そこでこの記事では、仲介手数料の相場と計算方法、マンション売却にかかる仲介手数料の相場を解説します。
また、仲介手数料以外に必要な費用も説明していきましょう。
マンション売却にかかる仲介手数料とは
マンションのご売却にかかる仲介手数料とはどういうものなのか、 また、かかる理由や仲介手数料に含まれる業務内容などを解説します。
〇そもそも仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産を売却をする際に、 買主を探してもらった不動産会社に対して支払う費用のことです。ただし、買主が不動産会社となる場合には仲介にはあたりませんので、仲介手数料はかかりません。
〇仲介手数料がかかる理由
なぜ、仲介手数料がかかるのでしょうか。その理由を解説します。一般の人が不動産を売りたいと考えた場合、どのようなことをしなければならないかというと、下記の通りになります。
・購入希望者を探すために、広告宣伝をする
・購入希望者が現れた場合、物件の案内や説明をする
・契約書などの重要書類作成
・不動産の引き渡し
すべてを個人でやるとなると、相当な時間がかかりますし、素人が行うとトラブルが起こりかねません。 これらの作業を不動産仲介業者に行ってもらいその対価、報酬として手数料を支払う必要があります。
また、円滑な不動産取引が行えるよう、宅建士の資格を持つ不動産仲介業者に依頼することで、 消費者を守る意味もあります。
〇仲介手数料に含まれる業務内容
具体的に、仲介手数料にはどのような業務が含まれるのでしょうか。マンションを売却する際の一般的な業務には、売却の準備、売却活動、売却のサポートがあります。 売却の準備には、物件の査定や売り出し価格の提案などがあり、売却活動には物件の広告を出す （物件情報サイトへの掲載や、チラシを作成し配布するなど）、 購入希望者の問い合わせの窓口、物件の内見の日程調整や立会いなどがあります。
売却サポートとしては、売却の条件を交渉したり、契約書の作成、決済、引き渡しのサポート等となります。これらは売却を成立させるために必要となってくる業務です。
〇仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、依頼時に支払うものではありません。 売買取引が成立すれば、その成果報酬として支払うことになります。 そのため、売却が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はございません。仲介手数料を支払うタイミングは、
(1)売買契約締結時に半額、決済引渡し時に半額支払う
(2)売買契約締結時または引渡し決済時に全額支払う
のいずれかです。支払いのタイミングは、媒介契約時に取り決めます。
一般的には、売買契約締結時に二分の一、決済引渡し時に残りの二分の一を支払うことが多いです。
〇媒介契約の種類と特徴
中古マンションを売却する際、不動産仲介会社に依頼すると媒介契約を締結します。 媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの形式があります。
(1)一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼することができます。
【メリット】
・複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、多くの購入希望者が期待できる。
・会社同士が競争しあう可能性があり、営業活動が活発になる可能性がある。
・レインズ（国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、 不動産の物件情報を交換・共有するネットワークシステム）に登録する必要がないので、 公に物件売却を知られることがない。
【デメリット】
・販売状況の報告義務がなく、販売業者もバラバラに動く為状況把握が難しい。
・需要の薄い物件に対して積極的な販売活動をしない業者が現れる可能性もある。
・レインズに登録しない場合、物件情報が広がらない。
(2)専任媒介契約
1社の不動産会社のみに依頼することができます。
【メリット】
・不動産会社からの販売状況の報告頻度が高いため、状況を把握しやすく、密な販売計画が立てやすい。
・1社のみに依頼しているため、積極的な販売活動を行ってもらえる可能性大。
・自分で買い手を見つけた場合、不動産会社を介さず取引可能。
【デメリット】
・1社のみに任せるため、売却の時期や金額がその会社・担当営業の力量次第となる。
また、不満があったとしても、契約期間中はほかの不動産会社に変えることができない。
(3)専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみに依頼することができ、 なおかつ依頼した不動産会社が紹介する相手以外と取引することはできません。
【メリット】
・不動産会社から毎週販売状況の頻度があるため、状況を把握しやすい。
・1社のみで契約のため、専任よりも広告費用をかけるなど、積極的に売却活動をしてもらえる。
【デメリット】
・自分で買い手を見つけて不動産会社を介さずに売却することはできない
・1社のみに任せるため、売却の時期や金額がその会社・営業担当者の力量次第となる。
それぞれのメリット、デメリットを理解した上で、媒介契約を締結しましょう。
仲介手数料の相場と計算方法
仲介手数料はどのくらいかかるのか不安…という方もいることでしょう。
ここでは、仲介手数料の相場と計算方法を説明します。
仲介手数料の計算方法と上限について
仲介手数料は法律で上限が定められています。 取引額によって、報酬の上限は変わります。 依頼者が上限額を超える報酬を支払いたいと申し出て、合意があったとしても、 この上限を超えてはなりません。
<法律が定める仲介手数料の上限額>
・取引額：200万円以下
報酬の上限額（税抜）：取引額×5%
・取引額：200万円超～400万円以下
報酬の上限額（税抜）：取引額×4%＋2万円
・取引額：400万円超
報酬の上限額（税抜）：取引額×3%＋6万円
3,000万円×3%＋6万円＝96万円
96万円×10%＝1,056,000円
仲介手数料の相場
結論から言うと、仲介手数料に相場はありません。 ほとんどの場合、上限額を仲介手数料として設定していると考えられます。 ただし、新興の不動産会社や、規模の小さい不動産会社では、仲介手数料を大幅値引きし、 アピールしているケースもあります。仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料は、仲介業務というサービスを提供し、 事業者が事業として対価を得ます。 消費税は、サービス利用のような消費行動にも課されますから、当然消費税がかかるのです。
仲介手数料以外に必要な費用
マンション売却時には仲介手数料以外にも費用がかかります。
どのような費用がかかるのか、ご紹介しましょう。
費用1：印紙代
取引の際には、売買契約書を作成します。その契約書に収入印紙を貼り、税金を納めなければなりません。印紙税の金額は、不動産の契約金額で変わります。印紙税率は次のとおりです。2014年4月1日から2024年3月31日までは、記載金額が10万円を超える契約書については軽減税率が適用されます。
・契約金額：500万円を超え１千万円以下
…本則税率：1万円／軽減税率：5千円
・契約金額：１千万円を超え５千万円以下
…本則税率：2万円／軽減税率：1万円
・契約金額：５千万円を超え１億円以下
…本則税率：6万円／軽減税率：3万円
・契約金額：１億円を超え５億円以下
…本則税率：10万円／軽減税率：6万円
・契約金額：５億円を超え10億円以下
…本則税率：20万円／軽減税率：16万円
・契約金額：10億円を超え50億円以下
…本則税率：40万円／軽減税率：32万円
・契約金額：50億円を超え
…本則税率：60万円／軽減税率：48万円
費用2：抵当権抹消登記費用
売主は、抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。この手続きは自分で行うこともできますが、多くの場合司法書士に依頼することが一般的です。抵当権抹消登記にかかる費用は下記の通りです。
・登録免許税：不動産1つにつき1000円
・抹消前登記事項証明書の取得費用：600円
・抹消登記完了後
登記事項証明書取得費用取得費600円：
・司法書士報酬：10,000〜50,000円程度
費用3：ローンを一括返済するための費用
マンションのローンが残っていて、一括で返済するという場合には金融機関に対し手数料が発生します。目安の金額としては、3～5万円程度です。詳しくは利用する金融機関確認しましょう。
費用4：リフォーム費用、ハウスクリーニング費用
販売するマンションの室内が汚かったり、修繕が必要だったり、荷物を処分しなければならない場合は、 内見前にリフォーム、ハウスクリーニング等をしておくとよいでしょう。それぞれの費用の目安は下記の通りです。
・クロス貼りかえ（1部屋分）
…100,000円程度
・ハウスクリーニング（専有面積60m2程度）
…100,000円程度
・不用品処分費用（専有面積60m2程度）
…200,000〜300,000円程度
仲介手数料は不動産仲介業者に支払う成功報酬
仲介手数料は、マンション売却時にかかる費用のひとつです。不動産仲介業者に支払う成功報酬ですから、あまり値引きなど考えず、その分マンションを高く売却することを考えたほうが効果が大きいでしょう。そのためには、信頼できる不動産仲介業者に仲介を依頼することも大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
