しかし、住宅ローンを支払っている間はその住宅に抵当権が設定されているものですが、果たしてその状態でも家を買い替えることは可能なのでしょうか？
そこで今回は、住宅ローン返済中に家を買い替える方法についてご紹介します。
目次
住宅ローン返済中でも家の買い替えは可能？
住宅ローン返済中、すなわち住宅に抵当権が設定されていても、その家を売って別の家を買い替えることは可能です。
しかし、これを実現するには返済中の住宅ローンを完済しなければなりません。十分な資金があれば問題ありませんが、多くの方にとっては難しい条件といえるでしょう。
その場合は以下のような手段があります。
家の売却金＋自己資金で完済を目指す
家の売却金で住宅ローンを完済できることが1番理想的といえますが、実際それは難しいことですよね。そのため、家の売却金と貯蓄などの自己資金を合算し、住宅ローンを完済するというケースが現実的といえます。
住宅を売る場合は、その家の事前査定をしてもらうことで、大体の売却価格を前もって把握することができます。その上で融資元である金融機関などに完済の相談をするようにしましょう。
それでも資金が足りない場合は？
家の売却金額と自己資金を合わせても、住宅ローンを完済できない場合には「住み替えローン（または買い替えローン）」の活用を検討してみてはいかがでしょうか。住み替えローンとは、現在返済中の住宅ローンの残債分に加え、新しく購入する住宅資金を融資してもらうための住宅ローンです。
通常の住宅ローンは、物件の担保価値の範囲内での融資が基本となりますが、住み替えローンの場合、金融機関によってその仕組みは異なるものの、住み替え物件の担保価値の1.5～2倍くらいまでの融資を可能としています。
ただし、物件の担保評価以上の融資となるため、借入者の年収や勤続年数など、今後の返済能力について厳しく審査される傾向にあります。
新しい住宅を買う時の頭金はいくら必要？
住宅ローンの審査に頭金捻出の条件が付かない限り、頭金0円でも購入は可能です。
以前は「頭金2割」と言われていましたが、低金利の状況や、いざという時の為に金融資産（預貯金）を
確保しておいた方が良い場合もありますので、頭金0円で購入する人が増えています。
賃貸に住みながら頭金を貯めるのも簡単ではない為、住宅を購入した場合の月々の支払いや自身の
収入を考慮して、いくら頭金を払うか検討しましょう。
既存の物件を高く売るには
複数の業者に査定を依頼して比較する
少しでも住宅を高く売却するため、まずは住宅の査定を複数の業者にまとめて依頼し、結果を比較しましょう。比較的大手の不動産会社が登録されている「一括査定サービス」を利用するのもおすすめです。一括査定サービスとは、サイト上に物件の所在地や広さ、築年数、間取りなどの不動産情報や個人情報を入力して送信すると、その情報を元に複数の不動産業者から売却価格の査定通知が届くというものです。
このサービスを利用することで、複数の不動産会社による査定額等を比較できる上、自分の家の相場価格をある程度把握することができます。
家を高く売る上で1番大切なことは「不動産会社選び」
不動産会社を決める際は、査定額やその業者の知名度・規模だけで判断するのは避けるようにしましょう。気になる不動産会社を数社に絞った後、各業者になぜこの査定額になったのかその「根拠」を確認してみてください。
評価したポイントをできるだけ細かく、ほかの事例なども交えながら説明してくれる業者は信頼性が高いといえるでしょう。
また、売却予定物件がある地域での売買実績が、直近数年間でどれくらいあるのかも確認しましょう。
いくら大手の不動産会社でも、売買取引件数が少ない場合はその地域にマッチしていない可能性があります。
（集客力・宣伝力・販売力の不足）
全国展開しているからといって安心ではありません。あなたの家を遠く離れた他県の方が購入するなんてことは殆どありません。
規模が小さくとも、売買件数の多い地域密着型の業者のほうが信頼できることもあるため、確認しておいて損はないでしょう。
今回は、住宅ローン返済中に家を買い替える方法についてご紹介しました。
住宅ローンの返済中でも家の買い替えは可能ですが、そのためには現在の住宅ローンを完済しなければなりません。 ローン完済のためには、住宅を売却し資金を作る必要があります。
新たに購入する住宅の頭金を多く準備し、ローンの融資額を低くするためにも、できるだけ高い価格で住宅を売却したいものです。そのためには、信頼できる不動産会社選びが重要となります。
売却物件のある地域での実績などを参考に、じっくりと検討し選ぶようにしましょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
