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住宅の買い替え時にかかる税金と繰越控除

住宅を購入すると、さまざまな税の軽減措置を受けることができます。 ところが、現在住んでいる家を売却し、新たにローンを組んで家を購入するとなると、その話はかなり複雑に。 何らかの理由でマイホームの買い換えを検討している場合には、資金計画を立てる前に、住み替えにかかる税金と特別控除の仕組みについてしっかりと理解しておくことが大切です。

住宅の買い替えで生じる税金

住宅を売買するときには、必ず何らかの形で税金を支払う必要があります。 住宅購入時と売却時、それぞれ生じる税金について説明します。

住宅購入時の税金

住宅を購入するときには、以下のような税金が生じます。

・印紙税
住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書を交わす際にかかる税金で、契約書に印紙を貼付けて消印することで、税金を納めます。税額は契約書に記載されている金額によって異なり、例えば1,000万円以上5,000万円以下の住宅ローンを契約する場合は、2万円の印紙税が必要です。

・登録免許税
建物の権利関係を定めた登記手続きや、住宅ローンの契約で抵当権設定を行う場合に支払う税金のことです。

・不動産取得税
住宅や土地といった不動産を購入したときに支払う税金のことで、土地と建物それぞれに課税されます。

・贈与税
住宅購入時に親などから一定額以上の資金援助を受けた場合に課税される税金で、「暦年課税」、「相続時精算課税」といったタイプがあります。

住宅売却時の税金

住宅を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税が課税されます。それぞれの税率は、売却時点でその住宅を何年所有していたかによって異なり、建物の所有期間が5年以上の「長期譲渡所得」よりも、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の方が税率は高くなるのが一般的です。
 
■住宅売却の3,000万円の特別控除について
住宅を売却して利益が出た場合でも、一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるということをご存知ですか?これは「3,000万円の特別控除」と呼ばれるもので、売却によって出た利益が3,000万円以内であれば、所得税が課税されないという特例のことです。住宅の売却を考えている人は、以下の適用条件をしっかりと理解しておきましょう。
 
【条件1】
期間の長短に関わらず、所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋であること(別荘や一時的な仮住まいは対象外)。または、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却できること。

【条件2】
売却する相手が、配偶者や直系の血族、同居している親族、同一生計の親族、内縁関係者などではないこと。
 
【条件3】
売却する物件が、そのほかの課税特例の適用を受けていないこと。

【条件4】
売却した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けていないこと。

【条件5】
売却した年の前年、もしくは前々年に、同じ特例や住居用財産の「買い換え特例」の適用を受けていないこと。

■住宅買い替え特例について
住宅を売却した利益が3,000万円を超えた場合、一定の要件を満たしていれば「買い換え特例」を適用することができます。この特例は、10年以上所有していた住宅を売却し、一定の条件を満たす物件に買い替えた場合、譲渡所得税が非課税となる特例です。

ただし、原則としてこの特例が利用できるのは、「買い替える不動産の方が、売却によって得た利益よりも高い場合」のみで、買い替え特例を使った物件を将来売却したときには、前の住宅分もまとめて課税されることになるため、注意が必要です。

■住宅の買い替えと繰越控除
住宅を買い替えるために家を売却する際、譲渡損失が出た場合は、一定の要件を満たしていれば「繰越控除の特例」を受けることができます。この特例は、売却によって生じた譲渡損失を同じ年の給与所得などから控除(損益通算)することができるというものです。もし、損益通算を行っても譲渡損失を控除しきれなかった場合は、その後3年間繰越控除が認められます。

住宅の買い換え時には、上記のような税金がかかります。 特例や繰越控除は細かく条件が決められていますので、税務署や税理士といった専門家に相談してみるのもおすすめです。

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