この記事では不動産売却完了までのステップを始め、売却にかかる費用の一覧やその内訳、一般的な相場などを解説していきます。
不動産売却を考えている方は必見です！
目次
不動産売却完了までのステップ
「不動産の売却」といわれても、実際は何をすればいいのでしょうか。物件の査定依頼、住宅ローンなどの残金決済、売買契約、引き渡し準備などなどわからないことばかりです。
ここでは、不動産売却の流れを各ステップごとに分け、細かく解説していきます。
ステップ① 情報を集めて、査定依頼を行う
不動産売却は情報収集から始まります。売却予定の物件がどのくらいで売れそうなのか、その相場価格を知るためにも、査定を依頼する不動産会社や不動産情報サイトなどをチェックしましょう。不動産会社の物件査定には、データから大まかな金額を算出する「簡易査定」と、実際に対象の物件を見たうえで詳細な金額を算出する「訪問査定」があります。
一般的に物件の査定は無料なので、いくつかの不動産会社に依頼し、その査定金額やサービス内容などを比べることも重要なポイントです。
ステップ② 不動産会社決定後、媒介契約を締結する【売出開始】
不動産の売却を依頼する会社を決めたら、その不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約とは、不動産の売買や貸借などのさまざまな契約を成立させるため、その業務を宅建業者に依頼する契約のことです。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3形式があります。
一般媒介契約の場合は、不動産会社数社に依頼ができたり、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は1社のみに依頼するなど、それぞれ契約の内容が違うため、依頼の際は十分に注意してください。
媒介契約を結んだ後、決めた売却価格を基にインターネット広告や不動産会社が運営しているウェブサイトに掲載するなど、不動産会社の営業活動が始まります。
ステップ③ 売買契約を結び、引き渡しを準備する
物件の購入者が決まったら買主と売買契約を結びます。契約の際に不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代などを準備しておきましょう。物件を引き渡す前にリフォームやハウスクリーニング等、それぞれの費用が必要となる場合もあります。ステップ④ 決済後、引き渡し完了【売買完了】
購入者へ物件を引き渡す前に、さまざまな費用の決済が必要となります。まず、住宅ローンの残金がある場合は、その全額を返済しなければなりません。また、抵当権を抹消するため「登録免許税」や「司法書士報酬」の支払いが必要です。さらに仲介手数料の残金があるのならば、この際に支払うことになります。固定資産税は購入者と協議し、負担割合を決めた後に支払いましょう。
このようにすべての費用、その残金決済を終えてから、物件の引き渡しが完了となるのです。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却で多くの人が気にするのが、費用の問題です。
売却の何に、どのくらいの費用がかかるのかという点は、売却を決断する重要なポイントになるでしょう。
不動産売却にかかる費用を一覧にまとめました。
不動産のある地域の価格相場や各種手続きによって、費用は若干変わります。
しかし、費用の相場よりも大幅に費用が必要な場合は、余計な費用が発生している可能性が考えられます。
不動産売却で損をしないためにも、費用相場と比較して売却すべきかどうか判断しましょう。
不動産売却にかかる費用の内訳と相場は？
不動産を売却する時に必要となる、手数料や税金などの様々な費用。どんな費用があり、それぞれいくらくらいかかるのでしょうか？ ここでは、不動産売却にかかる費用とその内訳、相場を解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売却を依頼する不動産会社に支払う成功報酬のことです。これは、不動産の売買契約が成立した時に支払うものであり、媒介契約を結んだ時に支払うものではありません。仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。■売買価格が…
200万円以下の場合：上限額5％
200万円以上・400万円以下の場合：上限額4％
400万円以上の場合：上限額3％
この上限額から仲介手数料の相場を見る場合、以下の速算方法から算出できます。
「（物件の売買価格×上限額＋6万円）＋消費税」
※1）計算式の中にある6万円は、計算上の調整額になります。
※2）上限額と調整額6万円には消費税がかかりますが、物件価格には消費税を含みません。
例えば、売買価格が4,000万円、消費税10%で計算してみた場合、仲介手数料は「4,000万円×3％＋6万円+消費税」と計算され、138万6,000円（税込）となります。一般的に購入者と売買契約を結んだ際に半額、物件を引き渡した際に残金の半額を支払うとされています。
印紙税
印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことです。印紙の金額は印紙税額といわれ、売買契約書に書かれた物件の売買価格によって異なります。売買価格が1,000万円以上～5,000万円以下の場合は1万円となり、5,000万円以上～1億円以下の場合は3万円の印紙が必要です。この印紙に印鑑などで消印（割印）をすれば、納税したことになります。
登記費用
不動産売却の際、その物件に住宅ローンが残っていたら「抵当権抹消登記」が必要です。抵当権の抹消には、その手続きを行う司法書士に支払うの報酬や登録免許税がかかり、それを登記費用といいます。一般的に税額も含め、およそ2～3万円ほどです。その他費用
上記以外にも、売却する物件によってはその他の費用がかかる場合もあります。例えば、物件の敷地測量に平均50万円ほどの費用がかかり、残置物撤去の処分費用は50～100万円程度はかかるようです。また、物件の建屋を解体することになれば、約100～300万円ほどの費用が必要になるといわれています。あくまでも上記の金額は一般的な相場であり、これがすべてというわけではありません。いろいろな業者の見積もり金額や作業内容を比較・確認してみましょう。
引っ越し代
物件売却に伴う新居への引っ越し準備。その費用は、引っ越し先や時期、業者などの条件によってもさまざまです。引っ越し業者に関しては、必ず数社から見積書を取り、金額や作業内容を比較するように心がけましょう。費用を少しでも抑えたい！節約方法をご紹介
不動産を売却するためには、いろいろな費用がかかることがわかりました。
しかし、できることならば仲介手数料や税金を始めとする諸経費を少しでも安く抑えたいもの。ここからは、不動産売却時に適用される特別控除や特例などを活用した節約方法をご紹介します。
費用を節約するには確定申告が必要
不動産の売却に伴い、そこから利益が出たらその翌年2月16日から3月15日までの間に税務署で確定申告を行わなければなりません。この確定申告は義務であり、忘れてしまった場合罰則の対象となります。ただし、確定申告が遅れてしまっても自ら早めに申告すれば、罰則として支払う税金も減額されたり、不問になることもあるようです。諸費用の節約に繋がる特別控除や特例を活用するためにも確定申告は必ず行ってください。
3,000万円特別控除
売却した不動産が一定の要件を満たしていると適用される特例が3,000万円特別控除です。これは、課税対象になる売却益から3,000万円を差し引くことができます。3,000万円特別控除の適用を受ける条件は、売却不動産がマイホーム（居住用財産）であることです。マイホームの定義としては、以下の項目が挙げられます。
1．現在マイホームとして住んでいる
2．単身赴任の場合、そこは配偶者の住む家である
3．住まなくなった日から数え、3年を経過した日の属する年末までに売却する
4．建物を解体した場合、3の範囲内で建物を解体後から1年以内に売買契約を結ぶ
長期保有土地特別控除
長期保有土地の特別控除とは、1,000万円の特別控除を受けられるものです。2009年に取得した土地だと2015年以降、2010年に取得した土地だと2016年以降に売却するとこの特例の対象になります。被相続人の居住用財産特別控除
相続や遺贈で手にした不動産にも特例があります。被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除といい、亡くなった被相続人のマイホームだった場合、3,000万円の特別控除を受けられるのです。ただし、対象となる不動産の建物が1981年よりも前に建てられていることが適用の条件となります。
軽減税率の特例
税率を下げることにより、税額を下げる特例もあります。これは、不動産の所有期間が10年を超えたら適用される軽減税率の特例です。所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%、合計14.21%も軽減税率の適用が受けられます。売却した不動産がマイホームの場合、この特例が適用されます。
不動産売却費用に関する注意点
不動産売却費用に関して、あらかじめ知っておきたい注意点を2つ紹介します。
注意点① 余裕のある資金を準備する
1つ目の注意点は、不動産売却をする際は余裕のある資金を準備することです。不動産売却では売却による利益だけでなく、さまざまな費用が発生します。しかし不動産売却が決まったとしても、すぐに現金を入手できるわけではありません。売却の利益が支払われるまでにはタイムラグがあるため、それまでに必要な生活費やその他諸々の費用も余裕をもっておく必要があります。
必要になる費用は、不動産の立地や広さなどの状況によっても異なります。あらかじめ所有する不動産の売却にどのくらい費用がかかるのか、計算したうえで手続きを進めましょう。
注意点② わからないことは不動産会社に相談する
2つ目の注意点は、わからないことがある時は不動産会社に相談することです。多くの方にとって、不動産売却は初めての経験になります。しかし不動産売却では不動産会社との打ち合わせ、必要書類の準備、登記の抹消など様々な手続きが必要です。わからないことが出てきた時は、迷わず不動産会社に相談しましょう。
売買経験の豊富な不動産会社は、売却の手順やどの段階でお金が必要になるか、必要な書類なども詳しく説明してくれます。
また、資金面での相談に応じてくれたり、司法書士を紹介してくれる場合もあるため、気軽に相談すると不安も軽減できるでしょう。
不動産売却の費用を知れば節約できます！
この記事では、不動産を売却する際のステップや売却にかかるいろいろな費用を取りまとめてみました。また、費用を少しでも抑えるため、特別控除や特例などを活用した節約方法もご紹介しています。
不動産は大切な財産です。だからこそ、不動産売却に必要となる手数料や税金などの費用や流れを理解し、事前に賢く売却計画を立てるようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
