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マンション売却にかかる手数料や費用はいくら?

マンションを売却すると売却金額が手元に入ってきますが、税金や諸費用などの出費もあります。
そこで本記事では、仲介手数料や印紙税、登記費用、譲渡所得税といったマンション売却にかかる費用を解説していきます。また、マンション売却で戻る費用も説明していきます。
 

目次

マンション売却にかかる費用一覧

マンションの売却には、仲介手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。その費用の合計は、売却額の5〜7%が一般的です。
ここでは、マンション売却にかかる費用を一覧にまとめました。見てみましょう。

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・司法書士への報酬(依頼した場合)
・各種証明書類の料金
・ローンを一括返済するための費用
・一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料
・譲渡所得税(売却によって利益が出た場合)
・その他費用(引っ越し費用、ハウスクリーニング代、廃棄物の処分費など)

仲介手数料とは

まずは仲介手数料とはなにか、どのくらい支払うのかを解説していきます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買契約が成立したときに、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬のことです。
 

仲介手数料の計算

仲介手数料は、上限が法律によって定められています。以下の計算方法で算出できます。

【売買価格:仲介手数料(上限)】
■200万円以下: (売却価格×5%)+消費税
■200万円超~400万円以下:(売却価格×4%+2万円)+消費税
■400万円超: (売却価格×3%+6万円)+消費税
 

仲介手数料はいつ払う?

仲介手数料を払うタイミングも気になるところでしょう。
仲介手数料は、「不動産売買契約が成立したときに支払う成功報酬のこと」とご紹介したように、これは売却する不動産を「購入したい」という人が現れて、その売買が成立したときの成功報酬です。
つまり、仲介手数料を支払うタイミングは、買主との間で売買契約が成立した後になります。不動産会社に仲介を依頼した時点ではありません。
 
一般的に不動産の売却は、以下のような流れで進みます。

1 不動産会社に売却の仲介を依頼する
2 売り出し価格を決めて、売り出しを開始する
3 内覧を行う
4 買い手と売買契約を結ぶ
5 引き渡し
 
仲介手数料を払うのは、4の「買い手と売買契約を結ぶ」段階です。1の「不動産会社に売却の仲介する」ときや、2の「売り出しを開始する」といったタイミングでは支払いません。
不動産会社によって異なりますが、一般的に3の「売買契約を結ぶ」タイミングで仲介手数料の半分を、残りの半分は引き渡しを行ったときという具合に、2回に分けて払います。

また、仲介手数料は現金で支払うのが一般的です。物件を売却して利益が出ればそこから差し引くことができますが、利益が出ない場合は仲介手数料を自分で用意しておく必要があるでしょう。

【マンション売却でかかるその他の費用】税金1:印紙税

その他の費用には、印紙税があります。印紙税とはどのようなものか、見てみましょう。

印紙税とは

印紙税は、契約書などの文書を作成したときに課税される税金です。契約書に収入印紙を貼って納めます。
売買契約書は、通常2通作成し、売主と買主でそれぞれ1通ずつ原本を保管します。よって印紙税はそれぞれが負担するケースが多いです。

【マンション売却でかかるその他の費用】税金2:登記費用(抵当権抹消・所有権転移登記)

マンションの売却では、「所有権転移登記」と「抵当権抹消登記」を行います。

「所有権転移登記」は、マンションの売却によって所有権を移すこと。もし住宅ローンを利用して物件を所有していたら、住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関は物件に抵当権を設定しています。
そのため、マンションを売却したらその抵当権を抹消する必要があり、それを「抵当権抹消登記」といいます。これらの登録にかかる費用には、登録免許税や司法書士への報酬などがあります。
 

登記費用とは

マンションを売却する際には、所有権を移さなければなりません。そのため、「所有権移転登記」が必要となります。
また、ローンを売却金額で一括返済する場合には抵当権を抹消しなければなりませんので、「抵当権抹消登記」を行います。これらの登記にかかるお金が登記費用です。
 

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記で売主が用意する書類は以下のとおりです。

・登記識別情報又は登記済証
・印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・固定資産評価証明書(当該年度のもの)
・身分証明書(運転免許証など)
・委任状(司法書士に手続きをお願いする場合に必要)
 

登記費用の相場

これらの登記は手続きに難しい点もあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は地域によっても変わりますが、それぞれの登記手続きごとに、5,000円〜2万円程度かかります。  
なお、ご自身で登記する場合は、1不動産あたり1,000円となります。

【マンション売却でかかるその他の費用】税金3:各種証明書類

マンションを売却する際に必要な各種証明書として、印鑑証明書、住民票、固定資産税証明書があります。
 
■印鑑証明書
印鑑は偽造されるリスクが高いため、公的な書類などではその書類に押された実印が間違いなく本人のものであることを証明するものが必要になります。それが印鑑証明書で、正しくは「印鑑登録証明書」といいます。
印鑑証明書は住民登録している市区町村の役所で登録をしておきます。登録をしておけば、役所に行って印鑑登録証明書を取得できます。
 
■住民票
売却するマンションから、先に別の場所に引っ越して住民票を新しい住所に移している場合など、登記されている人の現住所が登記上の住所と異なる場合は、住民票を用意する必要があります。
住民票は住民登録している市区町村の役所で発行してもらえます。登記住所と現住所が同じ場合は、住民票は不要です。
 
■固定資産税証明書
買主の登録免許税を計算するときに必要となるのが、固定資産税証明書です。
固定資産税証明書は、その物件がある市区町村の役場で、東京都の場合は東京都主税局で取得できます。取得は納税義務者が行います。

【マンション売却でかかるその他の費用】税金4:譲渡所得税

マンションを売却し、利益が発生した場合にのみ「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」という税金を支払います。
まずは、売却で利益が出たかどうかを計算しましょう。なお、売却益は「譲渡所得」ともいいます。

譲渡所得 = マンションの売却額(譲渡価額) ー 取得費(物件の購入価格 + 購入時の諸費用) ー 売却時の諸費用(譲渡費用)
 

譲渡所得で利益が出た場合

譲渡所得で利益が出た場合は、「3,000万円特別控除」という特例を適用することができます。3,000万円特別控除を適用した計算方法は、下記のとおりです。

譲渡所得 = マンションの売却額(譲渡価額) ー 取得費(物件の購入価格 + 購入時の諸費用) ー 売却時の諸費用(譲渡費用)- 3,000万円

そもそもマンションの譲渡所得は、3,000万円を超えることは稀です。そのため、譲渡所得で利益が出たとしても、この特例を適用すれば税金が発生しなくなることが多いでしょう。


譲渡所得で損失が出た場合

譲渡所得で損失が出た場合には、以下のいずれかの特例を適用できます。

■マイホームを買い替えた場合
マイホームを買い替えた場合に適用できる特例が「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。譲渡損失が繰越控除限度額となります。

■買い替えはせず、売却のみの場合
買い替えはせず、売却のみの場合に適用できる特例が「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。譲渡価額から住宅ローン残債を控除したときに、発生するマイナス額が繰越控除限度額となります。

これらの特例は、譲渡損失をその年のほかの所得から控除することができます。 また、控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内であれば繰り越して控除可能です。


税率

マンション売却時の譲渡所得の税率は、マンションを所有していた期間によって異なります。具体的には、所有期間が5年以下か、5年超かです。5年以下だと「短期譲渡所得」となり、5年超だと「長期譲渡所得」となります。なお、譲渡所得に用いる所有期間の判断基準は、売却した年の1月1日時点です。

■短期譲渡所得(5年以下)
所得税:30%
住民税:9%
復興特別所得税:0.63%
合計:39.63%

■長期譲渡所得(5年超)
所得税:15%
住民税:5%
復興特別所得税:0.315%
合計:20.315%

譲渡所得税額を算出するには、譲渡所得に譲渡所得税率をかけて計算します。
 
譲渡所得税 = 譲渡所得× 税率(20.315%または39.63%)
 

その他必要な費用

その他の必要な費用には、「引っ越し費用」「ハウスクリーニング費用」「廃棄物の処分費」があります。それぞれの費用の相場をご紹介しましょう。
 

ローンを返済するための費用

売却する物件に、もし住宅ローンが残っていたら、売却して残金を一括返済することになります。その場合、住宅ローンを借りている金融機関に対して手数料がかかります。
インターネットで払うか、店頭で払うか、金融機関によって手数料は異なりますので、詳しくは金融機関に問い合わせる必要があるでしょう。

また、一括返済についても事前に申し込みが必要です。いずれにしても、所有権の変わる日=抵当権抹消日ですので、日程が決まり次第住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせするといいでしょう。
 

住所変更登記にかかる費用

住所変更登記とは、売主が登記上の住所とは違う場所に住んでいる場合に必要になります。例えば、売却するマンションからすでに別の場所に引っ越して暮らしており、新しい住所で住民票を届けている場合です。

その場合は、住所変更登記が必要となり、一般的には司法書士に依頼して行います。
住所変更登記にかかる司法書士への金額は、5000円から2万円ほどが目安です。
 

引っ越し費用の相場

マンションを引き渡すことになれば、新居への引っ越しをしなければなりません。そうすると、引っ越し費用が必要となります。 引っ越し費用は、「距離」「荷物の量」「引っ越し時期」によって異なります。引っ越し先が15km未満で、3LDK物件、4人家族であれば、通常期(5月〜1月)なら10万円程度、繁忙期(2月〜4月)なら13万円程度が相場です。
 

クリーニング費用の相場

購入希望者が内覧し、印象をよくするためや、広告に掲載する写真の見栄えをよくするためにはハウスクリーニングをしておくとよいでしょう。
ハウスクリーニングの料金は、お部屋の広さや仕上げのグレード、汚れ具合などによって変わります。3LDK~4LDKといったファミリータイプのマンションであれば、料金の相場は10万円前後です。
なお、居住中か空室状態かで費用が異なるので注意してください。居住中であれば、料金が20~30%程度上がると考えておきましょう。
 

廃棄物の処分費の相場

マンションを売却し引っ越しすることになれば、不用品が出てくることもあるでしょう。そのような場合は、不用品処理業者に依頼し、まとめて処分してもらうのがおすすめです。

依頼する際には、一般廃棄物処理業の許可がおりている会社を選ぶようにしましょう。 不用品処理業者に依頼した場合の費用は、立方メートル単位で請求され多く、1㎡あたり5,000円〜20,000円が相場のようです。




 

マンション売却でかかる手数料・費用をシミュレーション

実際に、マンションの売却でかかる手数料と費用をシミュレーションしてみましょう。
マンションの売却価格 3000万円
 
仲介手数料:売却価格が400万円超となるので、以下の計算式で算出します。
 (売却価格×3%+6万円)+消費税
仲介手数料=(3000万円×3%+6万円)+消費税
     =(90万円+6万円)+消費税
     =105万6000円
印紙税:1万円
司法書士への依頼報酬:2万円
登録免許税:2000円(土地と建物それぞれで1000円)
各種証明書(印鑑証明書、住民票、固定資産税証明書):1100円
合計金額:108万9100円
 
これ以外に、住宅ローンが残っている場合は一括返済の手数料、ハウスクリーニングを利用する場合はその費用、引っ越し費用などがかかります。

マンション売却で戻る費用

マンションを売却すると、戻ってくるお金もあります。どんな費用が戻ってくるのか見てみましょう。
 

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、止むを得ずローンの返済ができなくなった場合の保証として、保証会社と保証契約を結ぶ費用です。この保証料を一括で支払っていて、ローンの残債を売却時に一括で返済すると、保証料が戻ってきます。
 

火災保険料

火災保険に加入していて、事前に年払いや一括払いにしている場合、保険期間内に解約をすると残りの期間分の保険料が解約返戻金として還付されます。
 

管理費及び修繕積立金

マンション住まいでは、毎月管理費、修繕積立金を支払っています。これらの費用は、翌月分を前月に支払うことが一般的です。そのため、売却後以降は買主が負担しなければなりませんので、買主が支払っていた分の費用は別途清算します。
 

固定資産税及び都市計画税

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点で物件を保有している人が納税します。ということは、売主が負担しているわけです。
本来、マンションの引き渡し以降の分は買主が支払うべきですので、売却時に清算すると戻ってきます。

マンションの売却に必要な費用がある

マンションを売却した場合、仲介手数料だけでなく、登記や税金、諸費用がかかるということを覚えておきましょう。
また、戻ってくるお金は忘れずに清算するようにしてください。

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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