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築40年~50年のマンションの選び方は?売れないって本当?疑問を徹底解説!

日本では、1970年住宅金融公庫の融資制度がスタートしたことによって、全国で分譲マンションが数多く供給されるようになりました。
マンションといえばそれまでほとんどが一般庶民には高嶺の花だったのにくらべ、低価格帯マンションを住宅ローンを利用して購入できるニュータウンが各地に開発されたことにより、全国的にマンションブームが広まりました。
現在これらのマンションが築40年を超え、「なかなか売るのが難しい」築古物件となっています。

目次

築古マンションの定義とは?

マンションの年代を定義する言葉として「築浅」や「築古」などがあります。
築年数に関する明確な定義はされていませんが、築5~10年ほどが築浅マンション、築30年以上のものを築古マンションと呼ぶことが多いです。
鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年とされていますが、築古マンションには築50年ほどのものもあります。
これは法定耐用年数と実際の耐用年数に違いがあり、築古マンションであっても、築100年は問題がない構造になっているためです。
また築古マンションであっても現代の耐震基準に適合するため、改修工事やリノベーションを行っているものもあります。
 

築古マンションとは

日本では、不動産を新築の状態で購入してから1日でも経過すると「中古物件」となり、その時点から建物の価値は下がります。
一般的にマンションの場合、人が住み始めた時点で建物の価値が1~2割下がり、そこから年数の経過にともない少しずつ下降、さらに築10年を超えると急激に下落します。
ところが、築20年を超えると新築時の価値の5~7割程度で下げ止まり、それ以降は横ばいに近い形で非常に緩やかに下降します。
※ただし、人気物件はいつまでもある程度高値で取引されますし、投資用に使用されている物件は利回りが価格に影響するので必ずしも同じではありません。

「築古」や「築浅」が築何年から何年までを指すのかという明確な定義はないのですが、中古物件に対する一般的な印象とその価格の推移に表される価値観から、一般的には築5年まで、場合によっては築10年までを「築浅マンション」、築20、30年以上のものを「築古マンション」と呼ぶことが多いようです。
 

マンションの耐用年数は?いつまで住める?

マンションの法定耐用年数は47年ですが、これはあくまでも税金の計算や住宅ローンの審査のためのもので、本来の建物の寿命ではありません。
2013年国土交通省のまとめによると、鉄筋コンクリート部分の耐久実態は50年以上、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年と推定、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年とされています。
つまり、しっかり管理しメンテナンスされたものであれば、100年以上使用可能であると考えられています。

築40~50年の築古マンションのメリット

・立地の良い物件が多い

今と違って当時はマンションを新築するための土地が至る所にあり、しかも鉄道会社が土地開発のために路線を引き新駅や商業施設をつくって土地開発を行なったため、築40年程度のマンションは好立地にある事が多いのです。
 

・敷地や建物にゆとりがある

当時はそれほど地価が高くなく、今のように建蔽率・容積率ギリギリまで建築するような状況ではありませんでした。
また、現在では人件費や資材などが上がり新築マンション価格が高騰、それゆえ1戸当たりの売出価格を抑えるには専有面積を小さくして戸数を増やしている状況です。
築古マンションに敷地や専有面積、建物共用部分にゆとりある物件が多いのも、このためです。
 

・マンションの状況や資産価値が見極めやすい

新築や築浅物件の場合歴史が浅いため、マンションの管理・補修の状況、住人コミュニティの形成に未知数が多く、先々どうなるかの見極めが困難です。
管理・補修、住人マナーなどの状況によっては資産価値が一般的な相場より大きく下がっていく可能性もあります。
しかし、築40年にもなるとそれらの結果が既に出ているため、大きく変わることはないでしょう。
 

・価格が安定している

マンションでは一般的に新築から価格は下がり続け、築20年を超えると新築時の5~7割程度の価格になります。
この水準まで下がるとそれ以降はほぼ横ばいとなるため、築30~40年のマンションを買ってその後売却する際、管理状態が良く建替え問題が起こっていなければ、買った価格に近い価格での売却が可能なケースもあるでしょう。
 

築40~50年のマンションのデメリット

・建替えリスク

一般的に築40年を超えると、マンションの建替えが検討されます。建替えは全区分所有者の5分の4以上の賛成により決定し、自分の希望通りにならない可能性もあります。
建替えとなると、原則として持ち分に応じた建築費を負担しなければなりません。
 

・管理費・修繕積立金の値上げや一時金リスク

管理費・修繕積立金は新築時は低めに設定されており、管理組合で数年おきに見直されますが、予定通りの値上げがなされていないこともあります。
とはいえ、築年数が経てば経つほど管理や修繕に出費がかさむので、どこかのタイミングで大幅な値上げや一時金の徴収があるかもしれません。
 

・配管劣化リスク

給排水管の劣化は目に見えないため、一般的な重要事項調査では判断できません。
 

・リフォーム制限リスク

コンクリート床下(下層階の天井裏)に配管が通っているスラブ下配管が主流であった昭和40~50年代のマンションは、下層階の協力がないと配管の交換ができない場合があります。

築40~50年のマンションは売れない?

築40~50年の築古マンションは売れないと思う人もいますが、実際には築50年以上でも売れているマンションはあります。
売れるマンションの特徴は主に4つです。

・駅に近く、立地が良い
​・マンション内の管理が行き届いている
​・現代の耐震基準に合うようリフォームされている
​・管理組合がきちんと機能している

マンションを購入したいと希望している方にとって、立地や建物の構造は非常に重要なポイントです。
通勤・通学・買い物などがしやすい立地にあり、現代風の構造になっているマンションであれば、築40年以上でも買い手がつきます。

また、マンション購入では住宅ローンを組む方も多く、現代の耐震基準に適合しなければローンを拒否される点も売れない理由です。
そのためフルリフォームで耐震基準適合証明書を取得しておけば、築古であっても売りやすくなります。
そして、盲点になりやすいのが管理組合が機能しているかどうかです。
築古のマンションは住人がいなくなっている、相続人が不明で所有者がわからない、管理組合が機能していないといったケースがあります。

建物の修繕や共用部分の管理には、管理組合の存在は欠かせません。
築古マンションを売るためにも、管理組合をうまく機能させることがポイントになります。

築40~50年のマンションのチェックポイント

築40~50年程度のマンションでは、以下のポイントが重要視されます。
 

●新耐震基準を基に建てられている

築古マンションの場合、必ずと言っていいほど「耐震基準」がチェックポイントとなります。
耐震基準とは、建築物の設計段階で適用される地震に対する耐久構造の基準を示すもので、1981年6月1日以降に適用されているものを「新耐震基準」、それより以前のものを「旧耐震基準」といいます。(「建築確認通知書」の建築確認申請が受理された日で確認できます)

基準が厳しくなった新基準に対し、旧耐震基準だと心理的不安要因となるだけでなく、住宅ローンの審査にも影響し融資額が低く抑えられたり、そもそも融資対象外とされたりするケースもあります。
そのため、買主側にとっては自己資金を多めに準備することとなり、売主側としても売却価格を下げざるを得なくなるのです。
旧耐震基準の場合、耐震改修や補強工事などがなされているかもチェックしておきましょう。
 

●維持管理体制が整っている

共同住宅購入時には必ず必要な事ですが、管理組合がしっかり機能して適切な修繕がなされていることが大切です。
一般的にマンションの建替えは築30~50年頃に検討されますが、適切な修繕計画のもと管理とメンテナンスが実施されることによってその寿命は延ばすことができます。

また、修繕積立金が予定通り積立てられているかどうかによっても、修繕の際の一時金に影響します。
これらがきちんと機能していない場合、買主にとってリスクの高い築古物件となってしまいます。売却を検討しているなら、建替えの検討時期が到来する前に売却するほうが良いでしょう。
 

●立地条件が良い

駅や商業施設に近く生活の利便性が高い物件は、いかに築年数が経過しても市場価値があり、価格が下がりにくい傾向にあります。複数路線の利用や急行の停車駅かどうか、都心部へのアクセスが良いのも好立地条件となります。
値崩れしない物件は、売る側だけでなく買主側にも資産価値が維持できるメリットがあるのです。

築40~50年のマンションの売却方法

築40年を超えるような古いマンションを売る場合、どのような方法で売却すれば、効率的に売却できるのでしょうか?不動産を売却する主な方法としては、仲介と買取が挙げられます。
ここからは、それぞれの概要、メリットとデメリットを見ていきましょう。

仲介で売却

不動産を売却する場合、最初に思い浮かぶ方法が仲介です。仲介は、不動産会社が物件を売りたい売主と物件を買いたい買主の間に入り、その売買契約を成立させる一般的な売却方法といわれています。

媒介とも呼ばれ、不動産会社が売却を希望する不動産の広告・内見などの販売活動をはじめ、売買契約条件の調整、売買契約書類の作成、買主への重要事項説明といった不動産売買に関わる事務手続きをおこなうものです。仲介の場合、売却契約が成立しない限り、不動産会社に成功報酬(仲介手数料)を払う必要がありません。

また、販売価格も売主が決定権を持っているため、物件を希望額通りに売却できるメリットがあります。しかし、買主が決まらなければ、売却ができない仲介の性質上、物件が売れるまでに時間がかかってしまうことも珍しくありません。一般的に物件が売買契約を成立させるためには3ヶ月~6ヶ月ほどの期間を要します。
 

買取で売却

買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらう売却方法です。買主が個人ではなく不動産会社であることから、売主が不動産会社と直接価格や条件などをすぐに交渉することができます。また、買主を探すための広告や内見といった販売活動をおこなう必要もありません。買取の場合、売買契約を成立させるまでに要する期間は、およそ1ヶ月~2ヶ月ほどといわれています。つまり、仲介よりも早く物件を売却できるところが買取最大のメリットです。

他にも仲介手数料がかからないことや、契約不適合責任が免除されることなどもメリットに挙げられるでしょう。ただし、買取の価格は、市場相場の約7割ほどが一般的となっています。買い取った物件を商品化するうえで必要なリフォーム費用やクリーニング費用などを価格から差し引いているのです。

築40~50年のマンションを売るときの注意点

不動産を売却する際には、購入する側の事情が大きく影響することを考慮しなければなりません。
 

●住宅ローンが通りにくい

住宅ローンの審査基準においては、マンションの築年数も担保評価に関わってくる場合があります。各金融機関が定めるマンションの最長返済期間という基準があり、例えばそれが50年の場合「最長返済期間=50年-築年数」となります。
この例の金融機関で住宅ローンを組む場合、築35年のマンションなら最長返済期間は15年しかありません。

返済期間が短いということは、その分返済比率(年収に対する毎月の返済額)が上がってしまい、場合によっては審査に通らないこともあるのです。
このことから、買主側が長期で住宅ローンを組みたい場合には、築古物件を購入対象にしない可能性があります。
※審査基準における築年数の制限は金融機関によって異なり、築年数制限のない金融機関もあります。
 

●リフォームで担保評価額は上がらない

日本では、人が数十年住んで使い古したマンションをそのままの状態で売るより、リフォームしてきれいに見える物件のほうが好まれる傾向にあります。
ただ、実際のところリフォームしたからといってその費用分を全額上乗せして売却できるかといえば必ずしもそうではなく、さらに、住宅ローンの担保評価については、リフォームしたかどうかはほとんど影響しないのです。

買主が自分好みにリフォームすることを前提に、より低価格な物件を探している場合もあります。立地や室内状態によっても異なるので、売出し前のリフォームに関しては市場動向に詳しい不動産会社としっかり検討する必要があります。
 

●築25年以上のマンションはほとんど住宅ローン控除が受けられない

住宅ローン控除はマイホーム購入者にとって非常に魅力的な制度ですが、制度の適用には「専有面積50平方メートル以上(そのうち2分の1以上を自己居住に用いること)」「築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明書を取得していること」が条件とされています。
築25年を超える築古物件は多くが住宅ローン控除の適用外となり、そのため住宅ローン控除を期待する人は築古物件を購入対象から外してしまうことが考えられます。

築古マンションを売る場合、築古であるがゆえに購入希望者の対象条件に制限がかかったり、物件は気に入ってもらえたのにローンが通らず買ってもらえなかったりというケースもあるということを知っておく必要があるでしょう。

築40~50年のマンションを高く売却するコツ

築年数が経過しているマンションとはいえ、相場に見合う価格で売りたいものです。ここからは、築40年の築古マンションを少しでも高く売却するために押さえておくべきポイントを解説します。
 

査定は複数の業者に依頼する

築古マンションの査定は、必ず複数の業者に依頼してください。不動産の価格を決める査定基準は、各業者によって異なるため1社のみでは、提示された査定額が売却相場に見合う金額なのかも分かりません。
他社と比較する材料としてや、正しい売却相場を知るためにも5社以上の業者を目安に、査定を依頼するとよいでしょう。
 

リフォームはおこなわない

なるべく高く築古マンションを売りたい場合、売却前のリフォームをおこなわないことです。これは、売却時の費用を極力抑え、少しでも売却金を手元に残すためです。また、築40年のマンションを購入する買主の多くは、自分好みの家に改築・改修することを考えているため、中途半端なリフォームは、買い手を逃してしまう可能性があります。
 

販売価格の設定に注意する

売買交渉の際、購入希望者が値引き交渉を持ちかけてくることが大半です。これを踏まえ、築古マンションの販売価格を高めに設定し、値引きを受けられるようにしておきましょう。販売価格の設定は、市場相場の10%ほど上乗せが目安とされています。

築40~50年のマンションを購入するときの注意点

築40年のマンションを購入する際には、以下の点に注意しましょう。
 

1.定期メンテナンス

鉄筋コンクリート造の建物は、適切なメンテナンスをすれば100年以上持つといわれています。
建替えをせずに長く住み続けられるマンションであるかどうかを見極めるためにも、管理組合がしっかり機能しているか、過去の修繕履歴・今後の修繕計画が適切であるかを確認しておきましょう。
 

2.配管設備の劣化状況

築40年程度のマンションは、建物自体には問題がなくても配管が劣化している可能性があります。専有部分の配管が過去に交換されたことがあるかの確認が必要です。
また共用部分の配管設備についても、修繕済みなのかいつ頃実施予定かの計画を確認しましょう。
 

3.相続に不向き

築40年のマンションは、相続に不向きな物件といわれています。その理由は、築年数の関係から、資産価値のあるマンションがほぼないためです。
また、管理費や修繕積立費、固定資産税といった毎年の維持費などかかるため、被相続人の負担が大きくなってしまいます。これらの点を踏まえれば、相続に不向きといわざるを得ません。

築古マンションの売却は価格設定がポイント

築40年でも立地や管理状況が良いマンションは、それなりに市場価値が高く、ある程度良い価格での売却が期待できます。
その条件に当てはまらない場合でも、低予算での需要は一定数あるので、価格設定を誤らずある程度の売却活動期間を設ければ売却は可能です。
ただ、売却を急ぐ場合や旧耐震基準など条件が良くない場合には、買取業者に買い取ってもらうことも検討すべきでしょう。

築40~50年のマンションでも売買は可能です!

2030年に約200万戸まで増加するといわれている築40年のマンション。その資産価値は、新築時から5割~7割程度の価格まで下がってしまいます。築古マンションの平均的な建て替え時期は、およそ35年です。

ただし、適切なメンテナンスや管理をおこなっていれば100年以上の居住も可能です。また、好立地や好条件の物件ならば、築40年のマンションでも人気が集まるため、しっかりと物件のメリット・デメリットを把握したうえで、損のない売買をおこないましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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