忘れる人が非常に多い手続きであり、忘れたとしても確認の連絡があるわけではないので、そのまま放置しがちという特徴があります。
忘れずにしっかりと行うために、所有権移転登記がどのような内容で、どういった理由で重要なのかについて知っておくことが大切です。
この記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご確認ください。
目次
所有権移転登記が必要になる時
どのような時に所有権移転登記を行わなくてはいけないのか、それを判断するためには、そもそも所有権移転登記について知っておく必要があります。詳しく確認をしていきましょう。
●所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有者に変更があった場合に行わなくてはいけない登記です。所有権移転登記には申請期限が存在しません。そのため、税金の納付忘れなどとは異なり、登記を行わなかったとしても連絡があったり、罰則を受けたりする心配はありません。
しかし、不動産を所有する権利というのは、非常に大切なものです。不動産は非常に高額な財産なので、それを自分が所有していると正しく証明するために、所有権移転登記はしっかり行なっておく必要があるのです。
●所有権移転登記が必要になる場合
所有権移転登記が必要になるケースは非常にさまざまなものがあります。まずは、土地や建物を売却、購入した場合です。
この場合は、売主から買主へ所有権移転登記を行わなくてはいけません。原則として売買代金の決済当日までに売主と買主が法務局へ出向いて共同で申請の手続きを行わなくてはいけないので注意しましょう。
次に不動産の所有者が亡くなってしまった場合です。
この場合は、亡くなった方から相続人へ所有権移転登記を行う必要があります。誰に所有権があるかは、遺言書の内容や遺産分割協議に従う必要があります。
また、生前贈与の場合も同様です。
名義を変更すると贈与税が発生してしまうので、所有権移転登記を行わずに放置されることが多いのですが、原則としては贈与する側とされる側は共同で手続きを行わなくてはいけません。
あまり考えたくないケースではありますが、夫婦が離婚して財産分与が発生した場合も、所有権移転登記を行わなくてはいけません。
所有権がそのままであれば問題ないのですが、住宅の所有権が夫から妻へ変わることは多いです。
所有権移転登記に必要な書類
所有権移転登記を行うためには、いくつかの必要な書類があります。それについて確認をしていきましょう。
まずは、売主や贈与した人、分与した人などの不動産を手放した側が用意しなくてはいけない書類についてです。
基本的には以下の3種類となります。
・登記済証
・印鑑証明書（発行から3カ月以内）
・固定資産評価証明書
次に、買主や贈与を受ける人、分与を受ける人など不動産を手に入れた側が用意しなくてはいけない書類についてです。
以下の3種類となります。
・住民票
・委任状
・登記原因証明情報
登記原因証明情報については、司法書士が作成することが多いので、指示に従いましょう。
一般的な売買の所有権移転登記に関して必要な書類はこのとおりなのですが、相続などにはまた別の書類が必要となります。
相続の場合は、相続人が以下の必要な書類をすべて準備しなくてはいけません。
・被相続人のすべての戸籍謄本
・被相続人の除票
・相続人の戸籍謄本
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
それに加えて、法定相続や遺産分割の場合は、以下の書類が必要です。
・相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書
また、遺言による相続の場合は、以下の書類が必要です。
・遺言書、検認調書
所有権移転登記にかかる費用
所有権の移転をおこなう場合、その登記手続きには、どのような費用が必要となるのでしょうか？ここからは、所有権移転登記にかかる具体的な費用の種類や金額の目安などを解説していきます。
登録免許税
不動産の登記手続きには、登録免許税という税金がかかります。これは、土地や建物など、不動産を購入した人の所有権を登記する際にかかる税金です。原則的に、不動産の固定資産税評価額の2％もしくは0.4％が税率として適用されます。所有権移転登記をおこなう不動産の固定資産税評価額、登記の種類や理由により、適用される税率が異なる仕組みです。
以下が登録免許税を算出するケース別の計算式になります。固定資産税評価額は、該当する年度の価格で計算してください。
・売買や贈与・財産分与による所有権移転登記の登録免許税
土地：固定資産税評価額× 2％
建物：固定資産税評価額× 2％
売買の場合、土地の税率は2021年3月31日まで1.5％の適用となり、建物の税率は、自分が住む家や一定の要件を備えた建物の場合は0.3％が適用されます。
・相続による所有権移転登記の登録免許税
土地：固定資産税評価額× 0.4％
建物：固定資産税評価額× 0.4％
司法書士報酬
司法書士報酬とは、登記の申請書作成や法務局への申請、権利証の受領など、所有権移転登記に必要な手続きを司法書士へ依頼した場合に支払う費用のことです。報酬額は、依頼する司法書士や登記の種類や内容、状況などによっても異なります。土地1筆・建物1棟の所有権移転登記を依頼した場合、融資なしの売買や贈与では6万円～が一般的な相場です。
また、融資ありの売買（抵当権設定登記を含む）や贈与・財産分与（各協議書の作成を含む）では10万円～を目安にするとよいでしょう。
雑費
雑費とは、登録免許税と司法書士報酬以外にかかる費用をいいます。総額1万円～2万円ほどを見込んでおきましょう。内訳としては、登記手続きに必要となる公的書類の発行手数料です。公的書類の発行手数料は、自治体や書類の種類によっても金額差が生じます。
1部当たりの目安としては、登記簿謄本が600円、印鑑証明書が450円、住民票が300円、戸籍謄本が450円～700円ほどです。また、書類の郵送費や契約書に添付する印紙、交通費なども必要となります。
所有権移転登記にかかる費用を抑えるには？
登録免許税や司法書士報酬など、所有権移転登記をおこなうには、かなりの費用がかかってしまいます。しかし、いくつかの手段を用いることにより、費用を安くすることも可能です。ここからは、所有権移転登記にかかる費用を抑える主な方法を見ていきましょう。
自分で手続きを行う
所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬を支払う義務が発生します。司法書士報酬は、依頼内容によっても異なりますが、安価でも数万円、高額になれば10万円を超えるケースも珍しくありません。しかし、自分で所有権移転登記の手続きをおこなうことにより、その費用をすべて抑えることが可能です。自分で登記手続きをおこなう場合、現地での調査や必要書類の準備、図面の作成、法務局への相談や書類の提出など、数多くの業務を自ら実践する必要があります。
また、特別な理由や事情などがある特殊な登記手続きになれば、専門的な知識が求められるため、想像以上の時間と労力がかかるでしょう。それでも「できるだけ費用を抑えたい」「自分でやってみたい」という方には、おすすめの費用削減方法です。
司法書士事務所からの見積もりを複数取る
所有権移転登記にかかる費用を抑える方法のひとつとして、複数の司法書士事務所から見積りを取るようにしてください。司法書士に支払う報酬額は、まったく同じ案件でも司法書士事務所によって、金額が異なるからです。複数の司法書士事務所へ見積りを依頼すれば、その中から一番安価な報酬額の司法書士を選ぶことがきるため、費用を安く抑えることができるでしょう。
また、複数の見積もりを依頼することで、司法書士報酬の相場を把握することも可能となります。
ただし、司法書士を報酬額だけで選ぶことは、あまりおすすめしません。司法書士事務所の真摯さや丁寧さといった対応力をはじめ、所有権移転登記に関する専門知識や経験、提案やアフターケアなども、司法書士事務所を選ぶ際にチェックすることです。
経費として計上する
所有権移転登記手続きにかかったお金は、経費として計上すれば、その費用を抑えることができます。たとえば、公的書類の発行手数料や郵送料、法務局・役所に移動する際に必要な交通費など、登録免許税や司法書士報酬といった登記手続きにかかった費用は、全額経費に計上することが可能です。
そのため、必ず発行された領収書は、すべて保管しておきましょう。
不動産売買の際の所有権移転登記の流れ
不動産を売買する際の所有権移転登記の流れは、売買契約の締結から始まります。
売買契約が締結したら、不動産の引き渡しを行います。その際に所有権移転登記を行うのですが、ここで注意しないといけないのはローン残債についてです。
ローン残債がある場合は、所有権移転登記を行うことができないので、決済して抵当権抹消登記を行わなくてはいけません。
自分が不動産を購入する側であれば問題になることはないのですが、売却する側だった場合はローン残債の存在は意外と忘れがちになります。抵当権抹消登記は必ず行なっておくようにしましょう。
また、引き渡しの際には必ず所有権移転登記を行わないといけないので、必要な書類はその時点ですべて準備しておくことを心がけましょう。
所有権移転登記を自分で行う方法
まずは、登記申請書を作成します。司法書士に依頼をすることもできるのですが、自分で行う場合はもちろん自分で作成をしないといけません。
登記申請書の様式については、下記リンクの法務局のホームページで公開されているものを利用することが可能です。
法務局のページに登記原因証明情報や委任状についての記載例があるので、それを確認しながら作成するとスムーズに行うことができるでしょう。委任状に関しては、代理で申請を行わない場合は必要ありません。
それらをすべて作成したら、法務局へ提出します。自宅の最寄りの法務局ではなく、その不動産を管轄する法務局に申請をしないといけないので注意しましょう。
提出を行なったら、登記所で審査を受けます。この時点で申請書に何かしらの不備があった場合は、職員の指示に従って補正を行います。
不備がなければ、そのまま登記の手続きへと移ります。期間ですが、おおよそ1週間から10日ほどはかかります。完了したら、再度登記所へ足を運んで、書類を受け取らなくてはいけません。受け取りにも登録完了から3カ月という期間が設けられているので注意しましょう。
所有権移転登記は忘れずに行う
所有権移転登記の1番厄介なポイントは、義務ではないという点です。
手続きを行わなかったとしても、法的な問題はありません。しかし、いろんなトラブルが起こる可能性はあります。最近では義務化の動きも進んでおり、いずれ所有権移転登記が義務になるかもしれません。
しかし、現時点では義務ではないので、個人個人が忘れずに行うという意識を持つ必要があるのです。
不動産は非常に高額な財産です。その財産の所有権が、知らぬ間に別の人間に移っていたということがないように、不動産を手放したり、手に入れたりしたタイミングで確実に所有権移転登記を行いましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
