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10年超所有軽減税率の特例って?適用条件や手続き方法を解説

マイホーム売却の所得税を賢く節税!

  • マイホームの売却を検討している方は、この記事で売却に伴う所得税についてチェック
  • 10年超所有軽減税率の特例を利用することで、節税できてお得に売買できます
  • マイホームの売却のことなら、「ポラス」にお気軽にご相談を
「10年超所有軽減税率の特例」とは、10年以上所有していたマイホームを売却したときに、譲渡所得税が少なくなる特例です。具体的な適用要件と手続き方法、注意点についてチェックしましょう。

さらに、10年超所有軽減税率の特例と併用可能な3,000万円特例控除や、マイホーム売却でのその他の特例もあわせて確認し、節税をはかる方法をご紹介します。

目次

10年超所有軽減率の特例について

不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。不動産の金額は大きいため、支払わなければならない譲渡所得税も高くなりがちです。
しかし「10年超所有軽減率の特例」は、10年以上所有していた自宅や敷地を売却した場合は、譲渡所得税の税率が低くなる制度です。
 

譲渡所得と譲渡所得税について

不動産を売却して購入時の金額より売却時の金額が大きくなったとき、利益が生じます。これを「譲渡所得」と言います。具体的には、売却時にかかった手数料などの費用も含めることができ、以下の計算式で出します。

譲渡所得=売却代金―譲渡費用(不動産購入時の代金+売却時の費用)

そして、この譲渡所得に対してかかる税金を「譲渡所得税」と呼びます。

10年超所有軽減率の特例の適用要件

「10年超所有軽減税率の特例」を利用するためには、下記のような条件を満たす必要があります。

・マイホームの所有期間が10年以上
・親子、夫婦間などの関係者への売却ではない
・住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する
・更地にする場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていない

10年超所有軽減率の特例の手続き方法

「10年超所有軽減税率の特例」を利用する場合、マイホームを売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。
会社員の方は、会社が年末調整を行うため、確定申告を行うことはないでしょう。しかし不動産売却で生じる譲渡所得については確定申告を行わなければなりません。
 

10年超所有軽減率の特例に必要な種類

確定申告で「10年超所有軽減税率の特例」を利用する際、必要になるのは下記の書類です。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
・住民票の写し

併用できる3,000万円特例控除とは

「10年超所有軽減税率の特例」と併用が可能な制度に「3,000万円特例控除」があります。
「3,000万円特例控除」は、マイホームを売却したときに、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。3,000万円という、非常な大きな節税効果がある制度です。
 

併用できない場合について

ただ、条件次第では、併用できないケースもあります。例えば、マイホームを売却していない場合です。
また、親子や夫婦間などの関係者へ売却している場合などは、併用が認められません。
 

併用できない特例

不動産の売却には、「3,000万円特例控除」以外にもさまざまな特例があります。
「10年超所有軽減税率の特例」との併用ができない特例には、「特定居住用財産の買換え特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「固定資産の交換の特例」、「交換処分に伴い資産を取得した場合の特例」などがあります。

どのような特例が適用になり、併用が可能なのかなど、詳しいことは国税局電話相談センターなどに聞いてみるといいでしょう。

10年超所有軽減率の特例を利用する際の注意点

「10年超所有軽減率の特例」を利用する場合、気を付けなければならないことがいくつかあります。
 

注意点① 所有期間の数え方

「10年超所有軽減率の特例」は10年以上の所有期間があるマイホームの売却に適用される制度です。
この「10年以上の所有期間」は、「売却した年の1月1日の時点で10年を超えている」ことが条件となります。その不動産を所有してから、11回のお正月を迎えているかどうかが、判断基準となります。
また、適用条件は所有期間であって、居住期間(住んでいた期間)ではありません。
 

注意点② 前年・前々年に適用を受けていない

複数の土地や家屋を所有していて、そのうちいくつかを売却したい場合は、「10年超所有軽減率の特例」の利用について注意が必要です。
「10年超所有軽減率の特例」は、売却した年の前年と前々年にこの特例を受けている場合は、再び利用することができません。複数の不動産を売却してこの制度を利用したいなら、売却時期を2年以上ずらす必要があるでしょう。
 

注意点③ 確定申告を行う必要がある

「10年超所有軽減率の特例」などの特例を利用する場合は、不動産の売却時になにか手続きをするわけではなく、確定申告でその制度を利用することになります。
売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に、上記でご紹介した必要書類を揃えて、管轄の税務署に申告を行います。自分で確定申告を行わない限り、「10年超所有軽減率の特例」の条件にあてはまっても、それが自動的に適用されるようなことはありません。

10年超所有軽減率の特例を適用した際の譲渡所得税のシミュレーション

「10年超所有軽減率の特例」を適用したときの譲渡所得税について見てみましょう。
「10年超所有軽減率の特例」が適用されると、譲渡所得税の税率は、6,000万円以下については14.21%、6,000万円を超える分については20.315%となります。
 

ケース① 譲渡所得が1,000万円・所有期間が12年の場合

所有期間が10年以上になるので、「10年超所有軽減率の特例」が適用されて、税率は14.21%となります。
しかし「3,000万円特別控除」も適用になるため、譲渡所得は1,000万円-3,000万円=-2,000万円となり、譲渡所得税は0円。税金は発生しません。
 

ケース② 譲渡所得が4,000万円・所有期間が12年の場合

では所有期間が12年で、譲渡所得が4,000万円の場合はどうでしょうか。
「10年超所有軽減率の特例」が適用され、税率は14.21%になります。また「3,000万円特別控除」も適用され、譲渡所得は1,000万円になります。すると譲渡所得税は以下の通りになります。
 
譲渡所得=4,000万円-3,000万円=1,000万円
譲渡所得税=1,000万円×14.21%=142.1万円
 

ケース③ 譲渡所得が1億円・所有期間が12年の場合

この場合も所有期間が10年以上なので、「10年超所有軽減率の特例」と「3,000万円特別控除」の両方が適用となります。譲渡所得は7,000万円になります。

譲渡所得=1億円-3,000万円=7,000万円
 
譲渡所得税の税率は、6,000万円までの部分と、6,000万円を超えた分で、それぞれで計算します。

6,000万円までの部分の譲渡所得税=6,000万円×14.21%=852.6万円
6,000万円超の部分の譲渡所得税=1,000万円×20.315%=203.15万円
譲渡所得税=852.6万円+203.15万円=1,055.75万円

マイホーム売却におけるその他の特例

マイホーム売却に関するその他の特例もご紹介しましょう。
 

特定の居住用財産の買換え特例

新たに住宅を買い替えたとき、課税を繰り延べできる特例です。
 

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い替えを条件に、譲渡損失を繰り越して控除できる制度です。
 

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が出た場合、住宅借入金等から譲渡価額を控除した金額を限度に、通算や繰越控除できる制度です。

マイホームの売却に利用しよう

家族構成やライフスタイルの変化にともなってマイホームを買い替えることもあるでしょう。
そのようなマイホームの売却時にぜひ利用したいのが、少ない税負担で売買できることになる「10年超所有軽減率の特例」です。
確定申告を忘れずに行うといった注意点に気を付けて、ぜひこの利用について考えてみてはいかがでしょうか。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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