このため空き家を売却してしまおうと考えている人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家の売却手段や不動産業者の選び方についてご紹介します。
空き家売却の手段
空き家を売却する場合、物件の状態や条件、売主の事情などによっても方法が異なってきます。具体的には、どのような手段があるのでしょうか？
ここでは、おもな空き家の売却方法を取り上げ、その概要やメリット・デメリットを解説します。
そのまま売却するメリット・デメリット
空き家を売却する一般的な方法が、そのままの状態で売却することです。これは、空き家の最もポピュラーな売却方法であり、売主が売却を急いでいない場合におすすめの手段となります。この方法における最大のメリットは、空き家をそのままの状態で売却するため、解体やリフォームなどにかかる費用をすべて抑えられることです。
また、現在は、自分の好みにリフォームすることを目的とし、中古住宅や古民家を探す買主も多いことから、土地付きの空き家は、買主の購入意欲をそそる物件といえるでしょう。
しかし、デメリットもいくつか抱えなければいけません。そのひとつが確実に売却できる保証がないことです。特に、築年数が20年を超える状態が著しく悪い空き家は、そのまま住むことが難しいことから、高額な解体やリフォーム費用が必要となります。
その費用捻出に抵抗を感じ、どうしても買い手が付きづらい可能性が高くなってしまうのです。運よく古民家を探している買主に出会えたとしても、築年数20年を超える建物の価値は、大半が0円と査定されることから、実質「土地のみの販売」となってしまうでしょう。
また、売却後に物件の見えない欠陥が発見され、その補修費や損害賠償などを支払う瑕疵担保責任を問われることがあるかもしれません。さらに、空き家をそのままの状態にしておけば、倒壊・火災・不法投棄・不審者の侵入などの恐れが生じる可能性もあります。
解体して売却するメリット・デメリット
資産価値の低い空き家を解体し、更地になった土地を売却する方法もあります。更地になれば、用途の幅が広がるため、そのままの状態で空き家を売却するよりも、買主が見つかりやすい、高額売却も可能といったメリットが生じるでしょう。また、空き家にありがちなリスクでもある倒壊・火災・不法投棄・不審者の侵入などの不安や管理の手間からも解消されます。
その半面、空き家を解体して売却する場合のデメリットも考慮しなくてはなりません。それが解体費用や税金の増額です。
まず、空き家を解体するにあたり、一般的な戸建てであれば100万円～150万円ほど必要になります。建物の建築方法や資材などによっては、更に高くなる可能性もあるでしょう。
また、空き家を解体すれば、建物に適用される固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されなくなり、その税率が3倍～6倍ほど増加します。更地にした土地の売却期間に時間がかかれば、それだけ課税の負担額も増えてしまうのです。
不動産会社による買取のメリット・デメリット
不動産会社の買取システムを利用し、空き家を売却する手段もあります。これは、不動産会社に空き家を買い取ってもらう売却方法です。買取のメリットは、不動産会社が物件の買主となるため、売買の商談もスムーズに進み、最短3日～1ヶ月ほどで空き家を売却することができます。もちろん、買主が不動産会社になるため、仲介手数料もかかりません。
また、通常の販売方法だと管理や対応に手間がかかるうえ、買主が難色を示しそうな空き家でも、不動産会社が相手であれば、無理なく売却が可能となるでしょう。買取は、売主が空き家を早く売却したい、現金化したい場合におすすめの手段です。
ただし、買取にもデメリットがあります。それが通常通りに販売されている物件と比較した場合、売却価格が相場の6割～8割ほどに下がってしまうことです。
これは、不動産会社の買取が再販目的であること、自社の利益を確保するためであることが理由であり、空き家の状態や条件次第では、売却価格が5割を切ることも珍しくありません。
建物の状態で選ぶ空き家売却の方法
空き家の売却には「そのままの状態で売却する」「解体後に売却する」「不動産会社による買取」といった3つの方法があります。空き家を賢く売却するためには、この中から保有する空き家に最も向いている方法を選ばなければなりません。
ここからは、建物の状態で選ぶ空き家売却の方法をご紹介します。
「そのままの状態で売却」が向いている場合
建物に手をつけず、そのままの状態で売却した方が好ましい空き家があります。それが、立地条件に優れた物件です。たとえば、最寄り駅から5分程度の徒歩圏内であること、近隣に商業施設や公共施設があること、治安や周辺環境のよさ、知名度やイメージの高さなどが、その条件として挙げられます。
このような需要の高い土地にある建物ならば、築年数や状態などの条件が多少悪くても、そのままの状態で売却できる可能性が高くなるでしょう。買主が購入後、みずからリフォームをしたり、解体後に建て替えたりするケースが多いため、解体する必要がないからです。
また、築年数の浅い住宅やデザイナーズ住宅、歴史を感じさせる古民家など、建物自体に魅力がある空き家も、そのままの状態で売却すべき物件になります。
このような物件は、立地条件に問題がある場合でも、手を加えることなくすぐに住める、リノベーションによる再利用といったメリットがあるからです。
「空き家を解体し更地として売却」が向いている場合
空き家を解体し、更地として売却した方がよい物件もあります。それが劣化の状態が酷い建物です。管理に手が行き届かず、長期間放置された建物は、外装・内装、設備機器のダメージが相当ものとなっています。特に、倒壊寸前、破損箇所が多い、害獣や害虫、カビや雑草の繁殖が目立つなどの建物は、買主を見つけることが困難であり、売却までにかなりの時間を費やすことになりかねません。
売却までにかかる空き家の維持費用や手間などを考えれば、このような建物は、解体後に更地として売却することを検討すべきです。
空き家を更地にすることで、住居建設用の土地、駐車場経営、農地運用など、さまざまな需要の高まりが期待できます。空き家として売り出すよりも、早期売却や高額売却が可能となるでしょう。
「不動産会社による買取」が向いている場合
築年数が古い、立地条件が悪い、建築制限が設けられているなどの物件があります。これらの建物は、不動産会社による買取が向いている空き家といえるでしょう。築年数が数十年を超えるような空き家の大半は、買い手がつきづらいうえに、資産価値もほぼ0円の評価額となってしまいます。空き家を解体し、更地にするとしても、まとまった先行投資の費用が必要です。
また、比較的築年数が新しい空き家でも、立地条件が悪い場合、売却が長期間に及ぶ可能性も否めません。さらに、接道義務に問題がある、心理的瑕疵がある、管理の難しい遠隔地にあるといった空き家も、売却が困難な建物のひとつに挙げられます。
このような物件を「できるだけ早く売却したい」「確実に現金化したい」と望むのであれば、不動産会社の買取を選ぶべきです。
空き家の売却に必要な費用や税金
空き家を売却する場合、通常物件と同様の費用や税金がかかってしまいます。具体的には、どのような費用や税金が必要となるのでしょうか？
ここからは、空き家売却にかかる費用一覧と知っておきたい節税方法をご紹介します。
空き家売却に必要な費用一覧
空き家の売却には、おもに「仲介手数料」「相続登記費用」「譲渡所得税」が必要となります。以下がそれぞれの概要です。■仲介手数料
仲介手数料とは、空き家の売却を依頼した不動産会社へ支払う売買成功時の報酬です。報酬額は、宅地建物取引業法で上限額が決められています。空き家の売却額が200万円以下の部分は、売却額の5%＋消費税、却額が400万円以下の部分は、売却額の4%＋消費税、却額が400万円以上の部分は、売却額の3%＋消費税です。
大半の不動産会社は、上限額で請求することが一般的となっています。
■相続登記費用
相続する空き家を売却するのならば、相続登記の手続きが必要となります。相続登記とは、必要書類を法務局に提出・申請し、空き家を自身の名義人へ変更することです。法律上、この手続きを踏まなければ、相続する物件を売却することができません。つまり、相続登記費用は、この手続きにかかる「登録免許税」「司法書士報酬」「書類取得費」を指します。
■譲渡所得税
譲渡所得税とは、空き家の売却額が購入時の価格を上回り、利益が出た時に課税義務が生じる税金です。税額は、取得利益に税率をかけて算出します。物件の所有期間によって税率が異なり、空き家を相続・購入してから5年以上の場合、長期譲渡所得となり、その税率は15％です。5年未満の場合、短期譲渡所得となり、税率が30％となります。
空き家売却にかかる税金の節税方法
相続した空き家を売却した際、譲渡所得税の支払いが発生するケースがあります。これは、空き家の売却額が取得金額を上回った場合に生じる課税義務です。この節税対策として「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用することができます。別名「空き家の3000万円控除」とも呼ばれ、この特例の適用を受けることができれば、取得利益が3,000万円以下の場合、譲渡所得税の支払義務が控除されるのです。
また、取得利益が3,000万円を超えた場合でも、課税対象は3,000万円を差し引いた金額に対してとなるため、大きな節税方法になります。ただし、空き家の3000万円控除の適用を受けるためには、築年数や使用者、売却額や売却期間など、既定の条件を満たしていなければなりません。
空き家を売却する際の流れ
空き家を解体せず、中古住宅して売却する場合、具体的にどのような手順を踏んでいくのでしょうか？ここでは、空き家を売却する際の一般的な流れを解説します。
査定依頼
売却価格の相場を把握するため、空き家の査定を不動産会社に依頼します。査定前には、できるだけ空き家の外装や内装の清掃、整理整頓、換気をおこなってください。古い家でも管理が行き届いていることをアピールするためです。また、図面や施行写真、建築確認申請書、定期点検記録など、物件の詳細を説明できる書類などを準備しておくとよいでしょう。複数の不動産会社に依頼し、その査定結果を比較すれば、不動産会社を決める際の参考にもなります。
不動産会社・売却価格の決定
各社の査定額を比較したうえで、販売活動を依頼する不動産会社を決めます。信頼できる不動産会社を選ぶポイントとして、査定額のみならず、担当者の接客態度、話しやすさや相性も考慮しましょう。また、会社の実績や空き家売却を得意としているか否かも、しっかりとチェックすることです。売却仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社のアドバイスを基に、物件の状態や条件、相場などを冷静に踏まえ、空き家の売却価格を決定してください。
買い手との交渉
不動産会社の販売活動を通じ、空き家に購入意欲を持った買い手と売買交渉をおこないます。買い手の大半が価格の値引きを持ことを念頭に置き、自分の希望だけを押し通さず、柔軟な対応を見せるように心がけてください。ただし、買い手を逃がしたくないあまり、極端な値引きはおすすめしません。あくまでも、最初に設定した売却価格から逸脱しない程度の値段で、買い手との交渉を進めることです。
売買契約締結～引き渡し
買い手との交渉がうまく成立すれば、売買契約書の作成をおこないます。売買契約書の作成は、仲介に入っている不動産会社の仕事です。契約書の内容にしっかりと目を通し、不備や疑問点がなければ、売買契約の締結となり、一連の手続きを無事に終え、最後に物件の鍵を渡せば、引き渡し完了となります。
空き家売却に関する注意点
空き家を売却するとき、知っておきたい注意事項があります。それが名義変更の必要性・売却価格の設定・売却期間・不動産会社選びです。どれも重要なポイントになるため、しっかりと確認・吟味しましょう。
名義変更の必要性
日本の法律上、不動産の売却は、名義人本人しかおこなえません。これは、空き家の物件でも同様です。つまり、被相続人（故人）から空き家を相続した場合、その物件の名義人が被相続人のままならば、売却ができないことになります。相続した空き家を売却するときは、事前に名義変更の必要性を確認してください。そして、名義変更がおこなわれていなければ、すぐに名義変更の手続きをおこないましょう。
名義変更は、法務局に必要書類と税金を持参し、申請の手続きを踏みます。一般的に司法書士へ依頼する手続きなのですが、知識や時間があれば、自分のおこなうことも可能です。
売却価格の設定
空き家を売却する際、売却価格の設定に注意してください。物件の状態や条件、市場価格などを参考とし、売却価格を決めるのですが、必ず少しだけ高めの金額に設定しましょう。これは、売買交渉のとき、購入希望者が値引きを願い出てくる可能性が高いためです。この申し出を見越し、最初から値引き前提の売却価格を設定しておけば、購入希望者との交渉も難航することなくスムーズに進みます。
売却期間には余裕を持つこと
空き家の売却には、想像以上に時間を費やします。物件の劣化が目立つ、リフォーム・解体が必要などのデメリットが優先する空き家は、どうしても購入希望者が表われにくいためです。通常の物件でも売却までには3ヶ月～6ヶ月ほどの期間がかかるものなのですが、空き家になれば、それ以上の売却期間を要すると考えておくべきでしょう。
空き家の売却期間は、必ず余裕を持ち、売買成約までの物件管理や維持費、税金対策をしっかりと講じておくことです。
不動産会社選びは慎重に
空き家売却を依頼する不動産会社選びにも注意が必要です。たとえば、不動産会社を大手・中小と企業の規模で考えず、空き家の状態や条件、立地などを考慮し、それぞれの対応力を比較するようにしてください。大手の不動産会社は、全国規模であること、強力な自社ネットワーク、広域の広告網などが魅力です。それに対し、中小の不動産会社は、地元に根付いた地域密着型であり、大手企業にはない情報網や人脈、融通が特色といえるでしょう。
また、過去の売却実績や提供サービスの内容、担当者の能力も空き家売却に大きな影響を与えるポイントになるため、不動産会社選びは、注意深く吟味することをおすすめします。
※記事内容は2023年8月現在のものになります。実際の金額はお近くの不動産会社へお問い合わせください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
