ポラスの不動産売却 ポラスの不動産売却

ポラスの仲介

不動産売却で知っておきたい注意点を売却の流れに沿って解説!

戸建てやマンションを売却するとき、どのような点に注意するべきでしょうか?まず不動産売却の流れを把握し、売却前・売却中・売却後それぞれの注意点を整理してみましょう。また不動産をできるだけ高く売るための注意点、物件の種類別と売却時の条件ごとに注意するべき事項もご紹介します。

不動産売却の流れ

戸建てやマンションなどの不動産を売るとき、まずは基本的な売却の流れ、必要な期間、かかる費用について、チェックしてみましょう。

不動産売却の大まかな流れ

不動産を売却するときの基本的な流れは、次のように「売却前」「売却中」「売却後」の3つのプロセスになります。

(売却前)
・相場を調べる
・査定を依頼する
・依頼する不動産会社の選定、契約

(売却中)
・売却活動を行う
・希望者に対して内覧の対応を行う
・買主と売買契約を結ぶ

(売却後)
・確定申告を行い、売却に伴い発生する税金の支払いを行う
 

不動産売却に必要な期間

不動産の売却にかかる期間は、売却前が数週間から1ヶ月程度、売却中は数か月程度が目安となるので、全体で3~6か月程度はかかります。売り出してすぐに買主が見つかり売却期間が短くなれば、期間はかなり短縮できますが、逆になかなか買主が見つからない場合はさらに長くなります。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却するときには、さまざまな費用が必要となります。主な費用は以下の通りです。
・仲介手数料 (売却価格×3%+6万円)+消費税
・印紙税   数千円~6万円程度(売却価格により異なります)
・住宅ローンの一括返済費用 数万円程度(住宅ローンが残っている場合)
・抵当権抹消費用 5,000~数万円程度(住宅ローンが残っている場合)
・譲渡所得税・復興特別所得税・住民税 譲渡所得の20.315%または39.63%(保有期間により異なります)

不動産売却前の注意点

では、売却前の工程で注意するべきことを順番に確認しましょう。

注意点1:売却相場を調べる際の注意点

不動産会社が出した査定額が、必ずしも適した売却価格とは限りません。その物件の周辺の地域における相場を把握するようにしましょう。
 

注意点2:査定依頼時の注意点

売却価格を決める上で、不動産会社に査定を依頼することとなります。このとき、1社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめ。それぞれによって提示してくる査定額が異なりますので、どのような根拠でその金額になったのか説明してもらいましょう。そのようなやりとりを通して、依頼する不動産会社を絞り込むことができるでしょう。

注意点3:不動産会社を選ぶ際の注意点

少しでも高い金額で売却したいと思うものですが、高い査定額を提示した不動産会社に安易に決めてしまうのは危険です。売却を得意としている不動産会社なのか、賃貸物件を多く扱っている会社なのか、会社のホームページの実績等で確認し、不動産売却をメインとしている不動産会社に依頼しましょう。また担当となった営業マンが信頼できる人物か、誠実な人柄なのか、といったこともポイントとして考えてみるといいでしょう。

不動産売却中の注意点

次に、実際に売却活動を行っている最中に注意する点について見てみましょう。

注意点1:内覧に関する注意点

実際に不動産の売り出しが始まったら、興味を持った人が物件を見にくることがあるでしょう。内覧は、良い印象を持ってもらうための大切な機会です。ぜひ掃除を行ってキレイに整えておきましょう。自分で対応するのは面倒という方は、ハウスクリーニングの利用を考えましょう。
 

注意点2:売買契約書に関する注意点

買主が見つかり売却価格と条件面で合意したら、売買契約を結ぶ段階に進みます。このとき、売却価格や引き渡し日など、細かい条件がすべて売買契約書に記載されています。引き渡し後にトラブルが起きた場合についても、責任範囲について記載されていますから、すべて確認してから押印しましょう。
 

注意点3:囲い込みに関する注意点

不動産会社は、その物件を自社の顧客に売却できれば、売主と買主の双方から不動産仲介料を得ることができて利益が大きくなります。そのため、別の不動産会社から物件に対して問い合わせがあっても、「すでに申し込みが入った」などと断る可能性があります。これを「囲い込み」と言います。しかし囲い込みは売主にとって、売却のチャンスを失うことにつながります。売却の依頼を受けた物件は業者専用のデータベース「レインズ(REINS)」に物件を登録しなければなりません。レインズに登録した証明書を不動産業者にもらいましょう。(※媒介契約の内容により異なります。)

不動産売却後の注意点

最後は、不動産を売却した後の注意点です。
 

注意点1:確定申告に関する注意点

不動産を売却して得た金額が、購入時の価格を上回ると、不動産の売却で利益を得ることとなり譲渡所得税を支払います。この税金の清算は、売却を行った年の翌年の2月16日~3月15日に確定申告を行います。会社員の方なら、普段は確定申告を行う必要がありませんが、不動産を売却した場合は忘れずに確定申告を行いましょう。
 

注意点2:控除に関する注意点

不動産の売却に関して、さまざまな税金の控除や特例があります。これらを利用するときも確定申告で行うこととなります。控除や特例に必要な書類がありますので、それらを用意して申告を行いましょう。
 

注意点3:引き渡しの期日に関する注意点

買主が見つかり売買契約を結ぶと、安心する気持ちが生まれるかもしれません。しかし決められた期日に物件を引き渡すことも大切です。その日までに必ず私物を撤去しましょう。

不動産をできるだけ高く売るための注意点

売却時には、少しでも高い金額で売却したいと誰もが思うでしょう。そのためには、次のような注意点に気を付けるようにしてください。

注意点1:リフォームしないことも検討する

売却前にリフォームして見栄えを良くすると高く売れると思うかもしれませんが、その分売却価格が高くなり、売れづらくなる可能性があります。最近は自分好みでリノベーションしたいと考える方も多いため、売却時に無理してリフォームするのは得策ではない場合もあります。
 

注意点2:無駄な広告を打たない

不動産会社は買主を見つけるために、ホームページやチラシなどに物件情報を載せて購入希望者を探します。しかし新聞チラシなどの広告は、オプションとして費用がかかることがあります。このような広告費用をかけずに宣伝する方法はありますから、不動産会社とよく損談してから開始しましょう。
 

注意点3:売出価格をやや高めにする

不動産の売買では、一般的に買主が価格を値下げするよう交渉を行います。ですからそれを見越して、売り出し価格はやや高めに設定するのがおすすめです。こうすることで希望の売却価格に近い金額で、最終的に合意できるようになる可能性が上がります。
 

物件の種類別の売却時の注意点①

同じ不動産でも、マンション、戸建て、土地の場合では、売却時の注意点はそれぞれ異なります。
 

マンションを売却する場合

同じマンションで別の部屋が販売されている場合、立地などの条件が同じになるため、どうしても価格が安い物件や、上の階にある物件の方が人気が出やすくなります。まず同じマンションで販売中の物件がないか、ある場合はどのような価格や条件で売り出されているか確認しましょう。
 

戸建てを売却する場合

戸建て住宅は、シロアリ、雨漏り、結露などの劣化がないか確認しておくようにしましょう。売却後になにか欠陥があった場合、売主には「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」があり、その補修費用を負担することとなります。そのため事前に物件の屋内外の劣化状況を確認しておく必要があります。
 

土地を売却する場合

土地の売却では、土地の境界線を確認することが大切です。確定した境界線を示す書類は、法務局で入手できますので、これをもとに査定を行いましょう。

物件の種類別の売却時の注意点②

相続した不動産の場合

不動産を相続してそれを売却する場合は、まずその不動産の所有者が変わったという登記名義の変更を行わないと売却できません。この手続きを「相続登記」と言います。相続した不動産の売却を考える場合は、最初にこの相続登記を行いましょう。
 

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」がついており、このままでは売却できません。売却価格を返済にあてることが可能ですが、売却価格よりローン残高の方が多い場合は、住み替えローンの利用や任意売却などの方法を使わなければいけません。
 

共有名義の不動産の場合

兄妹などと共有名義で保有している不動産の場合、全員からの売却の同意が必要です。事前に全員の意思を固めてから、売却のステップに進みましょう。
 

賃貸物件を売却する場合

賃貸に出している物件でも、所有者が売却したい場合、一般的に貸主の承諾はなく売却を自由に行えます。しかし内覧などの売却活動をスムーズに行うためにも、貸主が退去した後のタイミングがいいでしょう。
 

離婚により不動産を売却する場合

離婚を機に不動産を売却する場合、住宅ローンが残っているかどうか確認しましょう。売却価格でローンを完済できれば、残ったお金を財産分与することができます。しかし売却で得た金額でローンを完済できない場合は、ローンの残債を夫婦2人で払うのか等、決めましょう。
 

住み替えの場合

現在居住中の不動産を売却して、新しい家に住み替える場合、新居の購入を先に行ってしまうと想定していた価格で売却できなかった場合に、資金計画が変わってしまうこととなります。しかし売却を先に行ってから新居の購入を行えば、売却で得られる資金が確定するため、リスクの少ない住み替えができるでしょう。
 

古い空き家を売却する場合

空き家を所有している場合、取り壊して更地にすると固定資産税がずっと高くなります。古い物件はなかなか買主が見つかりにくいですが、古民家にリノベーションして暮らしたいという方が増えていますので、安易に取り壊さず慎重に検討しましょう。

売却時の注意点は、売主の事情や条件で変わる

不動産の売却における注意事項は、買主の事情や物件の条件次第で異なるものです。自分がどのようなケースに当てはまるか見極め、不動産会社から適切なアドバイスを受けながら、売却を進めましょう。
 
ポラスの仲介に相談しよう

新着コラム

離婚時の不動産売却の注意点は?財産分与の基本を抑えよう

離婚するときに、夫婦の共同財産を分配することができます。これを「財産分与」と呼び…

離婚したらマンションは売却すべき?売却方法やありがちなトラブルについて

離婚した場合、親権や金銭的な問題を解決しなければなりません。なかでも所有している…

不動産売却の理由で多いものは?ネガティブな売却理由の伝え方を解説

不動産を売却する理由は、人それぞれ。でも売却活動をする上で、売却理由はとても重要…

不動産売却で知っておきたい注意点を売却の流れに沿って解説!

戸建てやマンションを売却するとき、どのような点に注意するべきでしょうか?まず不動…

土地売却をする際の流れや必要な手続きは?

「土地の売却を考えているけれど、何から手を付けていいかわからない……

不動産売却にかかる税金とは?計算方法や控除について徹底解説!

不動産を売却するときには、どのくらいの税金がかかるのかご存じでしょうか。また、そ…

地積測量図とは?取得方法や見方を徹底解説

地積測量図は土地の情報が記載された大切な書類です。とはいえ日ごろ使う機会の多い書…

空き家の売却方法の選び方や注意点を徹底解説

空き家をそのままにしていると、老朽が進んでしまい、資産価値が低下します。また、税…

売れるマンションの条件は?売れないマンションとの違いも解説

売れるマンションとは一体どんなマンションなのでしょうか。売れるマンション売れない…

家の解体費用の相場は?費用内訳やメリット・デメリットを解説

家を建て替えるときや土地を住宅以外に利用したいときなどには、一度更地にしなければ…

戸建てやマンションを売却するとき、どのような点に注意するべきでしょうか?まず不動産売却の流れを把握し、売却前・売却中・売却後それぞれの注意点を整理してみましょう。また不動産をできるだけ高く売るための注意点、物件の種類別と売却時の条件ごとに注意するべき事項もご紹介します。