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家の価値の決まり方と資産評価が高い物件の特徴とは

家の価値がどう決まるか知っていますか?
実は資産価値の高い家には、ある共通した特徴が存在しています。
今回は家の価値の決まり方と資産価値の高い家の特徴について解説していきます。

目次

戸建てとマンションの建物価値

家の価値は築年数に応じて変化していきます。その変化の推移は家の形態によって異なります。
 

戸建て

一般的な戸建ては築年数の経過による価値の下落が大きく、築10年を迎える頃には購入時の5割程度にまで落ち込みます。
その後、築15年を経過する頃にまた大きく下落して購入時に2割程度にまで落ち込みます。そして築20年を超す頃には、資産価値がほぼゼロとして扱われることがほとんどです。
 

マンション

一般的に築年数10年未満のマンションは築浅マンションと呼ばれます。
とはいえ、この1年目から10年目あたりがマンションにおいても一番価格の下落率の高い時期です。
11年目から20年目に入ると価格の下落推移は比較的緩やかになります。購入者の立場からすると、この時期が最も価格と築年数の新しさにおいてバランスの取れている時期といえます。
そして、築年数が21年目から30年目あたりになると価値の下落スピードはさらに緩やかになり、経年による価格の下落はほとんど見られなくなります。

自宅の資産価値の決まり方

家の価値を算出する方法には収益還元法、取引事例比較法、原価法の3つの方法があります。それぞれについて順に確認していきます。
 

●収益還元法

収益還元法とは、不動産の価値について1年間の純収益を利回り(いわば利益配当)で割って求める方法です。
たとえば、年間40万の経費がかかるが月12万円で貸せる家を利回り4.5%の設定としたい場合、家の価値を求める計算式は次のようになります。
 


  家の価値=12万円×12か月-40万円÷0.045=約2311万円
 


この方法は周辺の賃料が分かりやすいマンションにおいて有効な方法です。
 

●取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺で取引された同じような家を基準に決める方法です。
周辺に同じような家の取引がされていないような場合は相場観が近い街のデータを基準にします。
取引事例比較法は、不動産会社において最もよく利用されている方法になります。
 

●原価法

原価法とは、今と同じ建物を取得する場合はいくらかかるのという観点から算出する方法になります。
 


  原価法=新価(同等の物を新たに入手する場合の価格)-経年劣化及び仕様による消耗分
 

資産価値の評価が高い物件

家の価値が高いと評価される物件は概ね駅に近くて住環境に優れ、防災性の高い地域にある家です。それでは、実際にどのような物件の価値が高いと判断されるのか具体的な内容について解説していきます。
 

駅近物件

通勤や通学に便利な駅近であるか否かは家の価値を決める重要な要素です。
特にマンションでは徒歩10分以上というだけで検討対象から外されてしまうことも珍しくありません。
一軒家でも徒歩20分が限度となることも多いです。それ以上の距離となると、バス停まで徒歩5分以内であるなどの付加要素が求められることもあります。
 

住環境

住環境も家の価値を決める重要な要素となりえます。
たとえば、すぐ近くにスーパーやコンビニ、学校や金融機関など生活に必須な施設が多くあると、住環境が良好であるとして家の価値は高くなる傾向にあります。
逆に、産業廃棄物処理施設やパチンコ屋、火葬場などが近くにあると、住環境が好ましくないとして家の価値が低く判断される傾向にあります。
 

防災性

風水害の多い地域であるか、地盤は安定しているかといった防災性の高さも家の価値を決める重要な要素になります。
地盤が安定し、水害や土砂崩れによる被害の恐れもないという土地にある家は価値が高いと判断されます。防災性の低い地域ではせっかく家を購入してもすぐに損壊してしまう恐れもあり、それだけで敬遠されることも多くなります。

築年数が古くても人気の不動産の特徴

家の価値は築年数に左右されやすいとはいえ、それだけですべてが決まるわけではありません。
築年数が古い家でもその他の条件によって価値が高いとされることもよくあります。
 

人気エリア

人気のエリアにある家は価値が落ちにくく、築年数が30年以上となっても価値が高いということもよくあります。
 

新規に開発する土地がない地域

新規に開発する土地がない地域は物件の売り出しが少なくなるため、築年数が古くても家の価値が下がりづらい傾向にあります。
 

大規模開発が決定した地域

今後発展の見込まれるような大規模開発が決定した地域にある家は、築年数が古くとも価値が下がりづらく、多くの場合開発決定前と比べて価値が大きく上昇します。
 

早めに売ったほうが良い物件

家によっては現在の価値に関わらず早めに売ったほうがいいこともあります。
具体的には以下のような条件に当てはまる家です。
 

過疎化が進んでいる地域

過疎化が進んでいる地域は不人気な地域です。そういった地域は今後も家の価値の下落が続くことが多く、早めに売ったほうが良いという場合がほとんどです。
 

個性的な間取りの家

個性的な間取りの家は居住者を選びます。
多くの人にとって住みづらいといえる個性的な間取りの家は、築年数の経過により価値が落ちていく一方であるため早めに売ることをおすすめします。

ローンが残っている家でも売れるの?

ローンが残っている家を売却すること自体は可能です。
しかし、基本的には売却時にローンを一括返済することが条件になります。
 

不動産を上手に売るポイント

家を上手に売るためにはポイントがあります。ここでは家を上手に売るためのポイントを3つご紹介します。
 

(1)最低限の修繕は行なっておく

必ずしもリフォームのように大規模なものを実施する必要はありませんが、売却前には最低限の修繕と清掃は行なっておくべきです。
同じ条件であっても家が綺麗であるとより高い値段で売却することができるからです。
 

(2)価格の交渉にある程度は応じる

希望する売却価格にこだわりすぎていると、購入希望者が現れても実際に売却まで進めることはできず、時間と手間だけがかさむという可能性もあります。
相場から著しく外れるような部分にまで応じる必要はありませんが、よほど人気のある地域でもない限りある程度の交渉には応じることも、家を売るためのポイントです。
 

(3)買取会社へ依頼する

家を上手に売りたいと思うのであれば、やはり不動産専門の買取会社に依頼するのが一番です。
買取会社に依頼すると一般的な売却に比べて多少売値は下がってしまいますが、スムーズかつ最低限の手間で売却することができます。

家の価値はさまざまな条件によって決まる

家の価値は築年数だけでなく、住環境や地域の将来性などによって決まります。現在あまり価値の高くない家であっても、街の開発が決定して一気に価値が高くなるということも珍しくありません。
もし、家の価値が気になった時はお近くの不動産会社に相談するとよいでしょう。

 

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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