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実家が空き家になる前に知っておきたい!管理や維持のポイントとは?

親が亡くなった後、実家を相続したけれどその家に住むことができず、空き家になる事例が増えています。実家を相続したとき、その家を空き家のままにするとどうなるでしょうか?

この記事では空き家のメリットとデメリットを考え、実家が空き家になる前にするべき対策、空き家の売却・賃貸の特例についてご紹介します。

相続による実家の「空き家」が増えている

総務省「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本全国にある空き家の総数は848万9千戸で、総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は 13.6%でした。
5年前の平成25年(2013年)の調査では、空き家の総数は819万6千戸で空き家率は13.5%でしたが、空き家数も空き家率も1958年の調査からずっと右肩上がりで増加し続けているのです。

空き家率13.6%というと、およそ7軒に1軒が空き家ということ。地域によっては空き家率が20%になる都道府県もあり、全国で空き家は深刻な問題となっているのです。

このように空き家が増えているのは、親から子供への相続が関係しているでしょう。同じ調査結果で、家計を支える人の年齢が高いほど住宅の所有率が高くなることがわかっています。
つまり、高齢になった親が亡くなったとき、親が所有していた家を子供が相続するケースが多いと予測されます。しかし、すでにマイホームを持っている子供世代が、相続した実家に移り住むことは少なく、空き家となってしまうのでしょう。

【参考】総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/
jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

実家が空き家になってしまうケースとは

実家が空き家になる大きな理由として、実家の所有者である親の体調が起因しているようです。しかし、親の健康状態と空き家に、どのような関係があるのでしょうか?
ここからは、実家が空き家になってしまう具体的なケースをご紹介します。

【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033 
 

ケース① 親が要介護・要支援状態になったため

実家で暮らしていた親が病気や事故により、夫婦や単身での生活が難しくなることがあります。特に、脳卒中・認知症・骨折や転倒・衰弱は、要介護・要支援が必要とされることから、入院や子供の家に転居、老人ホームなどの施設に入居するしかありません。
このように、親が要介護・要支援状態になり、急遽実家を空けることになってしまうため、そのまま空き家になってしまいがちなのです。
 

ケース② 親の判断能力に問題が生じたため

認知症や障害が原因となり、実家に住む親の判断能力が不十分になることも珍しい話ではありません。親の判断能力や意思表示に問題が生じた場合、法律的に、子供や親族だけでは、実家を処分するなどの手続きが非常に困難です。
そのため、親を介護や支援しているにも関わらず、実家を処分できない状態に陥り、結果的に、実家が空き家になってしまう可能性が高くなってしまいます。
 

ケース③ 親が急逝したため

親が交通事故・脳出血・心疾患などの理由から、予期しない突然死を迎える可能性があります。このような場合も、実家が空き家になる代表的なケースです。
親が急逝した場合、実家や預貯金といった遺産の分割方法を残った家族で話し合うことになります。しかし、遺産相続の協議や手続きは、大半が長期化する傾向にあり、決着までの期間は、実家が空き家の状態になってしまうからです。

空き家のメリット・デメリット

空き家を所有することで、どんなメリットとデメリットがあるでしょうか?
 

メリット

メリットには、家族の思い出が詰まった家をそのまま残せることがあります。それに、正月や夏休みなど、親戚が一同に集まりやすいでしょう。
親の遺品整理なども、都合のいい時間にゆっくり時間をかけて対応することができます。さらに建物を解体せず残しておけば、更地にするより固定資産税を安くできます。
 

デメリット

人が住まなくなった空き家は、換気が行われず掃除や修理がされないままで、傷みが早くなります。庭や玄関まわりなどに雑草が生え、そのような管理も負担となるでしょう。
もし管理会社に物件の管理を依頼する場合、その費用も発生します。さらに雑草が生い茂り人の気配がない建物は、不法侵入や不法投棄の場になったり、さらに放火などのリスクが生じます。

管理が不行き届きで周囲の景観を損ねるようだと、自治体から注意勧告が来る場合があり、それでも放置し続けると、適切な管理が行われていない物件として「特定空き家」に指定され、固定資産税が高くなってしまいます。

実家が空き家になる前にすべき対策とは

空き家にすると、メリットよりもデメリットの方がずっと多いことがおわかり頂けたでしょう。では、もし実家を相続してその家に誰も住む人がいない場合、どうしたらいいでしょうか?実家を空き家にしないために、できる対策がいくつかあります。
 

対策① 親が元気なうちに方針を決めておく

親が80代や90代になると、その子供は40代~50代になり、自らの世帯を持ちマイホームで暮らしている方が多いと予想できます。そのような世代にとって、親が亡くなった後、実家を相続しても、その実家に移り住むことは考えにくいでしょう。

そこで、実家を空き家にしないためには、早い段階から親が亡くなった後のことを考えておくことが大切です。例えば二世帯住宅にして親子で一緒に暮らす、親は実家を売却して賃貸住宅で暮らすなど、さまざまな選択肢が考えられます。
高齢の親にとって住居が変わることや引っ越しは大きな負担となりますから、親が元気なうちに親子で話し合いを行い、実家をどのようにするべきか方針を決めておくべきでしょう。
 

対策② 相続人を決めておく

子供が親から実家を相続するとき、兄妹がいて複数の子供で相続するより、誰か1人が相続する方がいいでしょう。共有名義で実家の相続人が複数いると、売却などを行う場合に、そのたびに相続人全員の同意が必要となって、手続きに手間がかかります。
また、誰かの意見が途中で変わると、売却などの方針がなかなか進まず、揉めることになってしまいます。親が健在なうちに、親の意向を踏まえて、誰が実家を相続するのか話し合って決めておくことが大切です。
 

対策③ 不動産会社・フィナンシャルプランナーに相談する

実家を相続する子供や高齢の親は、あらかじめ実家をどう処分するべきか、不動産会社やフィナンシャルプランナーに相談しておくといいでしょう。
現在の家を売却したらどのくらいの価格になるのか、賃貸物件として貸し出すことができるのか、そのような需要があるのか、または取り壊した方がいいのか、現地の不動産状況に詳しい不動産会社に相談してみると、どのような対策がいいかアドバイスをもらえるでしょう。

また、相続した後の税金面や事業の運用面でも、フィナンシャルプランナーのようなお金の専門家に意見を聞くのも有効です。
 

対策④ 荷物整理を進めておく

親が亡くなった後、子供が実家に住む場合でも売却する場合でも、遺品の整理は行わなければなりません。一軒分の片付けを行おうとすると、かなり大変な作業となります。そのような片付けをできるだけ簡単にし、残された子供たちに負担をかけないためにも、親は元気なうちに実家の荷物を整理、処分しておくことをおすすします。

空き家に潜むリスクとは

実家が空き家になった場合、さまざまなリスクが生じるようになります。具体的には、どのような懸念材料が考えられるのでしょうか?ここからは、放置された空き家に潜むおもなリスクを解説します。

【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033#3-11 
 

リスク① 建物の老朽化が進む

空き家になった実家を放置すれば、建物の老朽化が進んでしまいます。誰も住んでいない空き家は、掃除や換気といった管理が長期間おこなわれていない状態です。
そのため、室外は台風や雨風などの影響で傷み、室内も高温多湿状態が続くため、カビや害虫・害獣が繁殖し、建物の老朽化を早めてしまいます。1ヶ月程度の空き家でも老朽化のリスクが高まることになるでしょう。
 

リスク② 近隣への悪影響

老朽化が進んだ空き家は、近隣にも悪影響を及ぼします。長期間放置された建物は、倒壊の恐れが高まり、それが原因になって起こる通行人の事故、近隣住宅の破損といったトラブルを引き起こしてしまうことがあるのです。
また、管理されていない乱れた空き家が地域の景観を悪化させ、悪臭や害虫・害獣を広げることから、近隣住民に訴えられるリスクも考えられます。
 

リスク③ 犯罪利用や治安悪化

空き家が原因となり、地域の治安悪化が懸念されます。誰も住んでいない家だと分かれば、不審者が侵入し、放火されたり、犯罪に利用されるケースが多いからです。
また、玄関や庭などに草木が生い茂った空き家は、ゴミや家具、家電用品などを不法投棄される可能性もあるでしょう。これらを処分・対応する場合、すべて空き家の所有者が負担することになってしまいます。

空き家の運営において重要な点

空き家になった実家を有効的に活用する場合、いくつかの手段があります。そして、その手段に伴った注意点を把握しておかなければなりません。
ここからは、空き家の利用において、それぞれの運営方法と重要な点を解説します。

【参考】
https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033#3-11 
 

重要な点① 空き家を維持する場合

実家が空き家になったとはいえ「思い出のある家を手放したくない」「将来的に住みたい」と考えることもあるでしょう。このように、空き家を維持していく場合、定期的な管理の実践が重要になってきます。最低でも月1回は、空き家の掃除・換気・通水・修復などをおこなってください。
実家が遠隔地にある、時間がないなど、管理の継続が難しいときは、プロの管理会社に委託する手もあります。
 

重要な点② 空き家を貸し出す場合

賃貸物件として利用するのも、空き家のポピュラーな運営方法です。実家を有効活用できるうえに、家賃収入という利益を生んでくれるため、建物の維持費や固定資産税などをまかなうことができます。
ただし、貸主としての管理責任をはじめ、リフォーム・クリーニング代金などの初期費用が必要となり、また、必ずしも借り手がつく保障がありません。この点を重視し、賃貸物件としての運営を検討しましょう。
 

重要な点③ 空き家を売却する場合

空き家になった実家を売却する選択肢もあります。空き家を売却するうえで重要な点は、売却を依頼する仲介業者選び、適切な販売価格や余裕のある販売期間の設定です。
そのためにも、売却査定を複数の業者に依頼し、それぞれが提示した査定額や仲介手数料、販売戦略などを比較してください。その中から、親身になって空き家を売却してくれそうな業者を探すようにしましょう。

実家の空き家における特例

空き家を売却したり賃貸したりする際、税金が優遇される特例があります。これは、国が各地で増加する空き家を減らそうとしているから。空き家の対応を行う際は、ぜひこれらの特例を利用しましょう。
 

売却における特例

実家を相続し、そのまま放置するのではなく売却する場合の特例があります。それが「3000万円の特別控除」。

不動産を売却して利益(売却益)を得たとき、それに対して税金の支払いが発生しますが、相続した空き家を売却する場合はこの売却益から最大で3000万円が控除され、大きな節税効果がある制度です。

この特例の条件として、主に以下のようなことがあります。

・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物(マンションなどのこと)ではないこと
・被相続人(亡くなった方)が、居住用として住んでいたこと
・被相続人が1人で住んでいたこと(被相続人以外に居住者がいなかったこと)
・相続した日から3年後の年末までに売却したこと
・相続から売却までに賃貸していないこと
・売買価格が1億円以下のこと

細かい条件がありますが、相続してすぐに売却することでこの特例を利用して、税金を抑えることができる可能性があります。
 

賃貸における特例

賃貸の需要がある地域なら、実家を空き家にするのではなく、居住用のアパートとして貸し出すことを考えるといいでしょう。このように特定の事業を行っていた宅地を相続した場合、相続税が減額となる特例があります。
これは「小規模宅地等の特例」で、相続した土地の評価額が50~80%減額される制度で、相続税を抑えることができます。この特例の主な要件は以下の通りです。

・事業用の宅地の場合は、宅地面積が400平方メートル以内であること
・居住用の場合は宅地面積が330平方メートル以内であること
・被相続人と、同一生計の親族が、住んでいたこと

事業としては、賃貸アパートや駐車場として貸している宅地が対象となります。また被相続人が亡くなる3年以内に貸し付けを始めた場合は特例の対象外となりますので、ご注意ください。

さらに「小規模宅地等の特例」は、相続人が被相続人と同居していて相続し、その後もその建物に住み続ける場合にも対象となります。

実家の空き家予防には、事前の話し合いが大切

実家を相続して空き家にすると、税金が多くかかったり管理の手間がかかったり、デメリットが多くあります。
実家を空き家にしない一番の対策は、親が元気なうちに家族で将来の家の活用について話し合い、意見を固めておくことが大切です。ぜひ早いうちから情報収集を行い、対策を行いましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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