この市街化調整区域とは何なのでしょうか？
市街化調整区域に建物を建てられるケースや、市街化調整区域で売買する際に知っておきたい注意点、 メリット・デメリット、市街化調整区域の物件を売買する方法、 市街化調整区域の物件を売却する流れについて、ご紹介します。
目次
市街化調整区域とは？
家を建てたり土地を探すときに知っておきたいのが、「市街化調整区域」と呼ばれるエリアについてです。市街化調整地域は不動産の購入や建築、売却にさまざまな影響を与えることとなります。
市街化調整区域とは
「市街化調整区域」とは都市計画法で定められた区域のひとつで、その他に「市街化区域」があります。「市街化区域」は、住宅街や商業施設があり都市計画が推進されている区域です。
それに対して「市街化調整区域」は、住宅などの建設を積極的に行わず、市街化を抑制する区域を言います。
東京23区と大阪市、名古屋市のほとんどは「市街化区域」になっています。
市街化調整区域ができた理由
都市化を進めると、これまでは農地などで使われていた土地が商業地や住宅地に変わっていくことが考えられます。そのため、市街化調整区域が制定されたのは農林水産業などを守ることが目的のひとつです。市街化調整区域が郊外に多くみられるのは、そのような理由があるからです。
建物の新築や建て替えには許可が必要
市街化調整区域は住宅などの建物の建設を積極的に行わない地域のため、住宅の建設が制限されています。建物を新築で建てる場合や、建て替えを行う場合は、行政から開発許可を受けなければなりません。市街化調整区域の評価について
市街化区域では住宅などの建設が促進されているのに対し、市街化調整区域は都市化されていないため、電気や水道などのインフラの整備があまり整っていません。そのため、市街化調整区域の土地の評価は一般的に低くなります。
市街化調整区域に建物を建てられるケース
市街化調整区域で建物を建築できるのは、具体的にどのような場合があるでしょうか？
ケース1：農家住宅(分家住宅)である
市街化調整区域で農業を営む方が、居住用として建てた建築物を「農家住宅」と呼びます。この農家住宅の場合は、許可がなくても建築が可能です。農家住宅と同じように、農業を営む方の子どもなど、世帯の一部が独立して建てた建物を「分家住宅」と呼びます。分家住宅の場合は、農家住宅より条件がやや厳しくなりますが、許可を取得せずに建築できる場合もあります。
分家住宅の許可については、自治体により異なりますので、ご注意ください。
ケース2：開発許可を得ている土地
市街化調整区域でも過去に開発許可を得ている土地であれば、その許可を取得したときと同じ用途と規模の建物なら、許可を取得せずに建築や建て替えができます。ケース3：既存の集落やその周辺にある
市街化調整区域でも家が建ち並んでいる集落が既に存在している場合、その集落地域や周辺の建築は、許可なく認められる場合があります。諸条件は地域により異なりますので、市町村の役場に問い合わせましょう。
市街化調整区域を売買する際に知っておきたい注意点
不動産の売買ではさまざまな影響を受けることが多いのが、市街化調整区域です。ではどんなところに注意しなければならないでしょうか？売主と買主それぞれの注意事項を見てみましょう。
●売主・買主双方の注意点
まず、売主と買主の両者にとって必要なのが、その土地の「地目」についてです。地目とは、その土地の現況や利用目的によって「宅地」「田」「畑」「山林」など23の区分に定められています。
不動産売買しようとする土地の地目が「宅地」で、しかも市街化調整区域に線引きされる以前から宅地になっているなら、建物の建築条件が緩くなる場合が多くなります。
しかし、地目が「農地」の場合、農地以外の利用では許可を取る必要があり、農家への売却といったように、選択肢が狭まることとなります。
また、水道や電気などのインフラについてもぜひ確認しましょう。
インフラが既に整っていれば不動産取引には好条件となりますが、そうでないなら土地の評価も落ちると覚えておきましょう。さらに、その土地の自治体で区域が指定されていないか、自治体の条例などについても確認しておきましょう。
●売主の注意点
市街化調整区域の不動産を売却するなら、市街化調整区域の物件を多く扱っている仲介会社を選びましょう。市街化調整区域の建築許可等、さまざまな条件や情報を把握できていないと思うように買手が見つからなかったり、納得できる価格で売買できない可能性も考えられます。
●買主の注意点
市街化調整区域の不動産を購入するときは、その土地の建築が可能とわかっていても、売買契約に特約を盛り込むことをおすすめします。「●年●月●日までに許可を取得できない場合は、契約を解除する」といった内容の特約を盛り込めば安全です。
もちろん、市街化調整区域の物件を取り扱っている仲介会社を選ぶことでさまざまなアドバイスを得られていいでしょう。
市街化調整区域のメリット・デメリット
不動産の売買でなにかと制限が出てしまう市街化調整区域ですが、売買しやすい物件とそうでない物件があります。
市街化調整区域の不動産売買のメリットとデメリットについて、ここで確認してみましょう。
●市街化調整区域を購入したい理由
土地や住宅を探している人が、あえて市街化調整区域の物件を選ぶ場合があります。そのようなケースでは、市街化地域より不動産価格が安く、静かな環境であることが理由のひとつになるでしょう。
また市街化調整区域では都市計画税がないため税金が安いことや、駐車場や家庭菜園など宅地以外での用途が多いこともあります。
●市街化調整区域で売買しやすい物件
市街化調整区域で売買されやすいのは、既に開発許可を取得して建てられている物件です。また、将来的に開発許可を受けられる見込みがある土地も売買しやすくなります。
●市街化調整区域で売買しにくい物件
一方、売買しづらいのは、地目が「農地」になっている土地です。農地を購入して、農地以外の用途で利用するためには許可が必要ですし、許可がおりるか保証されているわけではありません。
同じように開発許可が取得できない土地や、無許可で建てられた建物などは、売買が難しいでしょう。
市街化調整区域の物件を売買する方法
市街化調整区域の土地や建物を売買する際は、どのような方法があるでしょうか？
方法1：専門の仲介業者へ依頼
不動産の売買では仲介業者に依頼するのが一般的です。ただし、市街化調整区域ではさまざまな条件を確認する必要などがあり、市街化調整区域の物件を専門で扱う仲介業者を選ぶのがおすすめです。
方法2：オークションに出品
ネットオークションで、市街化調整区域の売買を行うこともできます。方法3：個人間で売買する
通常の不動産の売買では売主と買主の間に仲介業者が入りますが、知人同士などなら個人間で売買することも考えられます。その場合、仲介手数料がかからないメリットはありますが、各種の書類の準備や手続きをきちんと行う必要があり、素人では難しいのが実情でしょう。
市街化調整区域を売却する際の流れ
最後に、市街化調整区域の物件を売却するときの基本の流れについて見ておきましょう。
(1)行政調査を行う
不動産会社に物件の査定を依頼すると、不動産会社は役所等にヒアリングを行う「行政調査」を行います。あわせて自分でも行政に問い合わせることで、売却したい物件がどのような条件になっているか、情報が得られるでしょう。
(2)買取業者へ問い合わせる
市街化調整区域の売却は難しい場合が多いため、買取業者に問い合わせて買取価格について確認してみてもいいでしょう。価格は、通常の売却価格の8割程度となりますが、すぐに売却できるというメリットがあります。
(3)仲介業者に依頼する
仲介業者を通じて売却するなら、地元の市街化調整区域の物件の扱いに慣れた仲介業者を選びましょう。その際、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない「専任媒介契約」がおすすめです。
複数の不動産会社に仲介を依頼する「一般媒介」では、仲介会社が売却にやる気を見せないことが考えられます。
また、自分で買主を見つけられる自己発見取引が認められない「専属専任媒介契約」より、自己発見取引も可能な「専任媒介契約」が良いでしょう。
(4)売却条件を決定する
仲介業者と正式に依頼をしたら、適切なターゲットと売却価格を決めて売り出しを開始します。(5)買主が見つかれば売買契約を結ぶ
買主が見つかり、諸条件がまとまれば、売買契約を結ぶこととなります。市街化調整区域の売買しやすい条件をチェックしよう
市街化調整区域の物件の売買は難しいものですが、売買しやすい条件と売買しにくい条件について確認すると、上手に売却・購入をできるヒントが得られるかもしれません。
ここで紹介した内容を確認して、ぜひ市街化調整区域の売買を賢く行いましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
