今回はプロの視点から更地の活用方法についてご紹介します。
目次
更地の正しい意味とは？どのような土地のこと？
更地とは、「上に建物が建っておらず、かつ、賃借権など他人が使用する権利も付着していない土地」をいいます。簡単にいえば他人の権利が付着しておらず、購入後すぐに使える土地です。
更地とよく似た言葉に「整地」というものがあります。整地は整備された更地です。つまり、更地の中でも重機などできれいに踏み固められ整備された土地を整地と呼びます。
更地といえない状態とは？
更地とは土地の上に建物や建築物がなく、かつ借地権のような土地利用を制約する権利がついていない土地を指します。
単に建物がないだけでは更地とはいえず、土地に関連した権利の有無が重要なポイントになります。
例えば、何もない耕作放棄地や建物のない土地であっても、それだけでは更地とはいえない点に注意が必要です。
また、他人所有の土地を自身の土地と同じように扱える地上権、賃料を支払って土地を利用できる借地権などがついている土地も、権利がついている以上は更地とはいえません。
ただし土地に設定する抵当権に関しては、土地利用の権利に関係しないことから、残っていても更地として扱われることがあります。
更地と整地の違い
更地とよく似た土地には整地があります。整地とは名前の通り、建物を解体した後などに土地上にある邪魔なものを撤去し、転圧作業で地面を固めた土地のことです。
何もない土地にも関わらず、草が生えておらず、綺麗に整った土地があるとすれば整地と考えられます。
そのため、整地であっても土地の利用を制約する権利がついている場合もあり、見た目の違いが更地との大きなポイントです。
一方で更地は土地上に建物などがなく、権利もない状態ですが、転圧作業は行っておらずそのままの状態です。
更地は土地を自由に活用したい方にとって価値が高く、高値で売却できるケースがあります。
ただし土地を売却する場合、更地の状態よりも整地されているほうが買い手がつきやすいため、目的に応じて選択するのがよいでしょう。
更地にするためにかかる費用はいくら？
建物がある土地を更地にするには、建物の材質や構造によって費用が変動します。
一般的に頑丈な素材・構造になるほど、解体に必要な期間が必要になり、処分の手間も増えます。
また建物の坪数、立地条件、廃材の量、重機の使用が可能かなどの要因によっても解体費用が変動する点は理解すべきです。
例えば、狭い路地にある建物を解体するなら、大型の重機では進入しにくく、小型の重機や人力での解体作業が中心になります。
大幅に工期が延長されれば人件費も必要になるため、自然と費用は高くなります。
その点を踏まえて、一般的な一戸建て30坪の建物の解体費用は以下の通りです。
あくまで相場であり、業者によっても費用は変わることがあります。
いつから作業が始まるのか、工期はどのくらい続くのかなども検討材料にして、最適な解体業者を選択してください。
更地にした場合は固定資産税が高くなるって本当？
土地を更地にする場合、解体費用だけでなく、その後に課される固定資産税にも注意が必要です。更地にした場合、宅地として利用している時よりも固定資産税が大幅に高くなるからです。更地にすると小規模住宅用地の特例、一般住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が高くなります。
小規模住宅用地の特例なら固定資産税の評価額に6分の1、一般住宅用地の特例なら3分の1を掛ける税の軽減措置があるためです。
その背景には国の考えとして、土地を余らせるのではなく活用してもらうほうが経済効果、土地の保全の観点から有用という面もあるでしょう。
つまり、更地にして登記を行えば、固定資産税は高くなることを理解しておくべきです。
古家付きより更地にしたほうが売れやすい？
結論からいうと、更地のほうが売れる可能性は高いです。
古家付きの土地を売却するには、メインターゲットとして古民家をリノベーションしたい方や、古民家に関心のある方向けにマーケティングする必要があるからです。
一方、更地であれば買主が土地に建築物を建てたり、倉庫として利用したりすることもでき、自由に使い道を決められます。
解体費用が発生するデメリットはありますが、売却までに長い時間を要するよりも、早く売却することを優先するなら更地がおすすめです。
更地にするメリット・デメリットは？
更地にする際はメリット・デメリットがあります。
まず、更地にするメリットは次の点が挙げられます。
・流通性が高い
・土地の状態が把握しやすい
・建物の維持管理費がかからない
・節税対策になる
・建物によるトラブルが発生しない
更地は購入後すぐに建築工事を始めやすく、流通性が高い点が最も大きなメリットです。
加えて、更地は買主が土地の状態を把握しやすく、工期を短縮できるため購入につながりやすい点もメリットです。
売主としては建物を維持管理する手間とコストがなくなり、隣家との建物トラブルや敷地問題も発生しません。
土地を売却した際には譲渡所得税の節税にもなるため、多くのメリットがあります。
一方で、更地にするデメリットもあるため見ていきましょう。
・建物の解体費用がかかる
・固定資産税が高い
・販売価格が高くなる
・解体業者によっては整地が不十分なことがある
更地にする際、最も気になるデメリットは解体費用がかかる点です。構造にもよりますが、数百万円の費用がかかることも多く、金銭的な負担がかかります。
また、買い手が見つかるまでは高い固定資産税を払い続ける必要もあります。更地は建物付きよりも販売価格が高くなるため、買い手がすぐに見つかりにくい点も問題です。
自ら買い手を探すのが難しい時は、不動産会社に買い取ってもらうのも選択肢の1つになるでしょう。
最後に、解体業者の対応次第で更地の状態が悪くなる点です。
多くの実績があり、信頼のおける解体業者を選ぶことで、更地をより高く売却できる可能性が高まります。
整地にするメリット・デメリットは？
更地を整地にするメリット・デメリットもご紹介します。整地にするメリットは次の通りです。
・買い手が見つかりやすくなる
・売却価格を高く設定できる
・土地のメンテナンスが楽になる
整地による一番のメリットは、土地の見た目が綺麗になるため、買い手が見つかりやすくなる点です。
雑草だらけの更地に比べれば、舗装された整地のほうが評価が高く、高値でも買い手が見つかりやすくなるのは自然なことといえるでしょう。
また、舗装によって売主側のメンテナンスの手間がかからず、綺麗な状態を長く維持できるのはメリットになります。
次に、整地にするデメリットは次の通りです。
・整地にコストがかかる
・用途が限定されやすい
・整地しても販売価格には反映されにくい
まず、整地にはコストがかかります。
専門の業者に依頼する以上、坪数によっては数十万円かかることもあります。
舗装には粗整地（あらせいち）、砕石舗装、真砂土舗装、コンクリート・アスファルト舗装などの種類があり、種類によって用途が限定される点もデメリットです。
最も多用途に対応できるのは粗整地ですから、早めに買い手を見つけたいなら粗整地がよいでしょう。
最後に整地したからといって、必ずしも販売価格に影響しない点です。整地したほうが高く売れるかどうかは、市場に詳しい不動産会社に確認することをおすすめします。
古家付きの土地のメリット・デメリットはある？
古家付きの土地のメリット・デメリットについてもご紹介します。メリットは次の点があります。
・解体費用がかからない
・建物内の物の整理がいらない
・内覧なしでも売却しやすい
・売却後のトラブルになる可能性が低い
古家付きの土地を売る場合は、建物もそのままで売却できるため、解体費用がかかりません。一般的に古家と土地をそのまま売却するため、建物内の整理も不要なことが多いです。
買主の視点に立つと、比較的安価で土地と建物を購入でき、古家がある前提なので内覧なしにするケースも珍しくありません。そして古家に何らかのトラブルがあったとしても、売却後にトラブルに発展する可能性は低いです。買主も古い家を前提にしているため、瑕疵担保責任を追及しないからです。
古家付きの土地は、土地としての価値は低くなりますが、安価なことで買い手がつきやすい物件といえるでしょう。
次に、デメリットは次の点があります。
・売却額が安くなる
・ターゲットが限定される
・瑕疵担保責任の免除をしないとリスクが高い
古家付きの土地は買主に解体やリフォーム、リノベーションの負担があるため、売却額は安くなりやすいというデメリットがあります。
また、古家があっても購入してくれる顧客がターゲットになるため、利用価値の高い更地よりも売りにくくなります。そして売買契約を結ぶ際には、瑕疵担保責任の免除特約を結ばなければ、売却後にリスクだけが残ることになるでしょう。
古家には白アリ被害など、重大な瑕疵があることも考えられますから、瑕疵担保責任の免除は必須です。
更地は活用できる？
更地ほど有効活用すべき土地は他にありません。
更地を有効活用すべき理由と具体的な活用方法についてご紹介します。
更地の放置で固定資産税・都市計画税などの税金がかかる
基本的にすべての土地には固定資産税という税金がかかります。その中でも特に更地は固定資産税が高額なのです。固定資産税は、次の計算式で算出します。小規模住宅用地（敷地面積200㎡まで）：課税評価額×1/6×1.4％
一般住宅用地（敷地面積200㎡以上）：課税評価額×1/3×1.4％
更地：課税評価額×1.4％
計算式からわかるように、更地のまま放置すると、住宅用地に住宅を建てた場合と比べて3倍または6倍の固定資産税がかかるのです。また、市町村税のうち都市計画や土地区画事業にあてることを目的とした「都市計画税」についても、更地は高額になります。都市計画税の計算式は次の通りです。
小規模住宅用地（敷地面積200㎡まで）：課税評価額×1/3×0.3％
一般住宅用地（敷地面積200㎡以上）：課税評価額×2/3×0.3％
更地：課税評価額×0.3％
更地の都市計画税は、住宅用地に住宅を建てる場合に比べて1.5倍から3倍高額となります。このように、土地に住宅が建てられている場合とそうでない場合では、税金に大きな違いが出てくるのです。
更地の活用方法
更地は土地上に建物などが存在していないため、法令上の制限を受けない限り自由に活用することができます。ある程度投資ができるのであれば賃貸アパートやマンションを経営するのがおすすめです。逆に少ない資金で手間もかけずに活用するのであれば駐車場として貸し出すのがおすすめです。その他にも最近ではコインランドリーやトランクルームの経営も人気を博しています。立地によっては資材置き場や農園として貸し出したり、事業用に貸し出すのも有効です。
土地活用に向いていない更地とは？
土地活用に向いていない更地は存在しません。ただ、立地によって不向きな活用方法が存在するのも事実です。更地を有効に活用したいのであれば周囲の環境に合わせた活用方法を見つけることが大切です。更地を土地活用する際のポイント
更地はそのまま放置するのではなく、土地活用するべきということがおわかりいただけたでしょう。そして実際に土地活用する際は、おさえるべきポイントがいくつかあります。
【ポイント１】周囲の環境を確認
更地は、コインパーキングにしたりトランクルームにしたり、さまざまな活用法があります。その方法を考える上で、その土地の周囲がどんな環境であるのかよく見極める必要があります。例えば幹線道路が近くにあって、商業施設が多いのに近隣に駐車場が少ないなら、駐車場経営をすれば利用者が多くいるかもしれません。
駅に近く便利な場所にある土地なら、コインランドリーやトランクルームより、賃貸アパートやマンションを建設した方が、大きな利益が得られるかもしれません。 せっかくその土地を活用した事業を行うなら、赤字にするのではなく、きちんと収益を出したいもの。そのためには、その土地と周囲の環境に適したビジネスを考えることが大切です。
【ポイント2】実際の敷地の広さを確認
更地は、親の相続などをきっかけに所有するケースが多いのではないでしょうか。そうなると、その土地の正しい広さを把握できていない可能性があります。また代々受け継いできた土地は、法務局に登記されている面積と異なる場合があります。土地活用の計画を立てる際は、まず更地の広さや境界線を正しく把握することが大切。そのためには、その土地の面積と境界線を確定する「測量」を行いましょう。測量は家屋調査士や測量士に依頼して行うのが一般的です。
境界線が確定していない場合は、将来トラブルになることを防ぐために、隣の土地の所有者に測量に立ち会ってもらう必要があります。また隣地が官有地の場合は、官民の立ち合いが必要となります。
【ポイント3】法律・条件を確認
更地の所有者は、その土地をどのように使ってもいいわけではありません。住居の建設が認められた地域、商業施設について制限された地域など、日本のほとんどのエリアで、さまざまな用地地域が設けられています。さらに住居専用地域の中には、店舗や事務所の用途が許可される地域と、許可されない地域があるなど、細かく制限が設定されています。そのため、更地を活用して事業を行う前に、このような都市計画法のほか、建築基準法、宅地建物取引業法などの法律を確認しなければなりません。 詳しくは、その土地の市区町村の役場の都市整備部や建築指導課に問い合わせて、どのような規制があるか、自分が考えている事業はその土地で行えるか、確認するといいでしょう。
更地を整地にするには？
更地はきれいに整えることで整地とすることもできます。更地を整地とすることでさまざまなメリットを生じさせます。
更地を整地にするメリット
更地を整地にする最大のメリットは土地をきれいな状態に保てるという点です。更地をどう有効活用するにせよ、土地が荒れ果てていたらまずはそこの整備から始めなければなりません。しかし、整地として整えられていればすぐに活用を開始することができます。また、更地を売却したくなったときも、買い手がつきやすくなったり、より高値で売却できる可能性が高まります。
整地にする費用はどれくらいかかる？
整地にする費用は一概にいくらと申し上げることはできません。なぜなら土地の広さや立地、整地の内容によって費用が大きく異なるからです。簡単にゴミなどを取り除いて宅地用に整地する程度であれば坪単価500円前後で整地することができます。しかし、そこに木の伐採や草の駆除なども加わると坪単価5000円前後にまで跳ね上がります。山地や斜面での作業になるとさらに高額となります。
整地を考えるのであればまずは専門の業者に相談し見積もりをとるようにしましょう。
活用はめんどう！更地を売却したい！
更地は無限の可能性を秘めているとはいえ、立地や目的などに合わせた活用方法を選択しなければ有効活用できません。活用が面倒だと感じるのであればいっそ売却してしまうのも手です。
更地売却前の費用を考えよう
先に述べた通り、更地は売却前に整地することで見栄えが格段に良くなり、高値で売れたり早く売れるようになります。だからといってむやみにお金をかけて整地するとかえって余計な費用を増やすことにもなりかねません。更地を売却前に整地するのであれば、整地の内容を明確にしておくべきです。ただゴミなどを取り除くだけなのか、砂利を敷いたりアスファルトで舗装したりするのかなど、具体的な整地の内容を考えていきます。売却後の用途が決まっているのであればそれに応じた整地をすればよいのですが、そうでない場合はゴミなどを取り除いてきれいにするといった程度におさめておくのがよいでしょう。
なお、自治体によっては空き家問題や建物の老朽化問題を受け、建物の解体費用に補助金を出していることもあります。全国すべての自治体で実施されているわけではありませんが、東京都足立区など全国にある多くの自治体で補助金の制度を設けています。土地を整地して売却しようと考えている場合、補助金を利用することで費用を抑えることができます。
解体業者はしっかり決めよう
土地の上に建物が存在している場合、更地にするにもその後の整地をするにもまずは建物の解体から始めなければなりません。解体作業は大規模な作業となることもあり、即日完了というわけにもいきません。解体作業が周囲に危険など何らかの影響を及ぼすおそれがあるからです。そのため、建物の解体は信頼できる業者に依頼するべきです。仮に滞りなく整地まで終了したとしても、後日問題が生じることもあります。たとえば、表面上はきれいに整地されているようにみえるが、実は解体中に出たゴミを業者が地中に埋めており、数年後ゴミが発掘されたり、土地が地盤沈下したという事例が毎年後を絶ちません。
土地売却の手順を知ろう
続いて土地の売却までの大まかな手順について解説します。
まず、土地を更地にしたり整地する場合は、業者などと契約し更地にあるいは整地にします。その後、不動産会社に依頼して土地を査定してもらいます。
査定を受け、信頼できると思ったら次は不動産会社と媒介契約して売却作業に入ります。媒介契約を締結した時点ではまだ不動産会社への報酬は発生しません。媒介契約は仲介が成功したときに成功報酬を受け取るよう定められているからです。
買主が現れたら次は売買条件の交渉に入ります。売買価格や土地の引き渡し時期など売主と買主の双方が納得できる結果になるよう、不動産会社の担当者を介して交渉を詰めていきます。 売買条件に折り合いがつけば売買契約を締結します。
売主、買主、不動産会社の担当者の3者が一堂に会し、契約を締結するのです。多くの場合売買契約成立時にその証しとして、代金の10％に相当する金額を手付金という形で支払います。売買契約書の作成もこの時期に行われます。
その後実際に土地を引き渡し、法務局での所有権移転登記も行い、手付金を除いた残額の支払いを受ければ売却手続きは終了です。
土地の売却は一人ですべて行おうとすると時間や手間がかかることはもちろん、希望する価格で売却できないことも少なくありません。しかし、不動産会社と媒介契約を締結してサポートを受けることで、時間と手間を最小限に抑え、かつ、より高い価格で土地を売却することが可能になります。
更地だからと無理に土地活用しようとする必要はない
更地には多くの可能性があります。しかし、無理に売却したり有効活用しようとすると満足のいく結果を得られないこともあります。 更地は宅地などに比べて高額な固定資産税を生じさせますが、言い換えればそれだけの価値のある土地ということでもあります。
更地の扱いに悩んでいるのであれば、まずは落ち着いて毎年の固定資産税の金額を確認し、それをもとに売却するべきか、それとも何らかの活用をすべきか、あるいは現状維持しておくべきなのかを考えましょう。
一緒に考えてくれる不動産会社に相談して、プロならではの視点からのアドバイスを聞いてから決めるのもおすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
