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マンションの買い替え時のベストな売却タイミングは?

結婚してすぐにマンションを購入したけれど、その後子どもが生まれて家族が増えたことで、もう少し広いマンションに買い換えを検討するケースは少なくありません。 住宅ローンが既に完済されている場合には、売却や賃貸などによって新しいマンションの購入資金を準備することも可能ですが、ローンが残っている場合にはどうすれば良いのでしょうか?

ここでは、そんなときの基本的なポイントについて、詳しく解説していきます。

住宅ローンが残っていても売却できる?

何らかの理由でマンションを買い替える場合、現在済んでいるマンションの住宅ローンが完済していれば、それを売却して新しいマンション購入資金を得ることができます。

では、住宅ローンが残っていた場合はどうでしょう。 ローンが残っている状態の物件を売却することは可能なのでしょうか? 

答えだけを言えば、住宅ローンが残っていても不動産を売却することはできます。 ただし、これには条件があって、売却が完了する時点で住宅ローンの残債を一括返済しなければいけません。 なぜなら、住宅ローンが残っている不動産には銀行などの金融機関の「抵当権」が設定されていて、ローンを完済しない限りこの抵当権は抹消されないからです。

そのため、住宅ローンの残債がある場合には、
①手持ちのお金で一括返金、
②売却代金で一括返金、
③売却代金+不足分を足して一括返金、
のいずれかの方法で完済をする必要があります。

マンションを買い替えるとき、売却と購入どっちが先?

マンションを買い替える場合は、ほとんどの人が現在住んでいるマンションを売却することになると思います。

では、古いマンションの売却と新しいマンションの購入、どちらを先にすべきなのでしょうか。それぞれのメリット、デメリットを具体的に見ていきましょう。

【先に売却する場合のメリット、デメリット】
売却を先にすると、その物件を売ることでいくら手元に入るのかが分かるため、いくらまでの新居なら買えるのか、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。例えば、「これくらいで売れてほしい」という希望をもとに、先に新居を購入してしまうと、実際の売却金額が下回ってしまった場合に、不足分の資金を準備しなくてはいけません。先に売却をしておけば、こうしたリスクを減らせるだけでなく、もし売れなかったらどうしよう……という心配もいらないというわけです。

ただし、先に売却をして買主に住まいを引き渡す場合、タイミングよく新居の購入ができれば問題ありませんが、なかなか新しい家が決まらないとなると、一時的な仮住まいを準備しなくてはいけません。その場合には、仮住まいの賃料と仮住まいへの引越し代、仮住まいから新居への引越し代が必要になるというデメリットも理解しておきましょう。

【先に購入する場合のメリット、デメリット】
先に新居を購入するメリットは、やはり納得いくまで気に入った物件を探すことができるという点です。また、先に住まいを売却してから新居を探すときのように、一時的な仮住まいを準備したり、旧居から仮住まい、仮住まいから新居と引越しが2回になったりすることもありません。

とはいえ、先に物件を購入するということは、購入分の資金を準備する必要があったり、また旧居と新居の二重ローンになったりするデメリットもあります。ですから、金銭的に余裕がある人でない限り、購入を先に行うことは避けた方が無難でしょう。

マンションの買い換えを検討している場合には、タイミングがとても大切になってきます。 住宅ローンはその後の生活にも大きな影響を与えるものですから、上記のメリット、デメリットをしっかり理解した上で検討してみましょう。

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