マンション売却における失敗事例を知って、自分がマンション売却をするときに失敗してお金や時間などの損失が出ないようにしましょう。
マンション売却の失敗体験談
失敗談① 販売価格を高く設定しすぎてしまった
子供の成長と共に住んでいたマンションが手狭になり、家の住み替えを計画した方の失敗体験談です。住んでいたマンションを売却し、その売却利益で新しい家への引越しを検討していました。売却の際に一括査定サービスと近隣の不動産会社を利用し、最終的に売出価格を設定しました。
しかし、このケースでは売出価格を高く設定しすぎた結果、結局売れずに値下げせざるを得なくなったとのことです。
本事例では一括査定サービスの査定額を参考に、査定額よりも売出価格を高く設定しました。少しでも高く売りたいという気持ちからでしたが、結果として買い手がつかずに困ることになりました。駅や病院から近いエリアにあることも加味しての価格でしたが、問題となったのは値下げを行わなかったことです。
不動産会社からは値下げを打診されていましたが、売主は「必ず購入者がいるはず」と考え、値段を据え置きにしてしまいました。
そして、マンションが売れなかったことで現金が手に入らず、引越し日も予定から大幅に遅れてしまったそうです。
また引越し先の家賃やマンションの固定資産税も発生し、余計にコストがかかってしまいました。
本事例では不動産会社のアドバイスがあった時点で、適正価格に値下げしていれば防げたかもしれない失敗です。
「家がなかなか売れない」と思ったら、不動産のプロに相談し、アドバイスの通りに柔軟な対応をすることが大切です。
失敗談② 査定額だけで不動産会社を選んでしまった
マンションを売却する際は、誰しも「少しでも高く売りたい」と考えるのが普通です。紹介するのは複数の不動産会社に査定を依頼し、一番高い金額を提示した不動産会社に依頼した結果、損をしてしまった事例です。
マンションを売却する場合、多くの方は一括査定サービスや複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示した会社を選ぶでしょう。
本事例でも売主は最も高い不動産会社に売却を依頼しましたが、その結果売れずに大幅な値下げをせざるを得なくなりました。
売主が不動産会社に査定依頼したところ、他の不動産会社の査定額よりも500万円ほど高値を提示されました。
売主は喜んで高値の不動産会社と契約を結びましたが、その後3か月以上経ってもマンションが売れることはありませんでした。
そして、最終的には相場の価格よりも200万円以上値下げを行い、ようやく買い手が見つかったそうです。
このような失敗が起こってしまった背景には、悪徳な不動産会社の意図があります。
悪質な不動産会社では、高い手数料を取るためにあえて高い査定額を提示し、売れなければ徐々に値下げを行うという手口を使用するところがあります。
悪質な不動産会社に引っかからないようにするには、査定額だけで判断しないことが最も重要です。他の不動産会社よりも明らかに高い査定額を出す不動産会社がある場合、なぜそのような金額を提示したのか、企業の実績はどうなっているのかなどを調べましょう。
不動産売買の実績が少ない会社が高い査定額を提示してきた時は、疑っておくことが大切です。
失敗談③ 売却価格が安くてオーバーローンになってしまった
マンション売却の価格が安く、住宅ローンの残債務を下回ることをオーバーローンと呼びます。マンション売却では購入希望者も高額な買い物になることから、値下げ交渉をしてきます。
購入希望者の交渉に応じて売却価格を値下げしすぎた結果、オーバーローンになってしまうケースもあるため注意しましょう。
特に自分の残債務と手元資金をしっかり把握しないまま値下げを行い、結果的にオーバーローンになるパターンが多いです。ローンが残ってしまえば、新たなローンを組んだり、家族や友人に借りたり、家財を売って資金を作ったりするなど、何らかの形で現金を作らなければなりません。
このケースでは生活資金にも困窮してしまう可能性もあるため、金銭面だけでなく、精神面でも大きなストレスになります。
対策としては、事前にローン残債と手元にある資金を確認し、次に不動産会社にも売却価格の相談を行うことです。
そして、値下げしても問題のないラインを決定し、それ以上の値下げ交渉には応じないことも大切です。
マンション売却の流れ
マンション売却の具体的な流れは次の通りです。
【STEP1】マンション売却の全体像と流れの把握
【STEP2】必要書類の準備
【STEP3】マンションの査定を依頼
【STEP4】不動産会社を選定
【STEP5】不動産会社と契約を締結
【STEP6】売出価格の決定
【STEP7】広告・内覧
【STEP8】売買契約の締結
【STEP9】マンションの引き渡し
【STEP10】確定申告
マンションを売却する際は、上記の流れが基本となります。特に重要になるのが、売却の全体像と流れの把握です。
必要書類の準備や売出期間、売買契約締結から引き渡しなど手続きには最短でも1か月は必要です。売り出しが早すぎても引越し予定日までズレてしまいます。
逆に、遅すぎても固定資産税や引越し先の維持費などの余計な費用が発生するため、余裕を持ちつつ丁度よいスケジュールを立てましょう。
【関連リンク】
マンションの売却を成功させるためのスケジュールの組み方とは
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=522
マンション売却でよくある失敗と対策
マンション売却は3人に1人が失敗しているといわれています。どのようなケースで失敗するのかを知り、自分がマンション売却をする際に失敗しないようにしましょう。
失敗① 相見積もりを行わない
マンション売却に限らず、不動産すべてに共通することなのですが、査定は複数の不動産会社を利用しましょう。これは正確な査定額を知るために必要なことです。仮に、査定依頼した不動産会社がマンションに対する知識に乏しかったとしましょう。しかし、不動産会社側はそれでも自分の会社で取引をしてもらえればいいので、正確でない査定額でも提示してきます。その不動産会社だけに査定を依頼してしまうと、もっと高額で取引してくれる不動産会社を知ることができません。 自分で相場を調べることも大切ですが、信頼できる不動産会社に出会うことはもっと大切です。査定を依頼する中で、担当者の対応や人柄などをチェックして、信頼に足る人物かどうかを見極めましょう。
失敗② 売却活動にかけられる時間がない
売却活動にかけられる時間がないと、複数の不動産会社に査定をお願いすることができません。その結果、慌てて取引を進めることになってしまい、損失が大きくなります。自分が納得いく価格でマンション売却を行おうと思ったら、時間がかかるのは当然です。半年から1年程度余裕を持って売却活動を行いましょう。失敗③ 売り出し価格が不適切
より高値で取引をすることだけを考えて、売り出し価格の設定を誤ってしまうケースも数多くあります。もちろん、相場よりも高い価格で売るのが理想なのですが、そもそも売れなくては意味がありません。売り出し価格が不適切に高すぎると、いつまでたっても売れずに残ってしまい、固定資産税を無駄に払い続ける羽目になります。売却活動に余裕を持つべきとは説明しましたが、ある程度の期間で取引が成立するような価格設定を行うことも大切です。失敗④ 見た目に問題がある
マンション売却によくある失敗のひとつとして、見た目の問題が挙げられます。たとえば、物件に清潔感がないことや薄暗く日当たりの悪い雰囲気、築年数以上に感じる家屋の劣化具合、平米数よりも感じる狭さなどです。このような見た目の問題は、マンションの物件情報を紹介する不動産ポータルサイトに掲載された物件の室内写真に現れてしまいます。どれだけ物件の条件が魅力的だとしても、これらの写真を見た場合、マンションを探している購入希望者は「この物件は、実際に見るまでもない」と判断してしまうでしょう。それだけ、見た目とは、マンション売却において重要なポイントなのです。
この問題を改善する対策として、物件の掃除や片付けをこまめにおこない、常に清潔感を保ってください。そして、汚れや劣化が目立つところは、なるべく映らないようにしたり、天気が良い日の昼間に写真を撮影するなどの工夫が必要です。また、購入希望者の内見時に備え、採光や換気、臭いなどにも気を配ることも必要です。
失敗⑤ 売り出し時期を見誤った
マンションの売り出し時期は、売買成約につなげるための大きなポイントといえます。この売り出しの時期を見誤ることもマンション売却における失敗の原因です。景気の状況や不動産の市場を読み違え、安易に物件を売りに出せば、思うような価格で売却できないのも当前の結果といえるでしょう。景気変動の影響を受けやすい不動産売買は、その動向を把握すること、つまり市場の最新情報を得ることが成功の鍵になってきます。情報源には、国土交通省の地価公示をはじめ、マンション・建売市場動向やレインズの月例マーケットウォッチを活用してください。
売却予定のマンション周辺地区で再開発計画がある場合、地価が上がる傾向にあります。地価が上がれば、マンションの価格も上昇しやすくなるため、その時期も売り出しのチャンスになるでしょう。また、1年を通し、不動産が最も売れやすい時期を知ることです。中古マンションの場合、就職や転勤が多くなる2月～3月に取引件数が増えるため、高値での売却が期待できます。
失敗⑥ 内見から成約に結びつかない
内見から成約に結びつかない場合、内見時の対応に問題があるかもしれません。物件そのものは、非常に好条件であり、不動産会社の段取りに不備がなくても、内見の準備や対応に問題が生じれば、内見者の購買意欲を下げてしまうからです。たとえば、売主が内見者に過剰なPRをおこなう、逆にマイナス要素を話してしまう、室内が散らかっている、壁・畳・水回りなどの劣化・汚れた部分を放置しているなどが挙げられます。この問題の対策として、売主が必要以上に動かない、焦らないことです。内見時の接客は、不動産会社に任せ、あくまでも自然体で内見者に接することを心がけてください。
もちろん、売主が知っているマンションの環境や周辺施設の利便性など、内見者にとっての有益な情報は、できるだけ具体的に伝えてあげましょう。また、室内の掃除や片付けをはじめ、予算的に可能であるならば、経年劣化が目につきやすい壁や床の修繕や水回りのクリーニングを専門業者に依頼するのもマンション売却につなげるポイントです。
売却に必要な費用
・仲介手数料
（売却額×3%）+6万円+消費税
・印紙税
1,000～6万円
売却価格によって異なります
・抵当権抹消費用
司法書士に依頼するのであれば5,000～2万円程度必要です。
・ローン一括返済に関わる手数料
1～3万円
・譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
保有期間によって異なります。
5年以下なら⇒譲渡所得の39.63%
5年超なら ⇒譲渡所得の20.315%
知っておくべき節税対策
まず、節税についてですが、売却益が出た場合にのみ税金が発生します。2,000万円で購入したマンションを1,000万円で売却した場合は、売却益が出ていません。したがって税金は発生しないので、節税を行う必要がありません。
売却益が出た場合は、3,000万円特別控除を利用しましょう。これは売却益から課税対象を3,000万円まで控除できる制度のことであり、確定申告を行うことで申請ができます。かなり高額の控除になるので、申請を忘れずに行いましょう。
【関連リンク】
住宅売却における特例と軽減税率について
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=96
また、売却益が出なかった場合でも所得税や住民税は発生します。それらは損益通算と呼ばれる措置を活用することで、取引が生じた他の年度との利益を合算し譲渡損失を相殺することで節税が可能です。この制度を利用する場合も確定申告が必要なので注意しましょう。
まずは取引の成立を第一に
マンション売却における失敗について解説をしてきました。
失敗したケースはこの記事で紹介したもの以外にも数多くあります。 マンション売却において1番大切なことは、マンションが売れることです。マンションが売れなければ、1円も手元に入ってきません。高額で取引したいという気持ちは誰にでもあります。しかし、不適切な価格で売り出し続けても、売れない状態が続くだけです。不動産会社のアドバイスに従って、取引が成立することを第一に考えましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
