今回は、離婚による不動産売却で注意すべきことについて詳しく解説していきます。
離婚したら財産分与はどうなるの？
「財産分与」というのは、夫婦が結婚生活の中で協力して築いた財産を、離婚することになった場合に個人の財産として分割することです。
財産の取り分の割合は、共働きの場合は半々、妻が専業主婦の場合は3割～5割程度を目安として話し合いによって決めていきます。財産分与の対象となるのは、自動車、家電、家財道具、保険、年金、株券、そして建物や土地といった不動産が含まれます。
では、結婚している間に住んでいた家に、住宅ローンが残っていた場合はどうなるのでしょうか？このような場合、たとえ住宅ローンが残っていたとしても、家は財産分与の対象となります。ただし、所有権によって家の名義を変更したり、住宅ローンの契約者を変更したりということは、簡単にできないということを理解しておきましょう。
例えば、夫の名義で住宅ローンを借りて、妻が連帯保証人になっていたとします。離婚によって夫が出て行き、妻がその家に住み続けた場合でも、ローンの支払い義務は夫にあります。同様に、もし夫がローンの支払いを滞らせたりした場合には、連帯保証人である妻が支払いの義務を負うことになるのです。
売却する以外にはどのような方法がある？
住宅ローンが残っている物件を売却しないまま離婚する場合は、以下の方法が考えられます。それぞれにリスクがありますので、事前に確認しておくようにしましょう。
1）不動産と住宅ローンの名義は夫のまま、夫が住み続ける
この場合は、不動産の時価からローン残高を引いた金額が、財産分与の対象となるのが一般的です。マンションの時価からローン残高を引いた金額がマイナスになってしまった場合も、「負の財産」として財産分与の対象となります。2）住宅ローンと不動産の名義を妻に変更し、妻が住み続ける
妻が新規で住宅ローン申込み、夫名義の住宅ローンを一括返済することで、名義を入れ替える方法です。ただし、この場合は妻が正社員などで働いていて安定した収入があり、銀行の審査を通過する必要があります。3）住宅ローンと不動産の名義は夫のままで、妻が住み続ける
住宅ローンは夫が払い続けて、代わりに夫は預貯金を財産分与として多めにもらうという、現実的に多く選ばれている方法です。リスクとしては、夫が住宅ローンの支払いを滞らせてしまった場合、抵当権を行使されて自宅を差し押さえられてしまう可能性もあることです。
離婚するときに家を売却する場合の注意点
上記で紹介したような、お互いのリスクを減らすために、離婚をするときにはマイホームを売却するのが良いでしょう。
住宅ローンが残っていた場合は、家を売却して得たお金で、残りの住宅ローンを一括返済します。 ただし、売却価格が住宅ローンの残高よりも少なかったときには、銀行の抵当権が残ったままになってしまいます。 通常、抵当権のついた家は買い手を見つけるのが困難ですので、残りの住宅ローンを支払うための資金を準備する必要があります。
家を慰謝料として贈る場合の注意点
基本的に、慰謝料というのは非課税です。 不動産のような資産価値の高いものを受け取ったとしても、贈与税も所得税もかかりません。
ただし、「譲渡時の不動産の時価」が「不動産取得時の時価（減価償却後の価格）」よりも値上がりしている場合には、その差額は譲渡益と見なされるため、譲渡所得税が発生します。
離婚をする際は、不動産関係以外にもさまざまな手続きで忙しくなるので、不動産売却に関する悩みはプロに相談するのがおすすめです。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
