ご自分が売りたい価格で買ってもらえるのが一番ですが、不動産価値相応の価格設定をしないと簡単に売るのは難しいと言えます。
そこで今回は不動産売却をする際の価格の決め方やポイントについてご紹介します。
不動産価格を決める際の考え方のポイント
不動産を売却する際、まず考えなければならないのが売却価格の設定です。
相場より安い値段で売り出すと損をしてしまう可能性もありますし、あまり高い値段にしてしまうと問い合わせすら来ない状態になります。
だからと言って値段をコロコロ変えてしまうことはおすすめできませんので、最初の売り出し価格は慎重に決める必要があります。
まずは、ご自分で売りたい理想価格と、最低価格の2つを決定します。理想価格は個人的主観で構わないので、あまり深く考えずに「これくらいで売れればいいな」と思う価格を決めておきます。
もう1つは、最低この金額で売らないと今後の資金計画や生活が成り立たないというボーダーラインの価格です。
次に、実際に専門家や不動産会社に家の価値を査定してもらいます。
よほど家や不動産の知識に詳しくない限り、素人で不動産の価値を決定するのは困難と言えますので、多くは不動産会社や鑑定士に査定を依頼し、相場の価格を算出します。そして理想価格と最低価格が査定額とどれくらいの差があるのかを把握しておきましょう。
たいていの場合は、査定価格が理想価格と最低価格の間に入ると思いますが、査定価格を参考にしながら売り出し価格を決定するようにしてください。
価格・評価額の種類
不動産の価格には、その土地の価格の種類として4種類、不動産売買などに関する価格として6種類あります。
土地の価格の種類を以下に挙げてみました。
地価公示価格
いわゆる「地価」を表す価格のことで、国土交通省が毎年1回、その土地を調査して価格を決めます。国内の土地価格の基準ともいえる価格です。
路線価
路線価は道路に面する住宅地の1m当たりの評価額を言います。一般的には地価公示価格7～8割の価格になることが多く、相続税、贈与税などの計算に使われます。
固定資産税評価額
固定資産税などの支払いの基準となる評価額で、おおむね地価公示価格の7割程度の価格設定になっています。
基準地価
地価公示価格は国が実施している調査に対して、基準地価は都道府県が実施して公表している価格で、地価公示価格と同じく地価の基準として使われています。
また、不動産を売買する価格は、以下のようなものがあります。
希望売却価格
売主が「この価格で売りたい」と思う希望価格のことです。あくまでも希望ですので、つける価格は自由です。
査定価格
不動産会社が不動産の査定を行い、実際に査定価格を出してもらった金額です。
売り出し価格
希望売却価格と査定価格を確認し、調整して売り出すスタート価格のことを指します。
購入希望価格
買主が希望する購入価格のことを指します。少しでも安く買いたいケースが多いため、売り出し価格よりも低い額を要求します。
成約価格
売り出し価格と購入希望金額を調整し、折り合いのついたところの価格です。
市場価格
実勢価格とも言われており、似たような条件の取引事例などから算出された価格のことで、売り出す際の価格決定の目安にもなります。
不動産売却時の鑑定方法の種類
ご自分の持っている不動産の正しい価値を査定してもらう手段として、不動産鑑定士に評価額を決定してもらう方法があります。
鑑定方法はいくつかの種類があり、不動産の特性によって選ばれます。
原価法
原価法は不動産の再調達原価をもとに不動産鑑定を行う方法です。再調達原価とは、売りたい不動産と全く同じものを建てた場合にどれくらいの金額になるのかを計算し、建築後の経年劣化の価値低下を差し引いて現在の価値を割り出します。土地に建物が建っている中古住宅などによく使われる鑑定方法です。
取引事例比較法
取引事例比較法は、対象の不動産と似たような条件の取引事例をあげながら比較し、不動産価値を決定する方法です。市場の動向や周辺の売買事例などを考慮しながら調整されます。不動産価格決定の基本的な考え方の鑑定方法と言えます。
収益還元法
収益還元法は、将来この不動産が生み出す利益を考慮して、不動産価値を決定する方法です。どちらかと言えば投資目的で不動産価値を確認する手段と言えます。
不動産売却時に査定をする必要性
例えば車を売る際でも、中古車の相場があり、車種や年式、走行距離によって価格が変動します。
不動産価格にも相場があり、その場所の地価のほか、築年数、広さ、周辺の環境などさまざまな要素があります。何の知識もないまま単に不動産価格を決定してしまうと、安く売りすぎて損をしてしまう可能性もありますし、とんでもなく高く設定してしまい、見向きもされない場合もあります。
査定や鑑定をしてもらい、持っている不動産の価値を正しく把握することが、スムーズに売却をするうえでも大切と言えるでしょう。
このように不動産価格の決定はとても重要と言えますので、ご自分で決めずに不動産会社や鑑定士に依頼することをおすすめします。
損や後悔をしないためにも、上記を参考に適切な価格で不動産を売却できるようにしてください。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
