目次
用途地域とは？
用途地域の詳細を説明する前に、そもそも用途地域とは何なのか、どのような地域なのか知らない方もいるかと思います。用途地域の概要を見ていきましょう。
そもそも用途地域とは何か
用途地域とは、土地の使い道に応じた13種類の区分と、そのエリアのことです。各用途地域は、「土地の用途」「建物の大きさ」「建物の種類」などで個別に規制を設けられており、規制の範囲内でのみ建物の建築ができます。 用途地域の区分が設けられているのは、都市を区画分けすることで、より住みやすい街づくりを行うためです。規制がないと、どこでも好きなところに好きな建物を建築できることになります。
住宅地に突然工場や風俗店が現れて住み心地が悪化するかもしれません。 このような事態を避け、計画的に都市を形成するために、用途地域というルールが設定されています。 なお、全ての土地が必ずしもいずれかの用途地域に属するわけではありません。特に指定のない土地も少なからず存在します。
用途地域を事前に知るメリット
土地や住宅を購入する際は、物件が位置するエリアがどの用途地域に属するのかあらかじめ調べておきましょう。用途地域を事前に知っておけば、そのエリアでどのように生活することになるのか推測しやすくなります。たとえば「商業地域」という用途地域は、商業施設に対してほとんど制限を設けていません。大型ショッピングモールからキャバレーまで、多くの施設を建築できるため、結果として歓楽街になりやすい用途地域です。利便性が高い一方、女性の一人暮らしや小さな子供との生活では避けた方がよいでしょう。
このように、あらかじめそのエリアの用途地域を知っておけば、自分に適した場所かどうかの判断基準にできます。
用途地域は3タイプに分けられる
ひと口に用途地域といっても、その数は13種に上ります。また、この13のエリアは系統ごとに大きく3タイプに分類できます。それぞれどんなタイプなのか紹介していきましょう。
住居系
住居系の用途地域は、主に住宅を建築することを目的とした用途地域です。13種の用途地域のうちの8種を占めています。工業系の建築物や大型の商業施設は、建築が禁止される場合や、大きさに制限を設けられることが多いです。商業系
13種類の用途地域のうちの2種類が商業系に分類されます。住居系用途地域では規制を受けている大型商業施設(デパート)や、遊戯施設などの建築が可能です。
工業系
工業系の用途地域は、13種のうち3種類が該当します。工場や倉庫など、工業系の建築物を建てることが可能です。用途地域の種類によっては一部の公共施設や住居の建築が禁止されていることもあります。
13種類の用途地域一覧【住居系】
住居系・商業系・工業系、それぞれにどのような用途地域があるのか、簡単に説明していきます。
・第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、建物の用途が住居と一部の公共施設のみに制限された用途地域です。また、建物の高さは最大12m、容積率は200%までとされているため、住居であっても大型のタワーマンション等は建築できません。静かな住宅地なので、都会の騒がしさから離れ、ゆとりのある広い庭や建物を希望している人におすすめです。駅からは少し離れてしまいますが、車を良く利用する人なら敷地内に駐車場とれるので、車の置く場所にも心配はいりません。
また、商業施設や高層マンションなど建つことがないため、日当たりも良く、将来的にも住環境が変わる心配もないので、販売価格に大きな変動がないことも魅力の一つです。
・第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域と規制内容はほぼ同じですが、床面積が150平方メートルまでであれば、業種を限定して店舗の建築が可能となっています。コンビニエンスストアや個人経営のお店などはありますが、大きな商業施設や高層マンションなどは建てられないので第一種低層住居専用地域と同様に、日当たりの良い静かな住環境を希望しつつも、利便性も重視する人におすすめです。
・第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、建物の容積率の上限が500%に引き上げられています。そのため、アパートやマンションの建築が可能です。店舗の制限も引き上げられており、床面積500平方メートル以下の店舗を建築できます。3階以上のマンションも建てることができるので、分譲マンションも多く見られる地域です。大きな商業施設はないけれど、日々の買い物に困らない程度の利便性を求めつつ、静かな環境の中にある分譲マンションを希望している人におすすめです。
・第二種中高層住居専用地域
住居の規模は第一種中高層住居専用地域と同じですが、店舗の床面積の制限が1500平方メートル以内に引き上げられます。また、企業の事務所なども、二階までの建物であれば建築可能です。住宅以外に、公共施設や中規模の商業施設、商店街があり、買い物など便利に過ごせる地域に住みたいと希望する人に向いています。また、事務所として使用も可能なので、静かな環境で仕事をしたいと考えている企業にもおすすめです。
・第一種住居地域
第一種住居地域では、ホテルやボウリング場などの一部の遊戯施設が建築できるようになりました。また、中高層住居専用地域に設定されていた店舗の業種の制限がなくなり、面積の上限も3000平方メートルまでに引き上げられています。商業施設や遊戯施設、ホテルなどのあるにぎやかな地域になります。駅が近い地域も多く、夜でも明るい道が多いなど女性の一人暮らしにもピッタリ。緑が多く静かな場所より、駅が近いなどの便利な地域を希望する人におすすめです。
・第二種住居地域
第二種住居地域では、建築可能な店舗の上限面積が10000平方メートルまで引き上げられています。また、ボウリング場などに加えて雀荘やカラオケなども建築可能であり、遊戯施設の規制が緩和されているのが特徴です。にぎやかな地域が多く、第一種住居地域よりも飲食店や遊戯施設など楽しめる場所が増えます。一人暮らしを満喫したい人や、恋人同士、若い夫婦など、生活を楽しみたい人におすすめの地域と言えるでしょう。
・準住居地域
準住居地域では、第二種住居地域と同じく面積が10000平方メートルまでの大型店舗が建築可能です。また、限定的に劇場や映画館・ナイトクラブなどが建築できます。国道や生活に必要不可欠な幹線道路に沿った地域なので、車での移動が多い人に向いています。また、若干駅からは遠くなりますが、分譲マンションの多い地域になるので、近隣地域の中でいくつか比較してマンションの購入を考えたい人におすすめの地域です。
・田園住居地域
田園住居地域は、2018年に新しく追加された用途地域です。農地と住居が混在する用途地域で、農地の開発には市町村長の許可を取る必要があります。住居等の建築については、基本的に第二種低層住居専用地域に準じます。住居等の建築については、基本的に第二種低層住居専用地域に準じます。農地を使って、自分で作物を作りながら住みたいという人におすすめの地域です。農作物を直接販売する直売所などもあり、地域の農作物を使ったレストランを考えている人に向いているかもしれません。
13種類の用途地域一覧【商業系】
・近隣商業地域
近隣商業地域は、ほとんどの店舗やオフィス・遊戯施設・公共施設を制限なく建築できる用途地域です。なお、キャバレーや風俗店の建築は禁止されています。買い物に便利なので、生活のしやすさを重視する人におすすめの地域です。ただし、人や車の往来が多くなるので、日中は家にいない人や自宅で仕事をしない人、近隣の商業施設にお勤めの人には通勤も便利で住みやすいと言えるのではないでしょうか。・商業地域
商業地域は、風俗店・キャバレーを含む商業施設を制限なく建てられる用途地域です。都道府県の中心街に多く、繁華街や歓楽街になっていることが多いです。ターミナル駅など大きな駅の近く、建ててよい商業施設に制限がないので生活するには少し騒々しく感じるかもしれませんが、住環境の中で便利さを重視する人に向いている地域です。13種類の用途地域一覧【工業系】
・準工業地域
工業系の中で、比較的危険性の少ない工場の建築が可能な用途地域です。石油や火薬など、可燃物を大量に扱う工場の建築は禁止されています。工場に勤める人の利用目的で建てられるお店や、小学校も建てられるので、地域内に建てられた企業に勤めるファミリーにおすすめの地域です。工場が稼働中は若干騒がしさもありますが、生活音を気にしなくて良いというメリットも考えられるため、小さな子供のいるご家庭に向いていると言えます。
・工業地域
工業地域は、危険性や環境への影響に関わらず、工場の建築が可能な用途地域です。10000平方メートル以上の遊戯施設や、学校や病院など一部の公共施設の建築は禁止とされています。家やマンションなど住むための物件、店舗などは建設できますが、公共施設やホテルなどの施設は建設できない地域です。湾岸沿いなどの埋め立て地域が該当し、高層マンションなどが多く見られます。海を眺めたい人や眺望を重視している人に向いていると言えるでしょう。
・工業専用地域
工業専用地域は、危険性や環境への影響などに関し、特に制限なく工場を建築できます。住宅やほとんどの遊戯施設の建築は禁止されており、店舗も飲食店や物品販売店など一部を除いて建築できません。工場を建てるための地域なので、住むための物件を建てることはできません。そのためおすすめできる人はいません。
用途地域を自分で調べるには
用途地域を自分で調べたい場合、市町村の役所の都市計画課で調べることができます。
また、インターネットで都市計画図を公開している自治体も多く、家にいながら自宅の用途地域の区分を調べることが可能です。 都市計画図では、用途地域に指定されているエリアは着色や網掛けで表示されています。図表横の凡例と照らし合わせて確認してください。
売買の前に用途地域を把握しておく
売買の前に用途地域を調べておくと、周辺にどのような施設を建てられるのか知ることができます。エリアの特性や土地の需要にも関係してきますので、あらかじめ調べたうえで売買を検討しましょう。多くの自治体では都市計画図をホームページ上で公開しているので、気になった方は一度調べてみてください
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
