目次
権利書とは
家の権利書とは、その家の所有者たる権利を持っていることの証明書です。不動産を売却したり、担保として抵当権を設定する際等に必要となります。権利書は不動産の取得時期によって登記済証か登記識別情報かに分かれます。
登記済証
登記済証とは、不動産に権利が登記された際にその権利者に渡される冊子です。不動産を取得すると取得した人が所有者として記載された登記済証を受け取ることができました。現在では登記済証は廃止され、新規に発行される権利書はすべて登記識別情報に切り替わっています。しかし、既に発行された登記済証は現在でも有効なものとして扱われるため、登記済証をお持ちの場合は権利書として厳重に保管するようにしてください。
登記識別情報
登記識別情報とは、不動産の所有者に通知される12桁の英数字です。現在では登記済証に代わりこの登記識別情報が発行されています。登記識別情報は登記識別情報通知という書類に記載されています。こちらは登記済証とは異なり1枚の書類になります。この1枚に重要な情報がすべて凝縮されているのです。登記識別情報通知の登記識別情報の記載部分に封がしてあり、番号が見えなくなっています。登記識別情報が必要になった際には剥がして確認することができるようになっているのです。
ただ、不用意に封を外してしまうと番号が漏洩するリスクが高まるため注意してください。
権利書が必要になる場面
不動産の譲渡や新規で抵当権を設定するときに、権利書が必要となります。所有者にとって、不動産の譲渡や抵当権の設定は、大きなデメリットになると考えられる手続きです。そのため、権利書の提出は、所有者本人の意思確認をおこなうことを目的としています。登記識別情報であっても、登記済権利証であっても、使用する場面は、ほぼ同じです。権利書が登記識別情報の場合、提出する申請書の中に登記識別情報である12桁の英数字を記載します。このとき、登記識別情報が記載された登記識別情報通知を提出する必要はありません。権利書が登記権利証の場合、登記手続きを行うときに冊子そのものを提出します。権利書を用いることで、不動産の所有者ではない第三者が不正に登記を変更したり、無断で抵当権を設定したりできないようになっているのです。
権利証は相続登記に必要？
権利証は不動産の所有権を登記した際に、権利者に対して交付される書類ですが、相続登記では添付書類にはなりません。
相続とは所有者の死亡により発生するものであり、当事者の意思で所有権が移転するものではありません。
そもそも権利証（登記済証または登記識別情報）の添付が必要な理由は、登記義務者の売主が提出することで「不動産を売却する意思がある」と表示するためです。
したがって、相続による所有権移転で必要な情報は、亡くなった方と相続する人物の関係性を証明する戸籍や遺産分割協議書だけになります。
そのため、相続登記では所有権移転登記であっても、権利証の添付は不要になります。
相続登記の例外はある？
相続登記には原則として権利証は必要ありませんが、例外的に必要となるケースも存在します。①被相続人の住民票が発行されないケース
②被相続人の住所と登記簿上の住所が異なるケース
③遺贈の登記をするケース
上記の3つのケースでは、相続登記で権利証の添付が求められます。被相続人の住民票が発行されないケースとは、住民票の保存期間を超えてしまう状況です。
転出や死亡などで住民票が除かれると、その日から5年間は住民票の保存期間になります。しかし5年を超えると住民票が発行されなくなるため、亡くなってから5年以内には相続登記を行うべきです。
また、被相続人の死亡時の住所と登記簿上の住所が異なるケースでも、権利証の添付が必要です。
それぞれの住所が異なると、亡くなった方と登記簿上の所有者が同一人物であると法務局で判断できないため、権利証を添付することで同一性を確認することになります。
そして、相続とは異なる扱いになるのが遺贈です。
遺贈は死亡を条件として、相続人以外の第三者に所有権などを移転するものです。遺贈は本来相続人ではない人物に所有権が移転するため、受遺者と遺言執行者、または相続人全員との共同申請で登記を行います。
遺贈では被相続人と相続人全員の戸籍上のつながりと、全相続人が同意のうえで登記を申請するという証明のために、権利証の添付が求められます。
権利書を紛失したらどうなるの？
権利書を紛失したら再発行できない
権利証は不動産の権利を証明する書類であり、登記が完了した時にのみ発行されます。そのため、もし権利書を紛失したとしても、法務局で再度発行してもらうことはできません。ただし権利証には12桁の英数字がついているため、紛失しても暗号が合っていれば登記手続き自体は可能です。
また、権利証自体は権利を証明するものでしかなく、紛失しても権利には影響しません。
権利証が紛失していても、正当な理由があれば事前通知を行えば、登記手続き自体は問題なく行えます。
権利書を紛失した場合の対処法
では、もしも家の権利書を紛失してしまった場合にはどのように対処するべきなのでしょうか。
正しい対処法を3つご紹介します。
対処法① 不正登記防止申出と登記識別情報の失効申出
不正登記防止申出とは、申出から3ヵ月以内の間に登記があった場合には本人にその旨の通知が届くようになる制度です。これにより、不正な動きをいち早く察知して対応することができます。登記識別情報の失効申出とは、その名の通り登記識別情報を失効させるための申出です。これにより申し出た登記識別情報は永遠に無効となり、登記の場面で悪用されることはなくなります。
対処法② 事前通知制度
事前通知制度とは、権利書の添付がない登記申請があった場合、登記所が通知によって本人に確認する制度になります。権利書を添付しないまま申請すると、登記について問題がないかという書類が本人の住所地へ送られてくるので、それに間違いがないことを確認し、発送された日から2週間以内に返送することで完了する手続きです。対処法③ 本人確認制度を利用する
司法書士といった有資格者や公証人役場で公証人に本人確認をしてもらうことができます。そこで作成された書類を登記申請時に添付することで権利書の代わりとすることができます。権利書をなくした場合にかかる費用
不正登記防止申出と登記識別情報の失効申出、そして事前通知制度には手数料が発生しません。権利書をなくした際の対処法として、自身で行う場合は費用がかからないのです。
一方、本人確認制度では費用が発生します。有資格者による本人確認は、有資格者への報酬が発生するためです。
報酬は依頼する専門家ごとに異なり、10万円近くすることもあります。
それに対して、公証人の行う本人確認では手数料が3500円と比較的安価になります。
※報酬や費用についてはその金額を保証するものではありません。詳しくは最寄りの公証役場や司法書士へお問い合わせください。
権利書がなくても不動産の売却は可能
権利書を紛失してしまっても不動産を売却することは可能です。具体的には下記の3つの方法により売却することができます。
対処法① 事前通知制度を利用
登記の際に権利書を添付できないことを記載して申請すると、登記所から売主の住所へ登記に間違いないかという旨の通知が届きます。この事前通知に対して間違いないと署名捺印し、登記所から郵送された日より2週間以内に返送することで登記手続きを進めることができます。仮に2週間以内に返送ができないと申請が却下されてしまいます。
対処法② 本人確認情報の利用
司法書士等の有資格者が登記の申請を代理して行う際には本人確認情報を添付して申請することで権利書がなくても不動産を売却することができます。具体的には、申請を代理する司法書士が本人と面談して不動産の取得経緯や本人確認のためヒアリングを行い、必要な証明書を確認し、間違いなく本人だと自己の責任で確認したことを書面にするのです。そして、それを添付することで権利書の代わりとすることができます。
対処法③ 公証人による本人確認制度
不動産の現在の権利者が自ら公証役場に赴き、公証人の面前で申請について記載した書面に署名または自認することで本人確認を行うものです。原則としてこの手続きは他者が代理することはできません。本人確認にあたっては印鑑証明書や実印、身分証明書が必要となります。権利書を紛失した際の相談窓口
権利書を紛失してしまったらまずは落ち着いて最寄りの公証役場へ相談してください。公証役場は公的書類についての専門機関です。権利書について一から丁寧に説明していただき、そのうえで現在の状況に最適な対応をするためのアドバイスをもらうこともできます。
必要であれば、後日必要な書類を用意して本人確認をして登記申請の準備を進めていくこともできます。 他にも最寄りの法務局や司法書士事務所で相談することもできます。普段からお世話になっている司法書士事務所があればそちらに相談することでよりスムーズに問題解決を図ることができます。
必要であれば、後日必要な書類を用意して本人確認をして登記申請の準備を進めていくこともできます。 他にも最寄りの法務局や司法書士事務所で相談することもできます。普段からお世話になっている司法書士事務所があればそちらに相談することでよりスムーズに問題解決を図ることができます。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
