仲介手数料は不動産会社によってそれぞれですが、実は上限が法律で決められており、主に不動産の売却価格によって変動します。
ここでは不動産の売却時の仲介手数料の仕組みや金額の計算方法についてご紹介します。
不動産売却で発生する仲介手数料とは
仲介手数料の内訳
不動産会社に支払う仲介手数料とは、一般的な仲介業務にかかる費用のことです。具体的に言えば、不動産の売買や賃貸において、売主と買主（貸主と借主）の希望や意見調整、物件の宣伝や案内、売買（賃借）条件の交渉、契約事務などがおもな業務となります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた契約成立に対する成功報酬です。しかし、不動産が売却できるまでなら、何でも仲介手数料に含まれるわけではありません。
たとえば、県外にある別荘や空き家などを売却する場合、その対応の際に発生する出張費や管理費用などは、仲介手数料と別途実費で請求されるでしょう。
また、土地の測量や建物の解体、荷物の保管やゴミ処理、物件の特別な宣伝活動にかかる費用なども同様です。
仲介手数料を支払うタイミングと注意点
仲介手数料のトラブルで多いのが、報酬金額関連が挙げられます。
仲介手数料の上限は法律で決められているものの、業者によっては上限額を超える手数料を請求してくる場合があります。
また、広告宣伝活動費や、コンサルティング手数料など仲介手数料以外の名目で費用を請求してくる場合もありますが、限度額を超えている場合は違法請求になります。
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が締結された時点で手数料の一部を支払い、買主に引き渡す際に残りの半分の手数料を不動産会社に支払うのが一般的です。
しかし不動産会社によって異なる場合もありますので、媒介契約を行う際に確認しておくと良いでしょう。
このほか、基本的に不動産が売れなかった場合には、手数料がかからないようになっていますが、販売活動に特別な要求をした場合や、媒介契約を行った後に自己都合で売却を取り下げる（契約内容に反する）場合、手数料がかかる場合があります。
どちらにしても、契約書をしっかり確認して理解し、納得した形で仲介手数料を支払うことに同意するようにしてください。
仲介手数料の計算方法と上限額
仲介手数料の金額設定は不動産会社によって自由に決められています。
仲介手数料を安くするのに制限はありませんが、上限は法律によって定められているため、上限を超えて手数料を請求することはできません。
仲介手数料の上限は不動産の売買価格によって以下のように決められています。
・200万円以下の不動産：5％
・200万円～400万円：4％+2万円
・400万円～：3％+6万円
これらには消費税が含まれていませんので、実際には消費税も加算された金額が請求されます。
例えば、1000万円の不動産を売買する場合、1000万円×3％+6万円＝手数料36万円+消費税になります。
このように仲介手数料は、買主を見つけてもらうために不動産会社へ支払う成功報酬です。
上記を参考に上限が決められていることを理解し、しっかり報酬金額を確認してから媒介契約を行うようにしてください。
以下が基本的な仲介手数料の上限額を早見表にしたものです。消費税は10％で算出しています。
■売買価格200万円
→ 税込仲介手数料11万円（10万円＋消費税）
■売買価格400万円
→ 税込仲介手数料19万8千円（18万円＋消費税）
■売買価格500万円
→ 税込仲介手数料23万1千円（21万円＋消費税）
■売買価格1,000万円
→ 税込仲介手数料36万9千円（36万円＋消費税）
■売却価格2,000万円
→ 税込仲介手数料72万6千円（66万円＋消費税）
■売却価格3,000万円
→ 税込仲介手数料105万6千円（96万円＋消費税）
■売却価格4,000万円
→ 税込仲介手数料138万6千円（126万円＋消費税）
■売却価格5,000万円
→ 税込仲介手数料171万6千円（156万円＋消費税）
■売却価格6,000万円
→ 税込仲介手数料204万6千円（186万円＋消費税）
■売却価格7,000万円
→ 税込仲介手数料237万6千円（216万円＋消費税）
■売却価格8,000万円
→ 税込仲介手数料270万6千円（246万円＋消費税）
■売却価格9,000万円
→ 税込仲介手数料303万6千円（276万円＋消費税）
■売却価格1億円
→ 税込仲介手数料336万6千円（306万円＋消費税）
不動産売却時に仲介手数料以外にかかる費用
不動産を売却する際に必要な費用は、不動産会社に支払う仲介手数料だけではありません。ここでは、不動産売却時にかかる仲介手数料以外のおもな費用を見ていきましょう。
費用① 印紙税
印紙税とは、不動産売買をおこなうとき、売主と買主の間で交わす売買契約書に貼る収入印紙代金のことです。この印紙税額は、売却価格が500万円を超え１千万円以下の場合が1万円、売却価格が5千万円を超え1億円以下の場合が6万円など、売買契約書に記された契約金額によって異なります。
費用② 登記費用
抵当権抹消と所有権移転にかかるそれぞれの登記費用も不動産売却時に必要となります。抵当権抹消登記の場合、約2万円～3万円ほどです。所有権移転登記の費用に関しては、一般的に買主が負担するようになっています。
費用③ 測量費用・取壊し費用・ハウスクリーニング費用
不動産の種類や状況などによっては、土地の面積や境界線を確定させるための測量費用がかかるかもしれません。また、物件を更地にする場合、建物の取壊し費用が必要です。さらに、物件の内覧や引渡し前にハウスクリーニング費用もかかるでしょう。
費用④ 引っ越し費用
不動産売却時に必要な費用として、忘れがちになるものが引っ越し費用です。場合によっては、新居へ移る前に仮住まいの家を挟むこともあるため2回分の引っ越し費用がかかることもあります。監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
