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用途地域とは?概要や種類をわかりやすく解説!

建物の建築にはいくつか規制が存在するため、どこにでも好きな建物を建てられるわけではありません。建築に関する制限の中で、エリアごとに指定される規制の一つが「用途地域」です。今回は、用途地域とは何なのか、どんな種類があるのかなどを解説していきます。

用途地域とは?

用途地域の詳細を説明する前に、そもそも用途地域とは何なのか、どのような地域なのか知らない方もいるかと思います。用途地域の概要を見ていきましょう。


そもそも用途地域とは何か

用途地域とは、土地の使い道に応じた13種類の区分と、そのエリアのことです。
各用途地域は、「土地の用途」「建物の大きさ」「建物の種類」などで個別に規制を設けられており、規制の範囲内でのみ建物の建築ができます。 用途地域の区分が設けられているのは、都市を区画分けすることで、より住みやすい街づくりを行うためです。規制がないと、どこでも好きなところに好きな建物を建築できることになります。

住宅地に突然工場や風俗店が現れて住み心地が悪化するかもしれません。 このような事態を避け、計画的に都市を形成するために、用途地域というルールが設定されています。 なお、全ての土地が必ずしもいずれかの用途地域に属するわけではありません。特に指定のない土地も少なからず存在します。



用途地域を事前に知るメリット

土地や住宅を購入する際は、物件が位置するエリアがどの用途地域に属するのかあらかじめ調べておきましょう。用途地域を事前に知っておけば、そのエリアでどのように生活することになるのか推測しやすくなります。
たとえば「商業地域」という用途地域は、商業施設に対してほとんど制限を設けていません。大型ショッピングモールからキャバレーまで、多くの施設を建築できるため、結果として歓楽街になりやすい用途地域です。利便性が高い一方、女性の一人暮らしや小さな子供との生活では避けた方がよいでしょう。
このように、あらかじめそのエリアの用途地域を知っておけば、自分に適した場所かどうかの判断基準にできます。

用途地域は3タイプに分けられる

ひと口に用途地域といっても、その数は13種に上ります。また、この13のエリアは系統ごとに大きく3タイプに分類できます。それぞれどんなタイプなのか紹介していきましょう。


住居系

住居系の用途地域は、主に住宅を建築することを目的とした用途地域です。13種の用途地域のうちの8種を占めています。工業系の建築物や大型の商業施設は、建築が禁止される場合や、大きさに制限を設けられることが多いです。


商業系

13種類の用途地域のうちの2種類が商業系に分類されます。住居系用途地域では規制を受けている大型商業施設(デパート)
や、遊戯施設などの建築が可能です。


工業系

工業系の用途地域は、13種のうち3種類が該当します。工場や倉庫など、工業系の建築物を建てることが可能です。用途地域の種類によっては一部の公共施設や住居の建築が禁止されていることもあります。

13種類の用途地域一覧【住居系】

住居系・商業系・工業系、それぞれにどのような用途地域があるのか、簡単に説明していきます。


・第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、建物の用途が住居と一部の公共施設のみに制限された用途地域です。また、建物の高さは最大12m、容積率は200%までとされているため、住居であっても大型のタワーマンション等は建築できません。


・第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域と規制内容はほぼ同じですが、床面積が150平方メートルまでであれば、業種を限定して店舗の建築が可能となっています。


・第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、建物の容積率の上限が500%に引き上げられています。そのため、アパートやマンションの建築が可能です。店舗の制限も引き上げられており、床面積500平方メートル以下の店舗を建築できます。


・第二種中高層住居専用地域

住居の規模は第一種中高層住居専用地域と同じですが、店舗の床面積の制限が1500平方メートル以内に引き上げられます。また、企業の事務所なども、二階までの建物であれば建築可能です。


・第一種住居地域

第一種住居地域では、ホテルやボウリング場などの一部の遊戯施設が建築できるようになりました。また、中高層住居専用地域に設定されていた店舗の業種の制限がなくなり、面積の上限も3000平方メートルまでに引き上げられています。


・第二種住居地域

第二種住居地域では、建築可能な店舗の上限面積が10000平方メートルまで引き上げられています。また、ボウリング場などに加えて雀荘やカラオケなども建築可能であり、遊戯施設の規制が緩和されているのが特徴です。


・準住居地域

準住居地域では、第二種住居地域と同じく面積が10000平方メートルまでの大型店舗が建築可能です。また、限定的に劇場や映画館・ナイトクラブなどが建築できます。


・田園住居地域

田園住居地域は、2018年に新しく追加された用途地域です。農地と住居が混在する用途地域で、農地の開発には市町村長の許可を取る必要があります。住居等の建築については、基本的に第二種低層住居専用地域に準じます。

13種類の用途地域一覧【商業系】

・近隣商業地域

近隣商業地域は、ほとんどの店舗やオフィス・遊戯施設・公共施設を制限なく建築できる用途地域です。なお、キャバレーや風俗店の建築は禁止されています。

・商業地域

商業地域は、風俗店・キャバレーを含む商業施設を制限なく建てられる用途地域です。都道府県の中心街に多く、繁華街や歓楽街になっていることが多いです。

13種類の用途地域一覧【工業系】

・準工業地域

工業系の中で、比較的危険性の少ない工場の建築が可能な用途地域です。石油や火薬など、可燃物を大量に扱う工場の建築は禁止されています。


・工業地域

工業地域は、危険性や環境への影響に関わらず、工場の建築が可能な用途地域です。10000平方メートル以上の遊戯施設や、学校や病院など一部の公共施設の建築は禁止とされています。


・工業専用地域

工業専用地域は、危険性や環境への影響などに関し、特に制限なく工場を建築できます。住宅やほとんどの遊戯施設の建築は禁止されており、店舗も飲食店や物品販売店など一部を除いて建築できません。

用途地域を自分で調べるには

用途地域を自分で調べたい場合、市町村の役所の都市計画課で調べることができます。また、インターネットで都市計画図を公開している自治体も多く、家にいながら自宅の用途地域の区分を調べることが可能です。 都市計画図では、用途地域に指定されているエリアは着色や網掛けで表示されています。図表横の凡例と照らし合わせて確認してください。

売買の前に用途地域を把握しておく

売買の前に用途地域を調べておくと、周辺にどのような施設を建てられるのか知ることができます。エリアの特性や土地の需要にも関係してきますので、あらかじめ調べたうえで売買を検討しましょう。多くの自治体では都市計画図をホームページ上で公開しているので、気になった方は一度調べてみてください

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