【離婚時の住宅問題】任意売却しても住宅ローンの残債がある場合の対処法

そもそもなぜ任意売却するのか

住宅ローンが残っている場合、離婚時の取り決めで「元夫が住宅ローンを払い続け、元妻が住宅に住み続ける」というパターンがあります。

しかしこの場合、元夫が支払いをしなくなったり自己破産を行ったりする可能性もあるため、確実にローンを完済できる保証はありません。 住宅ローンを契約するときは、夫が契約の名義人、妻が連帯保証人になるケースが大半です。離婚した元夫による支払いが滞った場合は、連帯保証人である元妻が支払いを継続しなければなりません。しかしながら、元妻にも十分な収入がない場合は住宅ローンを支払えなくなることもあるでしょう。

このような可能性を鑑みると、住宅を売りに出し、その売却利益を返済にあてれば良いと考えるかもしれません。しかし、通常住宅ローンを金融機関と結ぶ際には住宅が担保として設定されています。つまり、住宅ローンを完済していない間は、住宅自体が金融機関のものとみなされるため、勝手に住宅を売却することはできません。
しかし、住宅ローンがいつまでも残ったままでは金融機関も損害を受けることになります。そのため、多くの場合は、住宅の担保設定を解除することができ、売りに出すことが可能になる任意売却という選択をするのです。

金融機関の同意を得た上での任意売却をすれば、売却利益をローン返済にあてられ、残債を少しでも減らすことができるでしょう。

任意売却しなかったらどうなる？

支払い能力がなく、任意売却もしなかった場合、3カ月～6カ月を目安に抵当権が実行されて住宅が競売にかけられる、つまり無条件に家を差し押さえられる可能性があります。

競売物件の情報は新聞やインターネットを介して公開されるため、住宅所有者の氏名・住所、競売に至った経緯などもさらされます。競売価格も裁判所に委嘱された不動産鑑定士に決められますが、市場価格よりもかなり低めに設定されることが一般的です。 これらはすべて抵当権の下に行使されるため、所有者は一切抵抗できません。

任意売却しても残債がある場合は分割払いに！

任意売却をして得た利益で住宅ローンを完済できれば良いのですが、多くの場合は売却額よりも残債額の方が多く、完済には至りません。売却後の残債は原則一括での支払いを求められます。このときに支払える貯金がない場合は、結局自己破産などの債務整理手続きを行うことになります。

しかし、金融機関の目的は債務者を追い詰めて自己破産をさせることではなく、できるだけ多くの債権を回収することです。このような金融機関の事情が絡むため、残債がある場合は金融機関と相談して分割払いにしてもらうことができます。毎月の返済額は、債務者の収入を考えて生活に無理のない範囲に設定されることが一般的です。

任意売却の際に利用する媒介業者の中には、このような金融機関との交渉を依頼できる業者もいます。住宅の売却だけではなく返済までスムーズに行うためにも、信頼できる業者を選んでください。

任意売却をすることによって、離婚後の住宅ローンの返済はかなり楽になります。しかし、売却利益のみでローンを完済できることは少なく、多くの場合は一括では支払えない残債を抱えることになるでしょう。

そのようなときには、金融機関に残債を分割払いできるように交渉してみてください。 スムーズな売却、返済にはノウハウを持ったプロに依頼することも大切です。まずは信頼できる業者探しから始めてはいかがでしょうか。

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監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。