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専任媒介とは?不動産売買前に知っておきたい契約3つ!

不動産を売却する際、多くの方は不動産会社と契約して売却作業を進めることになります。不動産会社との契約には3つの形式がありそれぞれ内容が異なります。適切な契約形態を選ぶことで不動産の売却手続きをスムーズに進めることができます。

専任媒介とは?

専任媒介契約とは、その名の通り特定の不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。一般の媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼することができますが、専任媒介契約においてはそれが禁止されています。なお、他の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、自分で買主を見つけて売却することは可能です。

不動産売買する時の契約方法は主に3つ!

不動産を売買する際に不動産会社と結ぶ契約形態には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。それぞれの内容について解説していきます。
 

一般媒介

一般媒介とは、売主が複数の業者と自由に仲介契約を結ぶことができる契約形態です。売主自身で買主を見つけることもできます。



専任媒介

専任媒介は一般媒介と異なり、1社としか仲介契約が結べない契約形態になります。ただ、売主自身で買主を見つけてくることは許されています。専任媒介は常に特定の1社としか仲介契約が結べないものの、その分不動産会社が熱を入れて取り組んでくれます。それにより結果的に早く売却が決まることもあります。専任媒介では少なくとも14日に1回は不動産会社から状況の報告が受けられるので放置されてしまうこともありません。 また、専任媒介では指定流通機構(レインズ)へ登録も義務付けられているため、最終的には多くの不動産会社に情報が共有されます。



専属専任媒介

専属専任媒介とは、専任媒介よりも専属性が強く、売主が自身で買主を見つけることも禁止されます。つまり、不動産の売却について完全に不動産会社の手に委ねることになります。専属専任媒介の場合、不動産会社は7日に1回以上は売主に状況を報告しなければなりません。そのため、不動産会社の気合いの入り方も他の契約形態に比べて強くなります。

専任媒介契約がおすすめ!

実際のところ、不動産会社に仲介を依頼するのであれば専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約を結ぶメリットや手数料について解説します。
 

専任媒介契約を利用するメリット

3つある仲介契約の中でも特におすすめなのが専任媒介契約です。実務的にも不動産会社との仲介契約はほとんどが専任媒介契約にて締結されています。専任媒介契約では不動産会社にとってライバルが存在しないことになるため仲介手数料を得るため積極的にあれこれ手を尽くして営業してくれます。報告の義務もありますし、不動産会社用の物件サイト(レインズ)にも掲載義務もあるので
、他の会社も物件をお客様に紹介することができます。また売主も自分自身で買主を探すことができるため他の媒介契約よりもメリットが大きくなっています。
 

専任媒介の手数料ってどのくらい?

専任媒介契約によって売買契約が成立した場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は完全成功報酬制なので、どれだけ長期間かかったとしても売れるまで手数料は発生しません。仲介手数料は法律によって売買価格に応じた上限が定められています。具体的な金額については下記の表をご確認ください。

媒介契約を結ぶ際の注意点

媒介契約を結ぶ際にも注意点があります。考えなしに契約を結んでしまうと後々後悔してしまうこともありえます。媒介契約を結ぶ場合は注意点についても知っておくべきです。特に専任媒介契約の契約期間や一度結んだ媒介契約を解約したくなった場合の条件については確実に知っておきたいポイントです。
 

専任媒介契約の期間を知っておこう

専任媒介契約は最長3カ月とされており、自動で契約更新されるという取り決めは認められません。仮に売主が長期契約を希望している場合でも3カ月で一度専任媒介契約は終了となります。契約を継続したければ再度専任媒介契約を結びなおす必要があるのです。 不動産の平均売却期間は3カ月程度であるため、多くの売主が一度や二度は専任媒介契約を更新することになります。
 

媒介契約の解約条件を知っておこう

媒介契約は契約形態ごとに解約の条件が異なっています。 一般媒介契約であればいつでも解約できるのですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約についてはそうはいきません。 基本的に専任媒介契約と専属専任媒介契約に解約は認められておらず、契約期間の満了による終了というのが原則です。しかし、経過報告が一切ない、誠実に媒介契約を遂行してくれないなど不動産会社に問題があるような場合は契約途中での解約ができる場合があります。会社によっても対応が異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

もしも解約したくなったら?

では、もし不動産会社との媒介契約を解約したくなったらどう手続きを進めていくべきなのでしょうか。解約までの大まかな流れと注意点について解説します。
 

専任媒介解約の流れは?

基本的に専任媒介契約はいつでも自由に解除できる契約ではありません。契約期間の途中で解約するには不動産が義務を履行しなかったり、売主からの信用を損なうような行為があったという事由が必要です。 具体的には、報告義務を怠ったりレインズへ登録していない、不正な行為をしたり事実と異なる報告をした、その他不動産会社としてふさわしくない行為をしたというような事由です。

専任媒介契約の解約の申し入れは口頭でも文書でも問題ありません。ただ、後々のトラブルを防止するのであれば極力口頭ではなく文書にて伝えることが望ましいといえます。 なお、不動産会社が義務を履行しないという理由で契約を解約する場合は即時に解約できるわけではありません。一定期間の猶予を与え、その期間内に対応ないといったことがなければ解約できないのです。たとえば報告が遅れていることやレインズへの登録がない場合です。猶予は義務の内容によっても異なりますが、長くとも1週間程度期間を与えれば充分です。

専任媒介契約の解約は大変かと思われるかもしれませんが、実際には口頭での申し出一本で完結するほど簡単です。この点も、専任媒介契約が選ばれる理由の一つでもあります。
※会社によって対応が異なる場合があるので、事前に確認することをお勧めいたします。

不動産会社と仲介契約を結ぶのなら専任媒介契約がベスト

不動産会社に仲介を依頼するのであれば基本的には専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約を締結することで不動産会社が親身になって買主を探してくれます。

しかし、専任媒介契約を締結すると契約期間中は1社の不動産会社としか付き合うことができません。そのため、専任媒介契約を結ぶのであれば信頼できる不動産会社と結ぶようにしてください。信頼できる不動産会社と営業担当となる方を見つけ、専任媒介契約を結ぶことが納得のいく不動産売買への近道です。

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