目次
家の査定で見られる主なポイント一覧
家を売却する際、まず最初に行うのが「査定」です。査定価格がどのように決まり、どのようなポイントがチェックされるのかを理解しておくことは、納得のいく売却への第一歩となります。ここでは、査定の基本から、高額査定を引き出すコツ、会社選びの注意点まで詳しく解説します。
建物・土地・周辺環境・市況が主な評価対象になる
査定時にチェックされるおもな評価ポイントは、該当する物件の近隣で過去に売買された類似物件の取引価格、住宅の築年数や面積、内装・外装や設備機器といった特徴、交通の利便性や周辺環境・生活環境などに見られる立地です。また、競合物件の数や売買する時期など、不動産の市況も、住宅の査定額に大きな影響を及ぼす評価ポイントになります。査定額は「必ず売れる価格」ではなく売却予想価格である
不動産会社が提示する査定額なのですが、必ずしも実際にその金額で売却できる保障ではありません。あくまでも、不動産会社の査定による「売却できるであろう予想の価格」です。また、販売活動3ヶ月程度で売れそうな価格となっています。さらに、不動産会社ごとに査定額の算出方法が異なるため、当然のことながら不動産会社ごとに査定額が異なるということを知っておきましょう。※関連記事
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そもそも家の査定とは？
机上査定と訪問査定の違い
査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があり、机上査定とは、該当物件の住所、間取りや面積、築年数などの物件情報などのデータを元に、査定額を算出する方法です。一方の訪問査定とは、机上査定のデータを踏まえ、実際に該当物件の現地調査をおこない、査定額を算出する方法になります。
訪問査定でプロが重視する維持管理状態と住環境の評価ポイント
訪問査定では、データだけでは分からない「住まいの質」がチェックされます。具体的には、外壁や屋根のひび割れ、雨漏りの跡といったメンテナンス状況、また、室内外の清掃状態や臭いなどの管理状態が重視されます。さらに、近隣トラブルの有無や日照・眺望の実情など、居住者だからこそ知る生活環境の良し悪しも査定額に反映されるポイントです。
査定価格と売却価格の違い
住宅の売却を検討する際におこなう査定とは、該当する物件が一体いくらで売れるのか、その売却価格を不動産会社などが算出することです。住宅の査定では、家の売り時や売却費用の算出、住宅ローンの残債を完済できるか否かなど、売却価格以外の要素も把握できる機会になります。
家の査定で評価されるポイント
住宅の査定をおこなう不動産会社は、具体的に物件のどのような部分をチェックするのでしょうか？その評価項目は、物件の状態や生活・周辺環境など、実にさまざまです。ここからは、実際に、住宅の査定で評価されるおもなポイントをご紹介します。
建物の査定ポイント
建物の査定価格は、その標準建築費と築年数を基準として算出します。一般的には該当する建物の新築価格を計算し、その査定額から経過年数分の建物価格を引いていく方法です。戸建て住宅（木造）の場合、多くの不動産会社が築20年～築25年を目途に建物価格を0円と査定することが多いです。
建物においても条件次第では査定価格を上げることが可能です。たとえばリフォームをしている、床や外壁に高品質の仕上材を使用している、設備仕様のグレードが高い、新耐震基準を満たしているなどは付加価値となり査定を上げる要因になります。逆に品質の粗悪な施工、旧耐震、有害物質を使った建物などは査定価格を下げる恐れがあります。
建物の査定ポイント
基本的に土地の査定価格は、家が建つ地域の土地相場で決められます。土地相場は坪単価で表され、その地域の坪単価×敷地の広さ（坪数）で算出する方法が一般的です。ただし、駅から近い、道路や歩道が整備されている、敷地が広い、整った地形、南向き、角地、商業・公共施設が近いなどの好条件が揃えば、土地相場以上の価格がつくこともあります。反対に駅や施設から遠い、道路が狭い、不整地、北向き、周辺に工場や墓地があるなどの悪条件があれば相場以下の査定になる可能性があります。
周辺環境の査定ポイント
最寄り駅やバス停、幹線道路までの距離などの利便性、スーパーや学校、病院、役所などの周辺環境、家からの眺望や近隣の外観・騒音・悪臭などの生活環境も査定に影響を与える重要なポイントです。
日当たりは南・東・西・北の順に評価され、最も価値が高いのは南東の角地です。風通しが良い物件は湿気が溜まりにくくカビや腐食を防げるため、高く評価されやすいです。
市況・売却タイミングの査定ポイント
住宅の査定で重視される評価項目が物件（建物）の築年数です。一般的に、築年数が古ければ古いほど、住宅の売却価格が下がります。戸建ての場合、築2年で約10％減、築10年で約50％減、築20年を過ぎていれば査定額がほぼ0円という目安があり、マンションは戸建てよりも緩やかに下がります。土地の評価は築年数と無関係です。一戸建ての査定で見られるポイント
築年数・建物の状態
物件の管理状態も査定時に評価されるポイントです。特に一戸建ては劣化や汚れが生じやすいため、日頃の管理状態が査定額に大きく影響します。売却後に隠匿していた欠陥が発覚した場合、売主の契約不適合責任が問われるため注意が必要です。間取りと広さ
「間取り」「広さ」は重要視されるポイントのひとつです。生活しやすさ（行動動線が意識されたつくりかどうか）が評価されます。個性的な間取りは敬遠されることもあるため、万人にとって過ごしやすい間取りであることが重要です。内装・外装・設備
シロアリの被害があったか、対策をしていたかなども査定ポイントです。対策を示す書類があれば提出しましょう。水回りをきれいに使えているかも査定ポイントです。これは今からでも対応できる部分で、キッチン周りを磨き故障箇所は早めに直すことが重要です。
修繕履歴・リフォーム履歴
戸建てを売る場合、必ず事前に修繕履歴を確認してください。修繕履歴とは、住宅の補修・修繕・改修などの実施時期や、内容・費用などを記録した具体的な工事の履歴です。たとえば、水回り設備の入れ替え、外壁や屋根の塗装、シロアリ予防など、住宅を維持するための修繕になります。建物の資産価値を維持するうえで定期的な修繕は重要なポイントであり、不動産会社が算出する査定額にも影響を与えるため、修繕時期や修繕箇所などを明確にしておくとよいでしょう。境界・越境・土地の利用状況
戸建ての住宅を売却する際は、土地の境界と利用履歴の確認も必要です。土地の境界が未確定の場合、不動産会社の査定時にその旨を伝え、物件の引き渡しまでに境界を確定させなければなりません。また、過去の用途次第では、土地が土壌汚染されている可能性や、地中に障害物などが埋まっていることも考えられます。この点を踏まえ、分かる範囲で土地の利用履歴を調べておきましょう。マンションを売却する際は、建物の建設や分譲をおこなう土地開発業者が、境界や利用履歴を明確にしているため、対応は不要です。マンションの査定で見られるポイント
築年数・専有面積・間取り
マンション購入希望者は利便性を重視します。特に最寄り駅までの距離が重要視されるため、どれだけ便利に過ごせる場所かが評価されます。耐震対策は重要な項目です。1981年～1982年の新耐震基準の適用を境に評価が変わることがあり、特に大規模な鉄筋コンクリートのマンションでは査定が変わる場合があります。
管理状態・共用部分
マンションは集合住宅のため共有部分の状態が評価対象になります。共有部分が汚れていたり使いにくい状態だと査定は下がります。管理会社に掃除を依頼するなどの対策を検討してください。階数・日当たり・眺望
マンションは部屋によって日当たりが異なり、階数や上の階の騒音なども購入者が気にする点です。ベランダの広さや防音性などのプラスポイントをアピールしましょう。高く査定されるために準備しておきたいこと
住宅の査定時、片付けやハウスクリーニングは、基本的に必要ありません。不動産会社が提示する査定額に、片付けやハウスクリーニングが影響しないためです。片付けやハウスクリーニングは、購入希望者が実際に物件を下見する内覧前に対応することをおすすめします。内覧の選考基準として物件の見た目が挙げられ、家がきれいな状態であれば、購入希望者に好印象を与えるからです。結果的に、物件をスムーズに売却できる可能性が高まります。
必要書類を用意する
家を売るときには、数多くの書類が必要となります。この書類もすべて揃えておきましょう。土地の実測図や建物の設計図書などが手元にあるはずですから、まずこれを揃えます。ない場合は、不動産会社にその旨を報告しましょう。- 購入当時の契約書類（不動産売買契約書等）
- 固定資産税納税通知書
- 登記済の権利書
- 住宅ローン返済予定表（住宅ローン利用がある場合）
- リフォーム履歴、発注書類（リフォームをしたことがある場合）
- 登記簿謄本
住宅ローン残高を確認する
住宅ローンの残高確認は、もっとも重要なポイントです。住宅を売却する場合、住宅ローンを一括で返済する必要があります。そのため、現在残っている住宅ローンをまず把握しましょう。住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせを行い、残高証明書を出してもらうのがもっとも確実です。修繕・リフォーム履歴を整理する
査定時には、これまでのメンテナンス内容を証明できる書類（修繕履歴）を整理しておきましょう。適切な維持管理の記録は、建物のコンディションを客観的に示す有力な根拠となります。住んでいる人しか分からない魅力を整理する
マイナス点があれば、それをフォローできるポイントを打ち出すことが重要です。「街灯が多く安心して歩ける」など、住んでみなければ分からない利点は積極的にアピールしましょう。物件のセールスポイントを伝えてより有利に売却をすすめましょう。築年数が古くても耐震改修等を行っている場合はセールスポイントになります。公的な証明書や調査結果があれば、それもアピール材料になります。周辺の利便性や治安など、住んでみないと分からない良さも伝えておくと有効です。
不具合や瑕疵は正直に伝える
物件の査定額はもちろん高い方が嬉しいですが、マイナスポイントを隠すことは後々の不利益につながる場合があります。気になることは些細なことでも不動産仲介業者に相談しておくことが大切です。ここでは査定依頼時に伝えておくべきポイントを解説します。瑕疵とは、本来あるべき性質や品質が欠けていることをいいます。売主は瑕疵担保責任を負うため、物件に瑕疵がある場合は買主に伝えないと後で補修や損害賠償などの請求を受ける可能性があります。些細なことでも包み隠さず開示することがトラブル回避につながります。
• 物理的瑕疵 地盤沈下、土壌汚染、シロアリ被害、雨漏りなど、土地や物件を使用する際に物理的に問題がある場合
• 地盤沈下、土壌汚染、シロアリ被害、雨漏りなど、土地や物件を使用する際に物理的に問題がある場合
• 法律的瑕疵 土地計画区域や埋蔵文化財包蔵地など、法律や条例によって不動産の使用に制限がかかっている場合
• 土地計画区域や埋蔵文化財包蔵地など、法律や条例によって不動産の使用に制限がかかっている場合
• 心理的瑕疵 事件や事故、自殺、火災などがあり、その不動産を使用するうえで精神的・心理的な問題が起こる場合
• 事件や事故、自殺、火災などがあり、その不動産を使用するうえで精神的・心理的な問題が起こる場合
• 環境的瑕疵 悪臭、騒音、日照障害、近隣に嫌悪施設があるなど、物件そのものではなく周囲の環境に問題がある場合
• 悪臭、騒音、日照障害、近隣に嫌悪施設があるなど、物件そのものではなく周囲の環境に問題がある場合
周辺環境や駅へのアクセスも重要です。一戸建ての購入層は家族持ちが多いため、病院や学校が近くにあるかなども重視されます。日当たりの良さや通気性も注目されます。
査定は物件の価値を見るものですが、ひどい汚れや水回りを雑に使っていることがわかる場合は評価が下がります。可能な範囲で美しく保ちましょう。
ポラスの査定現場で確認されやすいポイント
査定時に評価につながりやすい情報
ポラスの査定では、単なる築年数や面積といったデータだけでなく、建物のコンディションを詳細に確認します。例えば、雨漏りやシロアリ被害の有無、床下の状態、小屋裏の結露状況など、将来的なトラブルリスクを事前に把握することで、精度の高い査定価格を算出します。売却活動でアピール材料になりやすい情報
地域の生活情報も大きな武器になります。近隣の美味しいお店、通学路の安全性、自治会の活動内容など、ポラスの地域密着型ネットワークで得た情報は、買い手にとっての大きな安心材料となります。これらを適切に伝えることで、より有利な条件での売却を目指します。家査定の流れ
売却動機・希望条件を整理する
住宅を売却することは一生のうちで数少ない出来事です。売却で失敗しないよう、まずは売却動機や希望条件、不安に思っていることなどを整理しておきましょう。• 売却動機は？ 買い替え・住み替えのため 転勤や離婚のため、資金化したい 相続・空き家で不要な住宅を売却したい• 買い替え・住み替えのため
• 転勤や離婚のため、資金化したい
• 相続・空き家で不要な住宅を売却したい
• 希望条件 いつまでに売却を完了（お引越し）したいか どのような方法で売却したいか（価格重視？売却時期重視？周囲に知られずにしたい？） 売却価格のご要望（時間をかけずに売れる価格で売りたい、手元に確保したい金額など）
• いつまでに売却を完了（お引越し）したいか
• どのような方法で売却したいか（価格重視？売却時期重視？周囲に知られずにしたい？）
• 売却価格のご要望（時間をかけずに売れる価格で売りたい、手元に確保したい金額など）
住宅を引き払う際には、「どれくらいの価格で売却するか」「いつくらいまでに売るか」のおおよその目安を自分で決めておかなければなりません。特に住宅ローンを抱えている人の場合は、原則として、「住宅ローンの残金よりも高く売れること」を前提として価格の目安を決めなければなりません。
査定依頼時に希望する条件をしっかり伝えましょう。特に重要なのが「希望売却価格」と「売却期間」です。ローンの残債がある場合は少なくともそれ以上の価格で売る必要があるため、希望価格は必ず伝えてください。売却期間は一般的に4ヶ月ほどを要しますが、もっと早く売りたい場合はその旨を伝えましょう。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の複数社に「住宅を査定して欲しい」と問い合わせをしてみましょう。査定額はもちろん不動産会社独自のサービス・対応などの比較検討ができるようになります。また、不動産を購入する方は、「その場所に住みたい」という心理から物件の近くの不動産屋に足を運びます。なので、売りたい住宅の近くの不動産会社さんにも依頼することをお勧めします。• 相談内容 売れる価格を知りたい 販売方法は？ 査定してから契約までのおおまかな流れ 住宅の売却にかかる諸費用
• 売れる価格を知りたい
• 販売方法は？
• 査定してから契約までのおおまかな流れ
• 住宅の売却にかかる諸費用
査定結果を比較して不動産会社を選ぶ
査定を依頼すると、不動産会社は住宅の状況やその住宅の周辺の売り出し状況や取引事例、周辺環境など様々な角度から調査します。そのうえでご希望条件に応じた最適なプランを提案してくれます。自分と相性の良い、信頼できる不動産会社を選び、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。媒介契約を結ぶと同時に、その住宅で知っている事項（雨漏りやシロアリの害、増改築、マンション管理に関する事項など）を申告していただく「物件状況等報告書」や「設備表」の記入を行います。また、売却を希望する住宅の調査に関する「委任状」の作成を行います。
信頼できる不動産会社と担当者を見極めるためのチェック項目
良い担当者は、査定価格の根拠を周辺事例や市場動向を交えて論理的に説明してくれます。また、売主の事情に寄り添い、メリットだけでなくデメリットも正直に伝える誠実さがあるか、地域の売却実績が豊富かどうかも、信頼を測る重要なチェックポイントです。
査定依頼する際の注意点
一括査定サイトを賢く活用し、複数社の査定額を比較する
会社によって、査定ポイントや査定額には違いがみられます。必ず複数の会社に依頼しましょう。現在はインターネットでの査定サービスも一般化しています。ネットでの査定サービスは、一括で複数の会社に査定をお願いできるのがメリットです。机上査定（簡易査定）を考えている人にとっては非常に有効ですが、一括査定を依頼したことで多くの会社から一気に連絡が来るといった事例もあります。
自分でも相場を調べる
不動産の売却にあたっては、自分自身でもその地域の物件の相場などを調べておく必要があります。これにより、相場と大きく異なる数字を出してきた不動産会社をはじくことができます。周囲に知られたくない場合は事前に伝える
家族や近所に知られたくない事情がある場合は、不動産会社に具体的な要望を伝えて対応してもらいましょう。連絡方法や訪問時の服装・車両など、できるだけ具体的に伝えることが大切です。家を売却する理由は人によって様々です。転勤やライフステージの変化などはそのまま伝えて問題ない場合が多いですが、離婚やご近所トラブル、金銭面の理由などはそのまま伝えるとマイナスに働く場合があります。事前に不動産仲介業者に理由を伝えておくことで、伝え方や対策を提案してくれます。
査定価格の不当な吊り上げや情報の隠蔽に騙されないための注意点
不動産会社の中には、契約を取りたいがために相場より不当に高い査定額を提示するケース（高預かり）があります。これは売却を遅らせる要因になるため、必ず根拠を問い、信頼できる相場観を持っているか確認しましょう。また、物件のマイナス情報は隠さず伝えることが、後のトラブル回避につながります。監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
