目次
そもそも査定とは？
住宅の売却を検討する際におこなう査定とは、該当する物件が一体いくらで売れるのか、その売却価格を不動産会社などが算出することです。住宅の査定では、家の売り時や売却費用の算出、住宅ローンの残債を完済できるか否かなど、売却価格以外の要素も把握できる機会になります。
査定時にチェックされるおもな評価ポイントは、該当する物件の近隣で過去に売買された類似物件の取引価格、住宅の築年数や面積、内装・外装や設備機器といった特徴、交通の利便性や周辺環境・生活環境などに見られる立地です。また、競合物件の数や売買する時期など、不動産の市況も、住宅の査定額に大きな影響を及ぼす評価ポイントになります。
査定方法には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があり、机上査定とは、該当物件の住所、間取りや面積、築年数などの物件情報などのデータを元に、査定額を算出する方法です。一方の訪問査定とは、机上査定のデータを踏まえ、実際に該当物件の現地調査をおこない、査定額を算出する方法になります。
不動産会社が提示する査定額なのですが、必ずしも実際にその金額で売却できる保障ではありません。あくまでも、不動産会社の査定による「売却できるであろう予想の価格」です。また、販売活動3ヶ月程度で売れそうな価格となっています。さらに、不動産会社ごとに査定額の算出方法が異なるため、当然のことながら不動産会社ごとに査定額が異なるということを知っておきましょう。
査定依頼前に必要な準備
家の査定をお願いする前に、まずは以下の点を確認してください。
【準備】
1.住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンの残高確認は、もっとも重要なポイントです。住宅を売却する場合、住宅ローンを一括で返済する必要があります。そのため、「現在残っている住宅ローン」をまず把握しましょう。 住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせを行い、残高証明書を出してもらうのがもっとも確実です。
2.書類を確認する
家を売るときには、数多くの書類が必要となります。この書類もすべて揃えておきましょう。土地の実測図や建物の設計図書などが手元にあるはずですから、まずこれを揃えます。 ない場合は、不動産会社にその旨を報告しましょう。
●家を査定してもらう際に揃えていると良いもの※一例
・購入当時の契約書類（不動産売買契約書等）
・固定資産税納税通知書
・登記済の権利書
・住宅ローン返済予定表※住宅ローン利用がある場合
・リフォーム履歴、発注書類※リフォームをしたことがある場合
・登記簿謄本
3.時期や価格の目安を決める
住宅を引き払う際には、「どれくらいの価格で売却するか」「いつくらいまでに売るか」のおおよその目安を自分で決めておかなければなりません。 特に住宅ローンを抱えている人の場合は、原則として、「住宅ローンの残金よりも高く売れること」を前提として価格の目安を決めなければなりません。
4.戸建ての場合は修繕履歴を確認する
同じ住宅の売却でも、戸建てを売る場合、必ず事前に修繕履歴を確認してください。修繕履歴とは、住宅の補修・修繕・改修などの実施時期や、内容・費用などを記録した具体的な工事の履歴です。たとえば、水回り設備の入れ替え、外壁や屋根の塗装、シロアリ予防など、住宅を維持するための修繕になります。建物の資産価値を維持するうえで定期的な修繕は重要なポイントであり、不動産会社が算出する査定額にも影響を与えるため、修繕時期や修繕箇所などを明確にしておくとよいでしょう。
5.土地の境界と利用履歴を確認する
戸建ての住宅を売却する際は、土地の境界と利用履歴の確認も必要です。土地の境界が未確定の場合、不動産会社の査定時にその旨を伝え、物件の引き渡しまでに境界を確定させなければなりません。また、過去の用途次第では、土地が土壌汚染されている可能性や、地中に障害物などが埋まっていることも考えられます。この点を踏まえ、分かる範囲で土地の利用履歴を調べておきましょう。マンションを売却する際は、建物の建設や分譲をおこなう土地開発業者が、境界や利用履歴を明確にしているため、対応は不要です。
6.片付けやハウスクリーニングはしなくてよい
住宅の査定時、片付けやハウスクリーニングは、基本的に必要ありません。不動産会社が提示する査定額に、片付けやハウスクリーニングが影響しないためです。片付けやハウスクリーニングは、購入希望者が実際に物件を下見する内覧前に対応することをおすすめします。内覧の選考基準として物件の見た目が挙げられ、家がきれいな状態であれば、購入希望者に好印象を与えるからです。結果的に、物件をスムーズに売却できる可能性が高まります。
家査定の流れと家売却の流れ
上記の点をクリアしたのち、家の査定を行ってもらうことになります。査定から売却までの流れは、以下の通りです。
家査定のおおまかな流れ
1.売却動機・希望条件を整理する
住宅を売却することは一生のうちで数少ない出来事です。売却で失敗しないよう、まずは売却動機や希望条件、不安に思っていることなどを整理しておきましょう。●売却動機は？
□買い替え・住み替えのため□転勤や離婚のため、資金化したい
□相続・空き家で不要な住宅を売却したい
●希望条件
□いつまでに売却を完了（お引越し）したいか□どのような方法で売却したいか（価格重視？売却時期重視？周囲に知られずにしたい？）
□売却価格のご要望（時間をかけずに売れる価格で売りたい！手元に○○万は確保したい！など）
2.不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の複数社に「住宅を査定して欲しい」と問い合わせをしてみましょう。査定額はもちろん不動産会社独自のサービス・対応などの比較検討ができるようになります。また、不動産を購入する方は、「その場所に住みたい」という心理から物件の近くの不動産屋に足を運びます。なので、売りたい住宅の近くの不動産会社さんにも依頼することをお勧めします。●相談内容
□売れる価格を知りたい□販売方法は？
□査定してから契約までのおおまかな流れ
□住宅の売却にかかる諸費用
3.不動産会社を選ぶ
査定を依頼すると、不動産会社は住宅の状況やその住宅の周辺の売り出し状況や取引事例、周辺環境など様々な角度から調査します。そのうえでご希望条件に応じた最適なプランを提案してくれます。自分と相性の良い、信頼できる不動産会社を選び、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。
媒介契約を結ぶと同時に、その住宅で知っている事項（雨漏りやシロアリの害、増改築、マンション管理に関する事項など）を申告していただく「物件状況等報告書」や「設備表」の記入を行います。また、売却を希望する住宅の調査に関する「委任状」の作成を行います。
家売却のおおまかな流れ
4.売り出しを開始する
不動産の売り出しを開始します。売り出し方は不動産会社ごとで異なりますが、事前に「どのような売り出し方をするのか」を確認しておくと安心です。
5.見学会を行う
家は高い買い物ですから、「中を見ずに、書類だけで購入を決める人」はほとんどいません。見学する方を迎え、案内をしましょう。第一印象をよくするため、掃除と整理整頓をしておきましょう。特に玄関や水廻り、バルコニーなどを掃除しておくと購入希望者に良い印象を与えることができます。見学する方は近所の施設や売却理由、リフォーム歴など聞いてくる可能性があります。あらかじめ回答を準備しておくとよいでしょう。見学会は不動産会社の担当者が立ち会うことがほとんどですので、あまり心配しなくても大丈夫です。
5.売買契約の成立
「売りたい」と「買いたい」の条件がまとまったら、売買契約が成立します。売り渡し時期や金額についてしっかりと煮詰め、売却者にとっても購入者にとっても良い取引となるように動きましょう。
査定価格の決まり方について
住宅の査定価格は、土地と建物の査定額を合計したものです。それでは、どのような要因が判断基準となり、その査定額に影響を及ぼすのでしょうか？ここでは、土地と建物の価格を決めるうえで重要となるポイントを解説します。
土地の査定価格の決まり方は？
基本的に土地の査定価格は、家が建つ地域の土地相場で決められます。土地相場は、おもに坪単価で表され、その地域の坪単価が60万円の場合、査定してもらう土地も同様の坪単価60万円×敷地の広さ（坪数）で算出する方法が一般的です。ただし、同じ坪単価の地域でも、いくつかの好条件が揃えば、土地相場以上の価格がつくことも珍しくありません。たとえば「駅から近い場所（一般的に徒歩5分以内）」「土地が接している道路（前面道路）の歩道が整備されている」「土地の面積が広い」「整った地形」「土地が道路から0.5m～1ｍほど高い」「区画整備された閑静な住宅街」「南向き」「角地」「スーパーや商業・公共施設が近くにある」などが挙げられます。これらの条件に当てはまれば、土地相場よりもやや高めの査定価格をつけてもらえるようです。
しかし、その半面「駅や商業・公共施設などから遠い場所」「土地が接している道路（前面道路）の幅が狭い」「不整地」「北向き」「周辺に工場や墓地などがある」といった、土地を査定するうえで悪条件と見なされる要因があれば、土地相場以下の査定価格をつけられてしまうでしょう。
建物の査定価格の決まり方は？
建物の査定価格は、その標準建築費と築年数を基準として算出します。一般的な査定方法としては、最初に該当する建物の新築価格を計算し、その査定額から経過年数分の建物価格を引いていくものです。この査定方法に用いる新築価格とは、現在の戸建て住宅における建築相場を基にしています。また、戸建て住宅（木造）の場合、多くの不動産会社が築20年～築25年を目途に建物価格を0円と査定しているようです。
建物価格が0円になってしまう目途は、建物のある地域や需要など、市場の動きにも左右されます。土地の査定と同じように、建物においても条件次第では、査定価格を上げることが可能です。たとえば「リフォームをしている」「床や外壁などに高品質の仕上材を使用している」「設備仕様のグレードが高い」「新耐震基準を満たしている」などが挙げられます。
このような条件が建物に基準的な価格以上の付加価値を与え、おのずと査定を上げる要因となるのです。その逆に「品質の粗悪な施行」「旧耐震」「有害物質を使った建物」といった状態であれば、著しく建物の査定価格を下げてしまう恐れがあります。
住宅の査定で評価されるポイント
住宅の査定をおこなう不動産会社は、具体的に物件のどのような部分をチェックするのでしょうか？その評価項目は、物件の状態や生活・周辺環境など、実にさまざまです。ここからは、実際に、住宅の査定で評価されるおもなポイントをご紹介します。
築年数
住宅の査定で重視される評価項目が物件（建物）の築年数です。一般的に、築年数が古ければ古いほど、住宅の売却価格が下がるようになっています。物件の構造によって異なりますが、戸建ての場合、購入時の価格よりも、築2年で約10％減、築10年で約50％減となり、築20年を過ぎていれば、査定額がほぼ0円です。マンションの場合、戸建てよりも緩やかに下がり、築20年超で購入時の50％ほどに売却価値が下がります。これは、あくまでも住宅における建物の評価であり、土地の評価は、物件の築年数と無関係です。
最寄り駅や周辺環境、生活環境
物件の最寄り駅やバス停といった公共機関、車移動する際に使う幹線道路までの距離なども、査定に影響を与えるポイントです。家から駅やバス停、幹線道路などが近いほど、利便性が高いと評価されます。また、スーパーやショッピングセンターなどの商業施設や、学校や病院、役所などの公共施設といった周辺環境、家からの眺望や近隣の外観・騒音・悪臭などの生活環境も、住宅の査定で評価される重要なポイントです。
日当たりや風通し
住宅を査定する際、日当たりのよさも評価に影響を与えます。日当たりは、南・東・西・北の順番に評価され、最も価値が高くなる物件は、南東の角地です。また、風通しのよい物件は、湿気が溜まりにくいため、カビの繁殖による家の腐食を防ぎ、健康的な家を維持してくれます。そのため、通気性に優れた物件も、高い評価を得やすいでしょう。
管理状態
物件の管理状態も、不動産会社が査定時に評価するポイントです。特に一戸建ては、長年いき届いた管理を継続することが難しく物件の劣化や汚れなどが生じやすい傾向にあり、それが査定額に大きく影響してしまいます。た、売却後であっても、隠匿していた住宅の欠陥が発覚した場合、売主の契約不適合責任が問われるため、注意が必要です。
【一戸建て】査定箇所と高額査定のコツ
ここからは、「不動産会社がみる査定箇所」を取り上げます。まずは一戸建ての物件の査定ポイントから取り上げます。
査定箇所と高額査定のコツ
1.間取りと広さ
「間取り」「広さ」はもっとも重要視される箇所のうちのひとつです。 「その家での生活しやすさ（行動動線が意識されたつくりかどうか）」がよく見られます。注文住宅の場合は、前の持ち主の個性やオリジナリティが反映された家作りであることが多いと思われますが、このような「個性的な家」はしばしば敬遠されます。 「万人にとって過ごしやすい間取りであること」の方が重要視される傾向にあります。2.エリアと住環境
周辺環境や駅へのアクセスなども、よく見られるポイントです。一戸建てを購入する層は家族持ち（3人～4人）であることが多いため、病院や学校が近くにあるかなども重要なポイントとなります。 日当たりの良さや通気性の良さもまた、注目されるポイントです。3.メンテナンス状況
シロアリの被害がなかったか、また対策をしていたかなども見られます。「今までにこのような対策をしていた」という書類があれば、それを提出しましょう。4.水回りの状況
水回りをきれいに使えているかも査定ポイントです。1～3とは異なり、これは「今から」でも対応できる部分です。 キッチン周りを美しく磨き上げるとともに、故障箇所などは早めに直すことが重要です。【マンション】査定箇所と高額査定のコツ
1.エリアと住環境
マンションの購入を希望する層は、一戸建てを希望する層に比べて「利便性」を重視します。 また、「最寄り駅までの距離」を最重要項目と位置付けている人も多いため、「いかに便利に過ごすことのできる場所か」が重要になってきます。
2.耐震対策などがとられているか
「耐震対策」は、一戸建てでも非常に重要な項目です。 1981年～1982年は、新しい耐震基準が適用されているかどうかの境目にあたる期間です。特に、大規模な鉄筋コンクリートのマンションの場合は旧基準で建てられていることも多く、「新基準か、旧基準か」で査定も大きく変わってきます。3.共有部分の使いやすさや清潔さ
マンションは集合住宅であるため、お隣との距離が非常に近い状態です。そのため、「周りの人がどのような人か」を気にする人も多いといえます。 そのときの判断基準のひとつとなるのが、「共有部分」です。ここが汚れていたり使いにくい状態だったりすると、査定は下げられます。 事前に管理会社に連絡し、掃除をしてもらうなどの対策をしてください。4.日当たりや階数
マンションは、部屋によって日当たりが異なります。また、「上の人の足音が響くのではないか」などの観点から、階数を気にする人もいます。 今から部屋を変えることはできませんから、「ベランダが広い」「防音がしっかりしているマンションなので、上の足音はあまり響かない」などのプラスポイントを打ち出すようにしましょう。査定依頼する際の注意点
査定依頼をする場合は、以下の点に注意してください。
【注意点】
1.複数の会社に査定を依頼する
会社によって、査定ポイントや査定額には違いがみられます。必ず複数の会社に依頼しましょう。2.自分でも相場を調べる
不動産の売却にあたっては、自分自身でもその地域の物件の相場などを調べておく必要があります。 これにより、相場と大きく異なる数字を出してきた不動産会社をはじくことができます。
3.部屋を美しく保つ
「物件の査定はあくまで物件の価値を見るものであって、掃除されているかどうかは関係がない」とされることもあります。 しかし、ひどい汚れや、水回りを雑に使っていることがわかるようであれば、評価は下がります。
4.フォローポイントとアピールポイントを探す
上でも述べたように「マイナス点があれば、それをフォローできるポイントを打ち出すこと」は非常に重要です。「街灯が多く安心して歩ける」などの、「住んでみなければわからないこと」は積極的にアピールしましょう。
5.周囲に査定したことを知られたくない場合は事前に伝える
家族や親族、近所などに知られることなく査定を依頼したいときもあります。たとえば「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」「パートナーとの離婚を考えている」「家の売却を近所に知られたら体裁が悪い」など、住宅の査定をおこなう際の事情や理由は、人それぞれだからです。そんな場合は、査定を依頼する不動産会社に「査定を〇〇に知られたくない」と自分の要望をしっかり伝えるようにしてください。それも「連絡をするときは、必ず私の携帯電話にかけてきて」「見積りや関係書類などは、家に郵送しないで」「不動産会社と分かる服装や車で来て欲しくない」など、できるだけ具体的に話すことです。そうすることで、不動産会社も依頼主の願いに沿った査定活動をおこなってくれます。
インターネット査定サービスについて
現在はインターネットでの査定サービスも一般化しています。
査定サービス
ネットでの査定サービスは、一括で複数の会社に査定をお願いできるのがメリットです。 「机上査定(簡易査定)」を考えている人にとっては、非常に強い味方となるでしょう。 ただ、「一括査定をお願いしたところ、あまりにも多くの会社から一気に電話がかかってきた。断ってもしつこい」などのような例も数多く報告されています。査定依頼時に伝えるべきこと
物件の査定額はもちろん高い方が嬉しいですよね。しかし、なるべく高い査定額を出してもらうためにマイナスポイントを隠すことは後々の不利益につながる場合もあります。
気になることは些細なことでも不動産仲介業者に相談してみることが大切です。ここでは査定依頼時に伝えておくべきポイントを解説していきます。
伝えるべきこと1：希望条件
査定依頼時に希望する条件をしっかり伝えておきましょう。中でも特に重要なのが「希望売却価格」と「売却期間」です。希望売却価格は最終的な売却価格が必ずしも希望通りになるとは限りませんが、ローンの残債がある場合は少なくともそれ以上の価格で売らなければいけません。いくら位で売りたいのかということは必ず伝えるようにしましょう。
売却期間は少なくとも4ヶ月ほどの期間を要するのが一般的です。もっと早く売りたいという場合には売却を急いでいる旨を伝えるようにしてください。いくら位で売りたいのか、いつまでに売りたいのかという条件は、査定を依頼する前の段階でおおよその目安を定めておきましょう。他にも不動産仲介業者との連絡手段や広告の有無など、細かいことでも気になることがあればその都度相談し、希望をしっかり伝えていきましょう。
伝えるべきこと2：セールスポイント
物件のセールスポイントを伝えてより有利に売却をすすめましょう。築年数の古い物件であっても、耐震改修等を行っているとそれがセールスポイントになります。他にも「既存住宅に係る建設住宅性能評価書」や「建物状況調査の結果報告書」など、公的な証明書を取得している場合にもセールスポイントになるので事前に確認しておきましょう。
また、周辺の交通状況や買い物の利便性、街頭が多く安心できる、ご近所付き合いのしやすさなど、実際に住んでみないと分からないようなセールスポイントも有益です。伝えておくことで不動産仲介業者が内覧に来た人にアピールすることもでき、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
伝えるべきこと3：瑕疵
瑕疵とは、本来あるべき性質や品質が欠けていることをいいます。不動産を売る際、売主は「瑕疵担保責任」を負うことになります。売却する物件に瑕疵があり、それを認識しているにも関わらず買主にそのことを伝えていなかった場合、後に瑕疵が発覚した際に売主は補修や減額を請求されたり、契約解除や損害賠償請求といったペナルティを課せられる可能性があります。
不動産売却時に瑕疵とされるケースは主に以下の4つとなっています。
・物理的瑕疵
地盤沈下、土壌汚染、シロアリ被害、雨漏りなど、土地や物件を使用する際に物理的に問題がある場合。
・法律的瑕疵
土地計画区域や埋蔵文化財包蔵地など、法律や条例によって不動産の使用に制限がかかっている場合。
・心理的瑕疵
事件や事故、自殺、火災などがあり、その不動産を使用するうえで精神的、心理的な問題が起こる場合。
・環境的瑕疵
悪臭、騒音、日照障害、近隣に嫌悪施設があるなど、物件そのものではなく周囲の環境に問題がある場合。
地盤沈下、土壌汚染、シロアリ被害、雨漏りなど、土地や物件を使用する際に物理的に問題がある場合。
・法律的瑕疵
土地計画区域や埋蔵文化財包蔵地など、法律や条例によって不動産の使用に制限がかかっている場合。
・心理的瑕疵
事件や事故、自殺、火災などがあり、その不動産を使用するうえで精神的、心理的な問題が起こる場合。
・環境的瑕疵
悪臭、騒音、日照障害、近隣に嫌悪施設があるなど、物件そのものではなく周囲の環境に問題がある場合。
この他にも、自分では気にしていなかった部分でも買主が瑕疵と感じれば認められる場合もあります。逆に自分が気にしていても買主は気にしないということもあるので、些細なことでも包み隠さず瑕疵を開示して売却することがトラブルの回避につながります。
気になる点があれば不動産仲介業者に相談し、瑕疵についての情報をしっかり共有しておくことが大切です。
伝えるべきこと4：内覧の仕方について
売却期間中は内覧希望者が家を見に来ます。内覧時の印象は購入を左右する重要なものですが、まだ自分たちが住んでいる状態で何回も内覧を行うのはなかなか大変です。土日にまとめて行ったり、日程の都合がつかない場合は不動産仲介業者に対応を任せることもできるので、内覧についての希望を伝えておきましょう。さらに、内覧時に家をよりキレイに魅力的に見せるためのクリーニングやホームステージングなどのオプションを設けている不動産仲介業者も多いため、どのようなサポートがあるか確認してみてください。
伝えるべきこと5：家を売却する理由
家を売却する理由は人によって様々ですが、ときには他人にはあまり伝えたくないネガティブなものもあります。しかし買主にとっては、売主がまだ住むことができる家を売却する理由は気になるところです。転勤やライフステージの変化など、ネガティブに捉えられることがない理由であればそのまま伝えてしまっても問題はありませんが、離婚やご近所トラブル、金銭面の理由などの場合はそのまま伝えるとマイナスのイメージを持たれたり足元を見られる原因になりかねません。
事前に不動産仲介業者に家を売却する理由を伝えておくことで、ネガティブに捉えられないような伝え方や解決方法を提案してくれたり、それらを理由にした値引きを効果的に行うなどの対策を立ててくれるはずです。
家を売る前に、まずは査定ポイントを把握しよう
「家を高く売りたい」と考える人にとって、「どのような点が査定ポイントとなるか」「どのような流れで売却まで進むか」「その家を売る前に確認したいこと」を把握することは非常に重要です。 思い出深い家を売る前に、まずはこの点を把握しましょう。
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査定に関する疑問点
住宅の査定をおこなう場合、よく分からない点や不安に思う点があります。それが個人情報に関することや、査定にかかる費用などです。ここでは、査定に関する代表的な疑問点とその回答を見ていきましょう。
個人情報の取り扱いについて
住宅の査定に関する疑問点として、個人情報の取り扱いが挙げられます。特に、インターネットによる申し込みでは「個人情報を悪用されるのでは？」といった心配がつきものです。しかし、良識的な不動産会社であれば、該当物件の詳細確認や査定結果の連絡など、不動産の査定業務以外で、依頼主の個人情報を無断に使うことはありません。また、近年では、不動産の査定を匿名で依頼できるサービスもおこなわれています。
査定費用について
住宅の査定を依頼する際、費用の有無も疑問点のひとつでしょう。一般的に、不動産会社がおこなう査定は、無料で実施されている企業が大半です。そのため、査定を申し込むだけなら、費用は必要ありません。不動産の査定は、将来的な顧客獲得を目的としているからです。これは、おおまかな売却価格を算出する机上（簡易）査定でも、現地調査をおこない、より正確な売却価格を算出する訪問査定のどちらを選んでも同じになります。自分の家じゃなくても大丈夫？
自分名義ではない住宅の査定を検討することがあります。たとえば、親や兄弟の名義である家、遺産相続する予定の家などです。このようなケースでも、不動産会社に査定を依頼するは可能であり、通常通りに査定額を知ることができます。ただし、机上査定や匿名査定など、おおまかな売却価格を算出する程度です。正確な売却価格を知りたい場合、名義人の確認をとり、現地調査を含む訪問査定の実施をおこなう必要があります。監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
