数の不動産会社を比較して選ぶ
不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社に相談し、比較してから選びましょう。なぜなら相性の良さや、優秀な営業マンと出会うことが重要なためです。1社に相談したところで、良い不動産に当たるとは限りません。また、比較対象がなければ、自分が選らんだ不動産会社が、優秀かどうかもわかりません。
専任媒介契約では、一社と専属で契約を結び、売却を進めるため、結果は営業マンの腕にかかっています。だからこそ妥協できないポイントです。
比較検討するうえで、下記をチェックしてください。
・担当者の実績
・対応のスピーディーさ
・対応の丁寧さ
・要望を聞き入れてくれるかどうか
・話しやすさ
選び方③ 売却が得意な不動産かどうか
売却実績が多く、売却を得意とする不動産会社を選ぶこともポイントです。過去の実績を調べることで、不動産会社がそのエリアでの売却が得意かどうかをはんだんできます。また実績から、自分の物件が売れるかどうかもだいたいわかります。
売りたい物件と同じ物件の販売実績を確認すれば、判断できます。不動産会社といっても売却が得意なところ、土地関係が得意なところなど、特徴が違うため確認が必要です。
選び方④ おとり広告を使っていない不動産会社
おとり広告を使っている不動産会社は、選ばないようにしましょう。おとり広告とは、既に売れてしまった条件の良い物件を、まだ取引可能かのように見せかけて集客する広告です。
おとり広告を使っているということは、自社の利益ばかりを追い求めており、お客様への対応が期待できません。
事前に条件が良すぎる物件が掲載されていないか、確認しておくとベストです。
選び方⑤ 囲い込みをしない不動産会社
囲い込みをされて売却が長引いてしまっては、本末転倒です。囲い込みしない不動産会社を選びたいところですが、本当に囲い込みをしないか見極めることは難しい判断になります。だからこそ勝手に判断するのではなく、媒介契約を締結する前に、囲い込みをしないか直接確認すると良いでしょう。
囲い込みの存在を知っていると理解させるだけで、リスクは軽減されます。
また、囲い込みが発覚すれば、売主は媒介契約を解除できることも覚えておきましょう。
専属専任媒介にすべきか迷った場合の判断方法
特に信頼できる不動産会社がなければ、専属専任媒介にすべきかどうか迷うところでしょう。ポラスグループでは、専属専任媒介は強くお勧めすることはありません。もちろん細かく報告があったり、指定流通機構に登録する期間の制限などのメリットもありますが、専属媒介契約でも十分であることが多いからです。
逆に専属専任媒介契約を強く迫るような会社は要注意です。ちゃんと3つの媒介契約のメリットデメリットを提示してくれる仲介会社にご相談いただくことをお勧めいたします。専属専任媒介契約を進める際に、よくある質問をまとめてみました。
質問① 手数料以外の費用は？
手数料以外に必要な支払いはありません。仮に媒介報酬とは別に広告料金を請求してきた場合には、宅地建物取引業法に反することとなります。例外として、売り主側からの依頼による広告料金については、別途支払いが必要になる可能性があるため、契約締結前に不動産会社に確認しておきましょう。
質問② 売却できなかった場合は？
売りに出した物件が売却できなかった際には、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。不動産会社による買取を利用することで早期に売却できるほか、仲介手数料がかからないなどのメリットがあります。一方で、市場価格よりも1～3割程度安くなってしまうというデメリットがあります。状況に合わせて検討すると良いでしょう。
質問③ 不動産会社は大手と中小どちらが良い？
不動産会社には大手と中小でそれぞれメリットがあり、それらを把握し見極めていくことが重要です。 大手の場合は、一般的に支店数が多く顧客情報も多位ため、早く売却できる可能性が高くなります。一方、中小の場合でも、地域密着型の不動産会社などの場合は、独自の人脈やその地域にあった特性や客層を理解しているといった強みがあります。 双方のメリットを理解した上で、自身の状況に合わせた選択を行うことが大切です。
質問④ 契約締結前に担当者に伝えてくべきことは？
不動産会社の担当者に対し、契約を結ぶ前に売却の時期や売却希望価格などの希望条件を伝えてきましょう。その際、なるべく具体的かつ詳細に伝えておくことで、その後の戦略が立てやすくなり、希望の売却条件にあった締結に繋がりやすくなります。また、伝えた希望条件では売却が困難になる場合などには、その他の提案が得られる可能性が高くなります。
不動産会社と信頼関係を築くには時間も必要
専属専任媒介で売却活動する場合、契約した1社がどれほどしっかり活動してくれるかで物件が売却できる価格や活動にかかる期間に大きく差が出ます。ただ、最初からその不動産会社が誠実かどうかはなかなか判断できません。そのために、専属や専任の場合には契約期間が限られているのです。
まずは契約前に複数の不動産会社に相談し、その対応をしっかり比較してください。ご自分が売りたい物件の種類やエリアに強い不動産会社を選び、そのうえで、良いことだけを並べてリスクやデメリットをきちんと説明しない会社は避けましょう。
契約してからの売却活動の様子、報告の仕方、質問への対応などを見て、もし不信感を持ってしまうようなら3カ月後には契約を変えることを考えましょう。
不動産の売却や購入が満足いくものになるかどうかは、そのパートナーとなってくれる不動産会社によって左右されるといっても過言ではありません。不動産の売却や購入では、時間に余裕を持って信頼して任せられる不動産会社を探し、状況に応じた契約を検討するようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
