また、相続した土地を売却する際に発生する税金を少しでも減らすための節税方法や、相続した土地を売却したときに行わなければならない確定申告についてもご紹介します。
目次
相続した土地を売却した場合に発生する税金の種類
遺産として土地を相続しても、相続人が複数いる場合はその土地を売却して遺産を分配する必要が出てくるかもしれません。
また、現在暮らしている場所から遠く離れた土地を相続した場合などは、土地を活用する手段がなく、売却するという選択肢を選ぶ方もいるでしょう。
そのように相続した土地を売却することになった場合、さまざまな税金が発生することとなります。
どんな税金がいくらぐらいかかるのか、順に見てみましょう。
①印紙税
土地を売却するときの売買契約書には、売却価格に応じて、印紙を貼り付けなければなりません。印紙の金額は以下の通りです。・売却価格100万円～500万円以下の場合：2,000円の印紙が必要
・売却価格500万円～1,000万円以下の場合：10,000円の印紙が必要
・売却価格1,000万円～5,000万円以下の場合：20,000円の印紙が必要
・売却価格5,000万円～1億円以下の場合：60,000円の印紙が必要
②登録免許税
土地を売却すると、その不動産の登記を変更する場面が発生します。このときにかかる税金が「登録免許税」です。例えば、その不動産が登記されている住所と現住所が異なる場合は「住所変更登記」が必要で、売却する土地に抵当権があれば「抵当権抹消登記」が必要となります。それぞれにかかる料金は、不動産1件あたり1,000円です。
③所得税
土地の相続が発生した場合、被相続人が亡くなった年の所得に所得税が課される点に注意しましょう。この場合、被相続人が自営業や賃貸業を行っていれば、相続人が被相続人に代わって確定申告を行う「準確定申告」が必要です。
被相続人の死亡から4か月以内と決まっているため、時期が遅れないようにしましょう。
④復興特別所得税
相続によって所得税が発生した場合、その一部に復興特別所得税も含まれます。税率は不動産長期譲渡所得または不動産長期譲渡所得（軽減税率）、もしくは不動産短期譲渡所得などの区分によっても変わります。 復興特別所得税は税率の内の0.21～0.63％です。
⑤住民税
土地の相続があっても、相続人の住民税には影響しません。しかし故人である被相続人の住民税に関しては、相続人の代表者がまとめて納税手続きを行う必要があります。この場合、相続財産から未納額を分けるか、相続人全員で金額を負担して納める方法があります。
⑥譲渡所得課税
相続した土地を売却したときに生じる税金のうち、もっとも大きい金額になるのが「譲渡所得税」です。これは土地だけでなく建物も含めた不動産全体にかかる税金で、売却したときに出た利益「譲渡所得」に対して発生する税金です。譲渡所得は、売却した価格から取得時にかかった費用や諸経費などを引いて、次の計算式で算出できます。
・譲渡所得＝売却価格ー（取得費用+譲渡費用）
例えば1,500万円で購入された土地を相続して、2,000万円で売却し、譲渡費用に50万円かかった場合は、譲渡所得＝2,000万円ー（1,500万円+50万円）＝450万円となります。
譲渡所得税は、この譲渡所得に対して所得税15％と住民税5％、復興所得税2.1％をかけて算出します。つまり上記の例であれば、所得税と住民税、復興所得税、譲渡所得税の合計はそれぞれ次のようになります。
・所得税 450万円×15％＝67.5万円
・住民税 450万円×5％＝22.5万円
・復興所得税 450万円×2.1％＝9.45万円
・譲渡所得税の合計 67.5万円＋22.5万円＋9.45万円＝99.45万円
また所得税と住民税の税率は、売却した年の1月1日時点まででその土地を所有していた期間により異なります。所有期間が5年を超える場合は所得税が15％、住民税が5％ですが、5年以下の場合はそれぞれ30％、9％となり所得税と住民税の金額も上がることとなります。
⑦仲介手数料等の消費税
土地を売却して発生する税金に「消費税」もあります。不動産の売買は不動産会社を通じて行うことが一般的ですが、このときに生じる仲介料に消費税がかかります。仲介手数料の計算方法はやや複雑で、仲介業者により異なる場合もありますが、次のような計算が一般的です。・売買価格のうち200万円以下の部分 5％
・売買価格のうち200万円～400万円以下の部分 4％
・売買価格のうち400万円以上の部分 3％
例えば売買価格が1,500万円だった場合、仲介手数料の計算は次のようになります。
・200万円×5％＝10万円
・200万円（201～400万円に該当する部分）×4％＝8万円
・1,100万円（401万円以上に該当する部分）×3％＝33万円
・仲介手数料＝10万円+8万円+33万円＝51万円
この仲介手数料に対して、消費税10％が加算されることとなります。
相続した土地を売却した場合の税金の基本
故人から相続した土地を売却した場合、税金の計算や確定申告はどう行えばよいのか解説していきます。
譲渡所得と税率の計算方法について
相続した土地は登記された日から自己所有の土地となるため、売却して譲渡益が出れば譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は以下の計算方法で算出します。
①課税譲渡所得金額を計算する
②譲渡所得税を計算する
最初に、課税対象となる譲渡所得金額を算出しましょう。
計算式は「譲渡金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」です。
■取得費
取得費とは、土地の購入にかかった費用です。
相続では限定承認のケースを除き、相続人が被相続人と同一視されることから、被相続人の取得費を引き継ぎます。
特例の対象になる場合もあるため、自分がどのケースに当たるかチェックすることが大切です。
■譲渡費用
譲渡費用は不動産売却に関連してかかった費用です。
上記の計算式で課税譲渡所得金額を割り出したら、次は税率をかけて譲渡所得税を算出します。
「課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得税」となります。
税率に関しては、土地を売った年の1月1日時点を基準に、所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得の税率を適用します。
長期譲渡所得なら所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得なら所得税30％・住民税9％です。
確定申告について
相続後に譲渡益が生じた場合は、確定申告が必要です。譲渡益が生じたにも関わず申告していないと、無申告加算税や延滞税が課されるため注意しましょう。
納税の手順は以下の通りです。
①必要書類の準備
②確定申告の用紙に必要事項を記入
③確定申告会場・税務署・e-Taxのいずれかの方法で申告する
④納税を行う
最も重要になるのが、最初の必要書類準備です。
用意すべき書類が多くなりやすいため、土地の売却に関連した書類はあらかじめ提出できるように用意しておきましょう。
・確定申告書B
・公的な身分証明書（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
・控除証明書（生命保険料、社会保険料など）
・源泉徴収票
・経費に関する書類（自営業の場合）
確定申告書Bとは、所得の種類を問わず申請できる申請書類です。
税務署に直接訪問してもらってくるか、インターネットの国税庁の公式サイトでダウンロードできます。
会社員の場合は身分を証明する公的な書類と、控除の対象となる保険料の支払いを証明する書類、年収や年金などの詳細が把握できる源泉徴収票が必要です。
自営業の場合は上記の書類に加えて、控除対象となる経費と領収書などを用意してください。
基本的な確定申告の流れと必要書類はほぼ同じですが、自営業者は控除対象であることを証明できる書類がないと、大きな損をする可能性があるため注意が必要です。
相続した土地を売却した場合に使いたい特例
相続した土地を売却した場合、利用したい特例をご紹介します。
①取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続で取得した土地や建物などを売却した場合に、譲渡所得を計算する際の取得費として相続税額の一部を加えられる制度です。土地・建物で譲渡益が発生した時は、確定申告後に譲渡所得税や住民税が課されます。
そして課税譲渡所得金額を計算する際には、財産を取得するためにかかった費用である「取得費」を差し引きます。この際、取得費加算の特例を適用すると、課税譲渡所得金額の計算時に取得費への上乗せができるようになり、結果として節税対策になるという仕組みです。
取得費加算の特例を適用するには、3つの要件を満たす必要があります。
・相続または遺贈で財産を取得している
・財産を取得した者に相続税が課されている
・相続開始から3年10か月以内に財産を売却している
これらすべての条件を満たしたとき、取得費に相続税額の一部が加算できます。
被相続人がいくらで取得したか不明な場合は、譲渡価額の5％を相続税額として計算して取得費に加算します。
譲渡益が大きいほど大きな節税になることから、相続で土地を取得した場合は、取得費加算の特例をうまく利用しましょう。
②3,000万円特別控除
3000万円特別控除とは、課税対象になる売却益から3000万円までを差し引くことができる特例です。売却する不動産が、ある一定の条件を満たしていると適用されます。この3000万円特別控除、空き家の発生を抑制するための特例措置として2016年4月から2023年12月31日までは、実際に住んでいない相続しただけの家屋の売却においても適用することが可能となりました。 以下が相続した家屋に3000万円特別控除を適用させるため、クリアしなければならない条件です。
1.一戸建ての家屋
2.被相続人が亡くなったときにひとり暮らし
3.昭和56年5月31日以前に建築された家屋とその敷地に限る
4.旧耐震基準の住宅
5.2013年1月2日以降に相続した家屋
6.相続から売却までの期間が空き家である
7.相続後、売却前に耐震リフォームするか、更地にする（耐震基準をクリアしている場合、リフォーム不要）
8.相続開始から3年以内での売却
8.売却価格が1億円以内
③100万円特別控除
100万円特別控除とは、未利用土地などを売却した場合に、譲渡益から100万円を限度に控除が受けられる制度です。未利用土地とは、居住や事業などの用途に利用されていない、または利用されていても周辺の同じ用途の土地に比べ、著しく利用頻度が少ない土地を指します。
そのうえで、控除を受けるには要件があるため、以下に列挙します。
・都市計画区域内にある土地を売却すること
・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
・売却の相手と特別な関係がないこと
・土地・建物などを含めた売却価格が500万円以下であること
・売却後に土地が利用される見込みがあること
上記の条件をすべて満たしていれば、確定申告で100万円の特別控除が受けられます。
ただし100万円特別控除を受けるには、注意すべき点が2点あります。
一つは分筆された土地である場合です。
一筆の土地を複数に分ける分筆を行ったことに加え、分筆された他の土地が前年または前々年に100万円特別控除を受けていれば適用できません。
そのため、適用を受ける場合は分筆された土地の売却状況を確認し、2年以内に売却されていないか調査してください。
次に100万円特別控除は、他の控除や特例と併用できない点にも注意が必要です。
他の特例や控除とも比較して、効果的な節税対策を検討しましょう。
④1,000万円特別控除
1,000万円特別控除は、適用できるケースこそ限定的ですが、適用できれば大きな節税対策になります。特例の適用条件は2つです。
・平成21年に土地を取得し、平成27年以降に譲渡すること
・平成22年に土地を取得し、平成28年以降に譲渡すること
上記2つの条件のうち、どちらかに当てはまり、かつ譲渡益が1,000万円未満なら全額が控除されます。ただし夫婦や親子関係、生計を一にする親族、内縁関係、特殊関係にある法人などへの譲渡には適用できません。
また、他の特別控除や特例との併用、事業用資産の課税の繰り延べと併用することもできません。
適用できるケースが非常に限定的な特例ですが、譲渡益が全額控除されるため、非常にお得な特例といえます。
他の特例とも比較したうえで、効果的な節税対策になる制度を利用しましょう。
実際どれくらい税金が発生するのか？
相続した土地を売却するとき、実際どれくらいの税金が発生するのでしょうか？ここからは、税金額のシミュレーションを控除や特例を使用しない場合と使用した場合に分け、具体例とともにご紹介します。
適用する控除や特例は、相続空き家の3000万円特別控除と取得費加算の特例です。それぞれ、相続した土地を耐震リフォームして売却するケースと家屋を取壊し、更地にして売却するケースとで見ていきましょう。
※こちらで紹介するのは一例です。詳しくは税理士にご相談ください。
ケース① 相続した土地を耐震リフォームして売却
まずは、相続した土地を耐震リフォーム後に売却するケースです。物件の前提条件は、下記の通りとなります。
・相続が発生して1年後に売却
・売却価額1,500万円
・平成元年に取得した土地
・購入価格が不明のため、売却価格の5％で試算
・相続後は空き家 ・耐震リフォームを工事費約300万円で実施（譲渡費用）
・売買契約書の印紙税1万円（譲渡費用）
・売却時の仲介手数料55万円
【シミュレーション１】特例や控除を利用しなかった場合
相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算の特例を利用しなかった場合、下記のような試算となります。①譲渡所得額1,069万円
売却価額1,500万円－（取得費75万円＋譲渡費用301万円＋仲介手数料55万円）
※取得費は、売却価格の5％で試算
②所得税1,637,174円
1,069万円×税率15.315％（長期譲渡所得、復興特別所得税を含む）
③住民税534,500円
1,069万円×税率5％
④合計税額2,171,674円
所得税1,637,174円＋住民税534,500円
【シミュレーション２】相続空き家の3000万円控除を利用した場合
相続空き家の3000万円控除を利用した場合、下記の試算となります。①譲渡所得額1,069万円
売却価額1,500万円－（取得費75万円＋譲渡費用301万円＋仲介手数料55万円）
※取得費は、売却価格の5％で試算
②相続空き家の3000万円控除時用により、1,069万円≦3,000万円となるため、譲渡所得額は0円
③所得税0円
④住民税0円
⑤合計税額0円
【シミュレーション３】取得費加算の特例を利用した場合
取得費加算の特例とは、相続税申告時に納付した相続税のうち、売却した土地に対応した部分を取得費に加算することができる特例です。取得費に相続税の一部を加算することで、譲渡所得額を軽減できるため、譲渡所得税と住民税の税額を抑えられます。比較的適用されやすい特例なのですが「相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること」が条件となっていることから、売却時期に注意が必要です。ここでの相続税申告は、以下の通りとします。
・相続人が相続した資産2,000万円
・相続税評価額1,200万円（一般的に時価の80％が相続税評価額となるため、土地の売却価額1,500万円の80％と試算）
・その他資産800万円
・相続人が納税した相続税額200万円
①取得費加算120万円
相続税額200万円×相続税評価額1,200万円÷相続財産総額2,000万円
②譲渡所得額949万円
売却価額1,500万円－（取得費75万円＋譲渡費用301万円＋仲介手数料55万円＋取得費加算120万円）
※取得費は、売却価格の5％で試算
③所得税1,453,393円
949万円×税率15.315％（長期譲渡所得、復興特別所得税を含む）
④住民税474,500円
949万円×税率5％
⑤合計税額1,927,893円
所得税1,453,393円＋住民税474,500円
ケース② 相続した家屋を解体後、更地にして売却
次は、相続した家屋を解体後、土地を更地にして売却するケースです。物件の前提条件は、下記の通りとなります。
・相続が発生して2年後に売却
・売却価額2,000万円
・平成元年に取得した土地
・購入価額は800万円
・相続後は空き家
・売却するための家屋の取り壊し費用200万円（譲渡費用）
・売買契約書の印紙税1万円（譲渡費用）
・売却時の仲介手数料55万円
【シミュレーション１】特例や控除を利用しなかった場合
相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算の特例を利用しなかった場合、下記のような試算となります。①譲渡所得額944万円
売却価額2,000万円－（取得費800万円＋譲渡費用201万円＋仲介手数料55万円）
②所得税1,445,436円
944万円×税率15.315％（長期譲渡所得、復興特別所得税を含む）
③住民税472,000円
944万円×税率5％
④合計税額1,917,436円
所得税1,445,436円＋住民税472,000円
【シミュレーション２】相続空き家の3000万円控除を利用した場合
相続空き家の3000万円控除を利用した場合、下記の試算となります。①譲渡所得額944万円
売却価額2,000万円－（取得費800万円＋譲渡費用201万円＋仲介手数料55万円）
②相続空き家の3000万円控除時用により、944万円≦3,000万円となるため、譲渡所得額は0円
③所得税0円
④住民税0円
⑤合計税額0円
【シミュレーション３】取得費加算の特例を利用した場合
ここでの相続税申告は、以下のとおりとします。・相続人が相続した資産3,000万円
・相続税評価額1,200万円（一般的に時価の80％が相続税評価額となるため、土地の売却価額1,500万円の80％と試算）
・その他資産1,800万円
・相続人が納税した相続税額250万円
①取得費加算100万円
相続税額250万円×相続税評価額1,200万円÷相続財産総額3,000万円
②譲渡所得額344万円
売却価額1,500万円－（取得費800万円＋譲渡費用201万円＋仲介手数料55万円＋取得費加算100万円）
③所得税526,836円
344万円×税率15.315％（長期譲渡所得、復興特別所得税を含む）
④住民税172,000円
344万円×税率5％
⑤合計税額698,836円
所得税526,836円＋住民税172,000円
相続税の申告に必要な相続手続きの流れ
不動産を相続する際、相続と相続税の申告には、どのような手順を踏む必要があるでしょうか。
ステップ① 相続人と相続財産の確認
家族が亡くなったら、その亡くなった人の財産を相続する権利がある人は誰なのか、確認する必要があります。亡くなった人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取って、婚姻関係や子供の有無などを確認します。また、亡くなった人が持っていた財産についても、すべて調べましょう。自宅などの不動産から、株式のような有価証券、預貯金、美術品などが対象となります。さらに借金や貸付金などのマイナスの財産も遺産となりますから、忘れず確認する必要があります。
ステップ② 遺産分割を行う
ステップ1で確認した相続人で、遺された遺産を分割します。遺言書があり財産の分割に記載があれば、それをもとに分割します。遺言書に記載のない財産があれば、それをどのようにわけるか相続人で協議しなければなりません。遺言書がない場合も、相続人で遺産分割について協議します。遺産分割ではうまく話がまとまらないケースが多く、そのような場合は遺産分割に詳しい弁護士などに入ってもらい、交渉することも選択肢のひとつとして考えるといいでしょう。最終的に遺産分割について決定したら、相続人全員が署名と押印した「遺産分割協議書」を作成します。
ステップ③ 相続した不動産の名義を変更する
遺産分割協議が終わり、家や土地などの不動産を相続することになったら、その不動産の所有権を転記する登記が必要です。相続登記に必要な書類は、後でご紹介します。それらを用意して、法務局で相続登記を行います。相続登記を行う期限は特に設けられていません。しかし相続登記では、被相続人のすべての戸籍謄本を取り寄せる必要があるなど、時間と手間がかかります。相続することが決まったら、早いうちに書類を準備して、登記する方がいいでしょう。
ステップ④ 相続税の価格を確認する
不動産を相続したら、相続税を支払わなければなりません。相続税の計算は、各相続人の課税価格を出し、そこから被相続人が遺した借入金や葬儀費用を差し引き、さらに基礎控除額を差し引きます。こうして相続税の総額を算出できます。不動産の相続税の計算では、建物部分については固定資産税評価額が使われ、土地については国税庁が定める路線価や、路線価にもとづいた倍率方式で計算されます。
遺産総額より基礎控除額が高くなれば、相続税はかからず、申告も不要になります。
ステップ⑤ 相続税を申告・納付する
相続税の価格がわかったら、相続税の申告書を作成します。提出するのは、被相続人の住所の税務署。必要書類を揃えて提出し、さらに相続税の納付を行います。相続税の申告書は、自分で作成することもできますが、必要な書類が多く、慣れていない人には大変な作業になります。税務署に聞きながら作成できますが、税理士などのプロに任せると安心できるでしょう。
相続した土地を売却した際の確定申告について
一般的な会社員や主婦では確定申告を行う必要はありませんが、遺産で土地を相続しそれを売却すると、不動産で収入を得たこととなり、確定申告を行う必要が出てきます。ここでは確定申告で税金を申告する手順と必要書類についてご紹介します。
ただし土地を売却しても、その土地を購入したときよりも土地の価格が下落し、取得費用の方が高くなった場合は、不動産の売却で収入は生じないため、確定申告を行う必要はありません。
納税の手順方法
相続した土地を売却し確定申告を行う際は、売却した年の翌年の2月16日～3月15日に申告することとなります。固定資産税などは税務署から通知が届いて、支払いについて気づくことができますが、土地を売却したときはこのような通知はありません。忘れずに自分で確定申告を行うようにしましょう。確定申告は、必要書類を揃えて管轄の税務署に申告を行います。税務署などにやり方を問い合わせながら自分で行うこともできますが、書類のやりとりが面倒という方や多忙な方は、金額は高くなりますが、税理士に依頼するという方法もあります。
必要書類
土地を売却したときの確定申告で必要になるのは、以下の書類です。・除票住民票
・譲渡資産の登記事項証明書
・譲渡所得計算明細書
相続した土地の売却や税金については、専門家のアドバイスも聞こう
不動産や税金のプロでない限り、不動産を売却したときに生じる税金について、きちんと把握するのは難しいものです。土地を相続しそれを売却しようと考えたときは、不動産会社に相談して、どのタイミングで売却すれば節税ができるかアドバイスを受けることもひとつの方法でしょう。
また実際に売却を行った後は、それに伴って生じる税金についてもきちんと支払いを行えるように税理士に確認してもらうことも、選択肢として考えてみてもいいでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
