本記事では、マンションから戸建てへの住み替えの流れ、戸建てへの住み替えのメリット・デメリットを解説します。また、マンションを売るタイミング、戸建てへの住み替えに必要な費用についても詳しく説明していきます。
目次
戸建てへの住み替えの流れ
マンションから戸建てへ住み替えるときには、今住んでいるマンションを先に売る「売り先行」か、戸建てを先に買う「買い先行」があります。おすすめなのは売却金を戸建ての購入資金に充てられる「売り先行」です。ここでは、「売り先行」の場合のおおまかな流れを説明していきます。
流れ1：資金面の計画を立てる
資金計画を立て、費用の見通しをつけましょう。資金不足をおこなさないよう、無理のない計画が大切です。また、長期間で無理のない返済計画を考えることも重要です。資金計画のポイントは、次のとおりです。
●マンションのローン残債がどのくらいあるのか確認する
ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるのかを確認しましょう。
●マンションの評価額を査定してもらう
マンションの評価額は、売却金額の目安です。不動産会社に依頼すると査定してもらえます。このとき、1社のみに依頼せず、複数の不動産会社に依頼すると、ある程度の相場がわかるのでおすすめです。複数の不動産会社に依頼した場合、それぞれの不動産会社のカラーや対応、担当者の人柄なども比較検討するとよいでしょう。
なお、売却相場を自分で調べることもできます。その場合は、公益財団法人東日本流通機構が運営する、不動産取引情報提供サイト「Reins Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」や、趣味レーションサイト、不動産ポータルサイトなどを活用しましょう。
マンションの評価額の査定をしてもらったあと、「マンションの評価額」−「住宅ローン残債」を計算し、プラスになるようであれば戸建て購入時の頭金として使えます。
●自己資金額はいくらか
自己資金としていくら用意できるのかも確認しておきましょう。
●戸建ての予算・毎月の住宅ローンの返済額と返済期間の検討
いくらくらいの戸建てを購入できるのか、おおよその予算を算出します。戸建ての予算は、最初に用意できる自己資金（頭金など）と、住宅ローンで金融機関に融資してもらえる額の合計額です。戸建ての予算から、返済額、返済期間の計画を立てましょう。
なお、あらかじめ戸建の予算を算出するのではなく、先に住宅ローンの毎月の返済可能額、返済可能期間、頭金の額によって、戸建ての予算を算出することも可能です。
流れ2：マンションの売却
マンションを売りに出します。その際の大まかな流れは以下のとおりです。１ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
２ 不動産会社に買い手を見つけてもらい、内覧の対応をする
３ 価格交渉（あれば）
４ 売買契約を結ぶ
５ マンションを買い主に引き渡す
マンションを先に売り出すことのメリットには、
・マンションの住宅ローンと戸建ての住宅ローンの、二重ローンの状態を回避できる可能性がある
・マンションを売却金を、住み替える戸建ての頭金に回せる
・「この日までに売らなければならない」という期限がない
・無理して値下げ交渉に応じるリスクが減る
などがあります。
流れ3：戸建ての購入
戸建てには、オーダーメイドの「注文住宅」、土地と建物がセットで販売されている新築「建売住宅」、一定年数が経過して売りに出されている戸建て「中古戸建て」などの種類があります。どの戸建てを購入するかによって、購入するまでの期間が変わります。なかでも注文住宅は1番長く期間がかかることを念頭に置いておきましょう。
マンションから戸建てへの住み替えのメリット
マンションと戸建てへ住み替えると、さまざまなメリットがあります。どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
土地が資産になる
戸建てなら、明確な形で土地を所有することができるのがメリットです。また、土地自体に資産価値があるため、売却することになった際の自由度も高く、住宅用地以外にも、駐車場や資材置き場など、有効活用できます。維持費が抑えられる
マンションでは、管理費や修繕積立金、駐車場代などの維持費が毎月必要となりますが、戸建てであれば安くすみます。間取りや内装を自由に考えられる
マンションでは、おおよその間取りが決まっています。ですが、注文住宅であれば、間取りをや内装を自分の好みにレイアウトできるのが魅力です。趣味や暮らし、子育てを充実できる
戸建てなら、庭や屋上で家庭菜園やガーデニングをしたり、バーベキューを楽しんだり、子どもをビニールプールで遊ばせたりすることができます。また、ペットを飼えるのもメリットです。騒音の心配がない
戸建てであれば、お子さんがどんなに走っても、大音量で楽器を演奏したり、映画鑑賞をしても騒音の心配がありません。近隣に気兼ねなく生活することができます。
マンションから戸建てへの住み替えのデメリット
戸建てへ住み替えるとメリットもありますが、反対にデメリットになることもあります。デメリットも知った上で住み替えを検討しましょう。
防犯性が低い
多くの場合マンションではオートロックが採用されていたり、管理人がいたりするため、セキュリティ対策がされています。それにくらべて戸建ての場合、防犯性は機弱です。家主自身で、防犯カメラや強化ガラス、ホームセキュリティサービスなどの防犯対策をしなければなりません。光熱費が高くなる
戸建てになると、マンションよりも部屋数が増えます。そのため、光熱費が高くなる傾向があります。周辺の掃除や家の修繕は自己管理が必要
マンションでは、周辺の掃除やゴミ回収の管理は管理人に行ってもらえます。また、共用部などの修繕なども管理会社に任せるのが一般的です。一戸建ての場合、それらを自分で管理しなければならないのがデメリットといえます。階段の上り下りしなければならない
マンションではワンフロアですので、部屋のなかに階段はありません。しかし戸建てで2階建てや3階建ての場合、階段の上り下りが不可欠となります。小さなお子さんや高齢者がいる家では、安全に配慮した階段を取り付ける必要があります。交通が不便になるケースも
多くの場合、マンションは通勤や通学などの利便性の高い場所に建てられていますが、戸建ての場合、駅などから遠い場所に建てられることが多いです。そのため、最寄りの駅やバス停などへのアクセス方法をチェックし、土地や戸建てを探すとよいでしょう。マンションを売るタイミング
マンションを売るタイミングを見極めるには、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」（IMFなどによる国際指針に基づき、不動産市場価格の動向を表すもの）の推移をチェックするとよいでしょう。
直近の「不動産価格指数」を見ると、2013年頃からマンションの価格は上昇し続けており、住宅地や戸建てに比べて右肩上がりです。また、新型コロナウイルスによる影響は少なく、中古マンションの需要も上昇傾向にあります。ということは、今現在であれば売りに出してもよいタイミングといえます。
ただし、中古マンションを含め、不動産の価格は景気によって変わってきます。景気が落ち込めばマンションの売り価格も下がるでしょうから、今後の景気動向に注目しておくようにしましょう。
また、中古マンションは築年数が浅いほうが高く売却できます。戸建てへの住み替えが決まっているという方は、できるだけ早くに売却することをおすすめします。
戸建てへの住み替えに必要な費用
マンションから戸建てへの住み替えで必要となってくる費用には、「マンション売却に必要な費用」と「戸建て購入に必要な費用」があります。それぞれどのような費用があるのか解説していきましょう。
マンション売却に必要な費用
マンションを売却する際にかかる費用は次のようなものがあります。・仲介手数料：不動産売買契約が成立したときに、不動産会社に支払う成功報酬
・印紙税：契約書などの文書を作成したときに課税される税金
・登記費用：「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」など登記するためにかかる費用
・一括繰上返済手数料：住宅ローンを一括返済する際に金融機関に支払う手数料
戸建て購入に必要な費用
戸建てを購入する際にもさまざまな費用が必要となります。売却時よりも購入時のほうが金額的には大きく、費目も多いのが特徴です。戸建てを購入する際に必要な主な費用には、
・印紙税
・不動産取得税
・固定資産税精算金
・登記費用
・新しく借り入れる住宅ローン関連の費用（保証料など）
・火災保険料
・地震保険料
・仲介手数料（仲介物件の場合、発生する）
があります。
メリット・デメリットを知って後悔のない住み替えを！
マンションから戸建てへ住み替えする際に重要なのは、資金計画をしっかり立てることです。そして、戸建てに住んで後悔しないように、あらかじめ戸建てのメリット、デメリットを知っておくとよいでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
