目次
住宅の査定価格とは
まずは、住宅の査定価格とはどのようなものなのかについて確認していきましょう。
住宅の査定価格とは
住宅の査定価格とは、住宅を売却した際に得られるであろう金額のことです。ここで重要なのは、3カ月程度で売れる価格であるということです。住宅は月日が経過するにつれて劣化していくため、市場価値は落ちていきます。そのときの査定価格のまま、数年後も売却可能というわけではありません。また、逆にすぐに売却可能というわけでもありません。一定の周知期間を要して売却するのが、不動産売却における基本です。査定価格が出たからといってすぐに現金が手に入るわけではありません。
訪問査定が必要な理由
住宅の査定には、間取り図や築年数といったデータのみで行う机上査定と直接住宅へ足を運んで行う訪問査定があります。机上査定は非常に便利なのですが、最終的に住宅を売却する際には訪問査定を行わなくてはいけません。その理由ですが、データだけでは判断できない要素があまりにも多いからです。騒音や振動、周辺環境などは足を運んでみないと分かりません。日当たりなども、間取り図だけでは実際にどれくらい明るいのか判断するのは難しいのです。
より正確な査定価格を出すために、訪問査定は必要なのです。
訪問査定で分かること
訪問査定では、住んでみないと分からないことを多く知ることができます。実際に住んだときの感覚というものが、住宅の売却においては重要になってくるのでそれを知ることができる訪問査定がより正しい査定として重要なのです。査定の前の準備
査定の前には、その住宅の情報を知ることができる書類を用意しておきましょう。築年数などが分かる書類は、住宅を契約した際に受け取っているはずなので、用意しておきましょう。 また、いつからその不動産を所有しているかによって、課税方法は異なります。具体的に説明すると、10年を超えて所有していた場合には、譲渡所得に対して控除が適用されて税金が大幅に安くなります。
税金の額を知るためにも、その住宅に関する情報が分かる書類を用意しておかなくてはいけません。
以下は代表的な例です。手元にあれば用意しておきましょう。
・権利証（登記識別情報）
・自宅購入時の契約書
・間取り図
・リフォーム履歴があればそのエビデンス資料
・固定資産税納税通知書
・各種ライフライン請求書
住宅の査定の流れ
まずは、不動産会社に査定の依頼を行います。
その際には、査定価格が正しいかどうかを判断するために複数の不動産会社に依頼をしましょう。そして、自分でも似たような物件の相場を調べておきましょう。こうすることで、より査定結果への信憑性が高まります。複数の会社から査定結果が提出された後は、どの会社と媒介契約を結ぶかどうかを決めて、売り出しを行います。
売却が成立すれば、引き渡しとなります。一連の流れが完了するまでに、おおよそ半年くらいはかかると考えておきましょう。
家の査定でチェックされるポイント
家の査定では、築年数、構造、日当たり、風通しや各種不具合などなどがチェックされます。各種不具合とは、シロアリ被害や雨漏りなどです。雨漏りはしっかり調べれば気付きやすいのですが、シロアリ被害に関しては知らないまま売却してしまうことも多いです。
しかし、住宅に欠陥があったことを隠したまま売却を行い、その後にそれが発覚した場合は、売主側が責任を負わなくてはいけません。住宅に気付かない不具合がないかどうかはしっかりとチェックしておきましょう。
土地査定額が高い場合と低い場合の違い
ここでは土地査定が高い場合と低い場合の違いについて確認をしていきます。
土地の基本の査定価格の決まり方
土地の基本的な査定価格は、周辺の土地価格を相場として決定されます。もちろん、土地面積が広く、整形地であれば査定価格も高いですし、土地面積が狭く建物が立てにくい変形地であれば査定価格も安くなります。土地の価格を左右する大きな要素に立地があるのですが、立地は近くの住宅とほぼ変わらないはずなので、それを参考にして土地の査定価格が決定されることが多いのです。土地査定額が高くなる場合
先ほども少し触れましたが、立地がいいと土地価格も高くなる傾向にあります。立地がいいとは、駅やバス停などの公共交通手段が近くにある、コンビニやスーパーなどの商業施設が近くにあるなどです。また、角地や南向きの土地なども、土地の査定額を上げる要因となります。 基本的に、その土地に住んで便利だと感じる場合は土地の査定価格が高くなります。
土地査定額が低くなってしまう場合
逆に土地の査定額が低い場合は、利便性の低い土地ということになります。山や田舎の土地が面積に対して非常に安いのは、これが大きな理由となっています。生活をするうえで不便だと感じる土地は、どうしても査定額が安くなってしまうと認識しておきましょう。
建物の査定価格が高い場合と低い場合の違い
続いて、建物の査定額が高い場合と低い場合の違いについて解説をしていきます。
建物の基本の査定価格の決まり方
建物は土地と異なり、月日が経過するにつれて劣化していきます。そのため、築年数なども大きく査定額に影響します。築年数が20年を超える物件に関しては、建物の査定額はゼロと判断する不動産会社が非常に多いのが現状です。
建物の査定価格が高くなる場合
建物の査定価格が高い場合は、築年数が浅いことが要因となります。しかし、築年数が浅い物件というのは、あまり売られることが少ないです。築年数が長かったとしても、リフォームをしていたり、建物の仕上げ材のグレードが高かったり、軽量鉄骨造だと建物の査定価格は高くなるので、こだわって建築した住宅であればあるほど価値は高くなるのです。建物の査定価格が低くなってしまう場合
逆に施工の質が悪かったり、旧耐震基準しか満たしていなかったりする場合は、査定価格が大きく下がります。アスベストが使用されている住宅も価値が低いといえるでしょう。住んでいる自身は気づきづらいものですが、フルリフォームをしなければならない程リフォームが必要な場合は価格が低くなってしまうでしょう。
戸建て査定額の判断
最後に、戸建ての査定額について解説をしていきます。
総額が影響する
戸建て住宅は地域によって相場が大きく異なります。まずは、地域ごとの相場が査定額に大きく影響すると考えた方がよいでしょう。単純に建物と土地価格の合計ではなく、総額で戸建ての査定額は決定されます。市況が影響する
また、市況も大きく影響します。不動産を求める人が多ければ、価値は高まりますし、逆もまた然りです。これに関しては、不動産会社がどのように判断するかが影響として大きいです。
人気の住宅地かどうか
人気の住宅地に建設されているかも重要です。人気の住宅地であればそれだけで査定額は高くなるのですが、閑散としている場所だと査定額は低くなってしまいます。
査定額はエリアや市況が影響する
査定額はなるべく高くしたいと考える方が普通です。提示された査定額が妥当かどうか判断できるよう、まずは不動産会社へ査定依頼をして、家の価値を把握しましょう。提示された査定額に納得いかなかったとしても、ある程度は受け入れる心構えも大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
