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流山市の基本情報について
千葉県流山市は千葉県北西部にあり、東に柏市、西側は江戸川をはさんで埼玉県三郷市と吉川市、南は松戸市、北は野田市に接しています。面積は35.32平方kmで、人口は209,099人、87,988世帯が暮らしています（2023年1月1日時点）。
主要な駅は、流鉄流山線「鰭ヶ崎駅」「平和台駅」「流山駅」、JR常磐線「南柏駅」、JR武蔵野線「南流山駅」などがあります。つくばエクスプレスの開業とともに、「都心から一番近い森のまち」というキャッチフレーズで、緑豊かな都市環境の街づくりが行われてきました。つくばエクスプレスを利用すれば、東京駅、秋葉原駅まで最短で20分と、都心までのアクセスも良好な地域です。
流山市は市民の平均所得が高く、一世帯あたりの所得額は、東京都世田谷区や杉並区に並ぶほど。そんな優良住宅が多いことから、大型ショッピングセンターなども多く進出して、ますます住みやすい街になってきています。そのため、過去10年間で人口が少しずつ増加。特に35～39歳代の若いファミリー層の人口が増えてきています。
【参考】流山市
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/appeal/1003878/1003882.html
流山の不動産売却事例
流山市で実際に売却された事例についてご紹介しましょう。
国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」から、2021年第4四半期から2022年第3四半期の1年間に売却された事例を挙げると以下のようになります。
中古マンション
■流山市おおたかの森北売却価格 5,400万円
間取り 3LDK 面積 70㎡
2019年築
■流山市おおたかの森東
売却価格 3,900万円
間取り 2LDK 面積55㎡
2011年築
■流山市加
売却価格 2,500万円
間取り 4LDK 面積140㎡
1997年築
■流山市東初石
売却価格 3,000万円
間取り 4LDK 面積80㎡
1998年築
■流山市南柏
売却価格 2,500万円
間取り 2LDK 面積65㎡
1999年築
一戸建て
■流山師おおたかの森売却価格 6,000万円
土地面積140㎡ 延床面積100㎡
2021年築
■流山市江戸川台西
売却価格 2,600万円
土地面積165㎡ 延床面積150㎡
1986年築
土地
■流山市江戸川台東売却価格 3,000万円
面積 230㎡
■流山市おおたかの森北
売却価格 3,300万円
面積 140㎡
【参考】
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=07&TTY=2&ARC=12220&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=29001&TKC=97&TTY=2&ARC=12220&LY=9999&SFL=0&FFL=0:0&PG=1
流山の売出しマンションの特徴
流山で売り出されている中古マンションには、3つの特徴があります。その特徴を解説していきましょう。
特徴1：築20年以上の築古物件が多い
流山で売り出されている中古マンションの築年数は、築20年以上が5割を占めます。続いて、築10〜20年が約3割、築10年以内が1割強です。比較的築年数が古い物件の取引が多いというのが特徴といえます。特徴2：60㎡以上の広いマンションが多い
流山で2019年中に売買された中古マンションの広さの割合は、60〜100㎡が9割。そのことから、60㎡以上の広いマンションが多く売買されていることが特徴といえます。60㎡というと、2LDKと3LDKの間取りが多く、大人2人に子供1人でもゆとりをもって暮らせる広さです。特徴3：東京と比べ比較的相場が安い
流山の中古マンションの相場は、東京と比べて安いことが挙げられます。東京都23区の中古マンションの平均㎡単価は、90.2万円。一方、流山の中古マンション平均㎡単価は28.9万円ですから、流山のほうが圧倒的に安いです。流山は郊外であるものの、都心へのアクセスが良好なので、現在都内に住んでいる方にも、十分検討してもらえます。
流山のマンション売却に必要な費用・税金
マンションが売れると、売却したお金を手にすることができますが、出ていくお金もあります。どのような費用が必要なのか、見ていきましょう。
必ずかかる費用
必ずかかる費用は、不動産売買契約書を作成したときに課税される「印紙代（印紙税）」と、不動産会社に報酬として支払う「仲介手数料」です。印紙税の額
印紙税の額は、物件の売却価格（契約書に記載される金額）によって変わります。記載金額別にまとめると次のとおりです。
記載金額 印紙税
1万円未満のもの 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円
1000万円超5,000万円以下 20,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円
1億円超5億円以下 100,000円
5億円超10億円以下 200,000円
10億超50億円以下 400,000円
50億円超 600,000円
金額の記載のないもの 200円
仲介手数料は、法律によって上限額が決められています。ほとんどの不動産会社が上限額を仲介手数料として設定していることが多いです。報酬の上限も取引額で変わります。仲介手数料は以下の計算方法で算出できるので、シミュレーションしておきましょう。
法律が定める仲介手数料の上限額
取引額 報酬の上限額（税抜）
200万円以下 取引額×5%
200万円超～400万円以下 取引額×4%＋2万円
400万円超 取引額×3%＋6万円
状況により掛かる費用
少しでも高値で売却しやすくするためにかける費用や、売主の事情により必要となる費用が掛かることもあります。状況別にご紹介しましょう。少しでも高値で売却しやすくするためにかける費用
・クリーニング費用
・リフォーム費用
・広告費（別途広告を依頼した場合） 売主の事情により、必要となる費用
・抵当権抹消登記費用
・住宅ローンの一括繰り上げ返済の手数料
・譲渡所得税
・住民税
・引越し費用
戻ってくる可能性のある費用
マンションを売却すると、マンションの管理のために積み立てていたお金や、保険料、税金が戻ってくることがあります。それらの費用は、以下のとおりです。・管理費・修繕積立金
・駐車場使用料などの精算金
・固定資産税
・都市計画税の精算金
・火災保険料の返戻金
・住宅ローン保証料の返戻金
・所得税
流山のマンションを高く売るコツ
マンションを売却するときには、少しでも高く売れたほうがよいですよね。高く売るにはコツがあります。以下のことを参考にしてみてください。
コツ1：余裕を持った売り出し期間を設定する
売り出し期間は、必ず余裕をもって設定しましょう。焦ってしまうと、売り出し価格をあまり検討せず、相場よりも安く見積もってしまい、損をすることがあります。また、売り出し価格を高めに設定して、様子を見ることもできません。 マンション売却にかかる期間は、平均で4ヶ月かかるといわれています。最低でもこの期間を確保し、価格を調整しながら売却するようにしましょう。
コツ2：売り出し価格を交渉する
少しでも高くマンションを売却するには、売り出し価格を交渉しましょう。マンションは、売り出した価格で売れることはほとんどなく、徐々に価格を下げていかざるをえないことが多いです。そのため、売り出し当初は相場よりやや高い価格にしておくとよいでしょう。また、相場より高く売り出してくれる不動産会社を選ぶことも重要です。しかし一方で買い手がつかないほどの高値を勧めてくる不動産会社もあります。不動産サイトなどをみて適正な相場観を養っておきましょう。
流山のマンション売却における注意点
マンションを売却するときは、いくつかの注意点があります。
注意点1：複数の業者に査定を依頼する
マンション売却時には、査定を1社だけでなく、複数の業者に依頼しましょう。複数の業者に査定を依頼することで、適正な相場を知ることができます。ぜひ、先ほどご紹介した「マンションの売却相場を調べる方法」を参考に、自分でも相場がいくらぐらいなのか調べておくことをおすすめします。
そのうえで、提示された査定額がなぜその額になったのか理由や根拠をたずねてみてください。理由を丁寧に説明してくれる業者は、売却完了までの対応もよくしてくれる可能性が高いです。業者の対応の仕方もしっかり比較するとよいでしょう。
注意点2：高額すぎる査定には要注意
査定額を提示されたときに、ほかの業者に比べて高額な場合は、少し怪しんだほうがよいかもしれません。というのも、高額な査定額を提示してくる業者には、専任媒介契約を取るためだったり、エリアでの取引経験が少ないために、査定額を高額にしてしまっていることがあります。
査定額はあくまでも業者が売れると予想した額。極端に高額な査定額を提示してくる業者には注意しましょう。
注意点3：自分に合った契約方法を選ぶ
売主が業者と結ぶ売却の契約には、いくつか種類があります。不動産業者1社とだけ契約を結ぶのが「専任媒介契約」で、一社と蜜に連携をとりながらサポートしてもらえます。それに対して、複数の不動産業者と契約を結んで、競い合いながら売却してもらうのが「一般媒介契約」です。一般媒介契約では、業者同士で競って売却してもらうメリットはあるもので、売れなければ自社のメリットが生まれないため、本気で売却しようとしない業者が出ることも考えられます。まずは1社と専任媒介契約を結び、もしそれでもうまく買い手が現れなかったときに一般媒介契約に変えることを考えてもいいでしょう。
注意点4：売却の最低価格を決めておく
なかなかマンションに買い手が見つからなかったときは、売り出し価格を下げることも検討することがあります。また買い手が現れても、価格交渉されることもあります。そんなときに、どこまで値下げしていいのか決めておくといいでしょう。値下げするのはタイミングもありますし、どのくらい下げるべきかということも難しいところ。担当の業者とよく相談して決めることをおすすめします。
流山のマンション成約状況
流山のマンション成約状況について、ご紹介しましょう。
流山で中古マンションを買った人の前の住宅は？
2020年に流山に中古マンションを買った人の前の住宅は、以下のとおりです。賃貸アパート 40％
賃貸マンション 20％
戸建て（貸家） 3％
持ち家 27％
賃貸アパートだった方が1番多く、ついで持ち家、マンションと続きます。
購入理由には、家族が増える、子供が大きくなるといったライフスタイルの変化が考えられます。
流山でのポラスの取引実績
ポラスでは、2020年流山市でのマンション契約金額は20,393,000円。多くの方々にポラスをご利用いただいています。売却力、売却サポート体制が充実しているポラスに、ぜひご相談ください。
流山のマンションは今が売り時
東京オリンピック、新型コロナウイルスの感染拡大など、近年は不動産市場に影響を与えるさまざまな出来事が起きています。そんななか、マンションをいつ売るべきなのでしょうか。 まず首都圏の中古マンションの㎡あたりの単価を見てみると、10年連続で上昇。地域別で見ても、すべての地域で上昇しています。売却価格も年々上がり、2013年あたりからはその伸びが大きくなっているのです。このような㎡単価や売却価格の上昇は、流山市でも同様です。 また成約件数について見てみると、首都圏の中古マンションでは2021年に過去最高を記録。2022年はやや落ち着いたものの、いずれも一定の人気があると見られます。
懸念事項としては、2021年1月から一部の金融機関が住宅ローンの固定金利を引き上げていることです。今後は日本全体で人口減少が見られることも考慮した方がいいでしょう。
さらに新型コロナをきっかけにした景気悪化も気になるところです。そのようなことから、マンションの売却を考えている方は、今のうちが売り時。ぜひ早めに売却を本格的に考えていくといいでしょう。
【参考】首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2022.pdf
まとめ
都心から近いのに自然があふれるベッドタウン、流山市。特に「流山おおたかの森駅」付近は所得の高い人が多く住んでいて、若いファミリー層が特に好んで移り住んできています。
そんな流山市のマンションは、千葉県内でも比較的売却の相場が高く売れる場所です。
しかし、そうは言っても良い業者を見つけて売却を行わなければ、納得のいく価格での売却はできない可能性もあります。ここでご紹介したポイントを抑えて、高く売ることを考えてみてはどうでしょう。
まずは、信頼できる業者を見つけることから始めてはいかがですか？
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
