ここでは、家を売った際にかかる税金や確定申告、節税対策となる特別控除の特例、さらに、税金以外にかかる費用について取り上げます。
目次
家を売った際にかかる税金とは？
住み替えやライフスタイルの変更などで家を売却した際には、各種の税金がかかります。売却して利益が出た場合は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。
譲渡所得税
家を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。文字通り、資産（＝家）の譲渡（＝売却）による所得にかかる税金です。なお、ここで言う所得とは、売却した金額から費用を引いた金額のことです。費用には売却時の費用はもちろん、家の購入金額、購入時の費用も含まれます。ただし、家の購入金額は年数とともに低下するという考え方から、減価償却費を算出します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝売却金額ー売却時の費用ー購入金額ー購入時の費用
譲渡所得税は、家を所有していた期間によって課せられる税率が5年以下と5年超で変わります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は短期が30％、長期が15％です。
つまり、短期間で家を売却すると税金は高くなります。
また、ここでの所有期間は実際に家を所有した期間ではなく、家を売却した年の1月1日時点で算出されます。つまり、1年の途中で5年超になったとしても、1月1日の時点で算出されるため、譲渡所得税の所有期間としては5年以下となってしまいます。税率が15％から30％と倍になってしまうので、注意が必要です。
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：譲渡所得税 30％
・長期譲渡所得（所有期間が5年超） ：譲渡所得税 15％
譲渡所得の所有期間の例
不動産の譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。売却する年の1月1日時点までの経過年数が、所有期間として見なされるのです。長期譲渡所得の税率を適用したい場合で考えてみましょう。
たとえば、2019年7月21日に購入した不動産を売却したいと2024年10月のある日に考えたとします。その時点では所有が5年を超えていますが、売却したい2024年の1月1日時点では5年を超えていないため、この場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得にしたい場合は、2025年1月1日以降に売却しなくてはならないのです。
※1 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断
※2 税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せ
※3 10年超所有軽減税率の特例は、マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまる場合に適用。対象は自ら居住していた居住用のものに限る
住民税
住民税は、住んでいる地域の行政サービスに対して必要な経費を負担するために支払う税金です。所得税が国に納める「国税」なのに対し、住民税は「地方税」であり、都道府県民税と市区町村税を総称したものです。前述の譲渡所得税と同様に家を売却して利益が出た場合には「住民税」がかかります。 また住民税も、短期譲渡所得と長期譲渡所得によって税率が変わります。
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：住民税 9％
・長期譲渡所得（所有期間が5年超） ：住民税 5％
復興特別所得税
譲渡所得税、住民税に加えて、2037年までは「復興特別所得税」もかかります。復興特別所得税は、2011年3月11日に発生した東日本大震災による被災地復興が目的。2013年1月1日から2037年12月31日までの所得に対して課税されます。復興特別所得税も、短期譲渡所得と長期譲渡所得によって税率が変わります。
・短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：復興特別所得税 0.63％
・長期譲渡所得（所有期間が5年超） ：復興特別所得税 0.315％
登録免許税
家を売却した際には、所有権の移転の手続き、すなわち不動産登記の名義変更が必要になります。登録免許税法には、「登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は連帯して納付する義務を負う」とあります。
つまり、家を売却した場合は売主として、新たな買主とともに登記申請を行う必要があります。法律上は登録免許税も共同で納めることになりますが、実際は商習慣上、買主が負担することが多いようです。
・所有権移転登記の登録免許税：固定資産税評価額×0.2%
印紙税
租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ税率が引き下げられています。軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものです。
※不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含む）は軽減措置の対象とならない
※契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となる
消費税
消費税の課税対象となる取引を消費税法では、「国内での取引」
「事業者が事業として行うものである」
「対価を得て行われる」
「資産の譲渡、貸付、および役務の提供」
と規定されています。
この4つの要件が満たされるとその取引は消費税の課税対象になります。したがって、個人で不動産売却をするのであれば、売却そのものに消費税がかかることはありません。
個人事業主や法人などの事業者として不動産売却を行う場合には、不動産売却は資産の譲渡になりますので、消費税がかかってきます。
ただ、個人であっても不動産会社や司法書士などに支払われる仲介手数料には、消費税が発生してしまうものもありますので注意が必要です。
家売却時の税金の節税方法
確定申告は所得を申告して税金を払うためのものですが、一方でさまざまな「特別控除」があり、「税金を抑えるもの」にもなります。
特別控除（3000万円）
住んでいた家（居住用財産）を売却した際は、一定の条件を満たしていれば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できます。「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。例えば、売却益が3000万円以下の場合、この特例を使うと3000万円が控除（売却益からマイナス）され、最終的な売却益は0（ゼロ）になります。つまり、税金も0（ゼロ）になります。
軽減税率
この記事の冒頭で、譲渡所得税は、家を所有していた期間によって課せられる税率が変わり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」で30％、5年超の場合は「長期譲渡所得」で15％となることをご紹介しました。さらに10年を超えて所有している家（居住用財産）を売却して利益が出た場合には、譲渡所得が6000万円までの部分の所得税は10％に軽減されます。住民税も5％が4％になります。（6000万円を超える部分は譲渡所得税は15％、住民税は5％のままです）。 これは、前述した3000万円の特別控除と併用することができます。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、家の買い替えのときに利用できる特例で、住宅ローンを借り入れて家を購入した場合に、住民税や所得税が軽減される特別控除です。正式名称は「住宅借入特別控除」といい、10年以上の住宅ローンを組んで家を購入した場合に、年末に住宅ローン残高の1％を10年間、住民税、所得税から控除できる制度をいいます。新築に限らず、中古物件にも適応されます。
2019年の消費税率引き上げに伴い、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した住宅に関しては、住宅ローン控除を受けられる期間が13年間に延長されました。 新型コロナウィルスの影響により、期限内の2020年12月31日までに入居できない事例が多く発生したため、契約時期の条件さえ満たしていれば、2021年12月31日の入居まで延長借置を受けられるようなりました。
その後、期末である2020年12月を迎えましたが、新型コロナウィルスが収まる気配がみられず、2021年の税制改正で、住宅ローン控除の入居条件をさらに延長することが決定されました。
・注文住宅…2020年10月～2021年9月30日
・分譲住宅、中古住宅等…2020年12月～2021年11月30日
上記の期日までに契約を結び、2022年12月31日までに入居が完了すれば、控除期間が13年間に引き続き延長されることになりました。
損益通算の特例
不動産売却を行ったとき、必ず利益がでるというものではありません。中古物件を売却する場合、新築で購入した金額よりも安くなるのがほとんどです。その場合、売却価格から購入金額を差し引いた額が、損失ということになります。しかし、損益通算を利用することにより、所得金額の合計を減らすことができるため結果的に税金を減らすことができます。
「損益通算」とは、特定の所得の赤字を、他の黒字から差し引くことで相殺する方法です。
例えば、住宅ローンが残っている家の売却時に損失がでてしまった場合には、2021年12月末までであれば、一定の条件を満たすものに限って、その譲渡損失を他の所得から損益通算することができます。
さらにそれでも控除しきれなかった損失のおいては、翌年以後3年の間、繰越控除することもできます。損失通算の限度額は、契約日前日の住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額が限度額となります。
マイホームを買い替えた場合においても、損失がでたときは一定の条件さえ満たしていれば、ほかの所得から損益通算することができ、控除しきれない部分は以後3年の繰越が可能です。
相続した家を売却する場合の特例
相続で取得した空き家の不動産を売却するときには、譲渡所得から最大3000万円が控除される「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が受けられます。対象としては、相続や遺贈で取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地当を、平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却した不動産になります。
ここで言われている「被相続人住居用家屋」とは、
・昭和56年5月31日以前に建てられたもの
・区分所有建物登記がされていないもの
・相続開始の直前まで被相続人以外が居住していなかった
この3つの要件を満たすものを言います。
さらにこの特例を受けるためには、以下の要件も満たす必要があります。
・相続開始から譲渡までの間に貸付、居住用に供されていないこと
・相続開始された日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること
・譲渡のときにおいて耐震基準を満たしていること
・更地にして譲渡する場合は、家屋の取り壊し費用は売主が負担すること
・更地にして譲渡する場合は、家屋を取り壊してから譲渡すること
取得費加算の特例に比べても条件が厳しいですが、3000万まで控除される特例なので、上手に利用しましょう。
家の売却にかかる税金のシミュレーション
ここまでは不動産売却のときに節税対策として使える特例や控除を見てきました。
それでは実際にこれまで見てきた特例や控除を使って、不動産を売却したときにかかる税金のシミュレーションをしていきましょう。聞いただけだとなかなかイメージが湧きづらいと思いますので、自分で計算してみましょう。
売却物件の条件
・新築戸建て（木造）を購入
・購入額 3000万円
・売却額 5000万円
・譲渡費用 80万円
・居住期間 16年
①譲渡所得の計算
まずは課税対象となる譲渡所得の計算です。まずは取得費用を出していきましょう。取得費には減価償却を反映させる必要があるので、戸建ての建物減価償却費を計算します。減価償却費＝3000万円（購入費用）×0.9×0.031×16＝1,339万円
この減価償却費を戸建ての購入価格から差し引いて取得費を出します。
戸建ての取得費＝3,000万円（購入費用）-1,339万円（償却費）＝1,661万円
ここから譲渡所得を計算していきます。
譲渡所得＝5,000万円（売却価格）-1,661万円（取得費）-80万円（譲渡費用）＝3,259万円
②特別控除を適応して課税譲渡所得を計算
次に3,000万円まで控除される特別控除を利用して譲渡所得から差し引きます。課税譲渡所得＝3,259万円（譲渡所得）-3,000万円（特別控除）＝259万円
③課税譲渡所得に税率を掛ける
そして最後に今計算した課税譲渡所得に売却する不動産の、所有期間に合わせた税率を掛けていきます。今回の物件は所有期間が3年なので、税率は20.315%になります。課税所得税＝259万円（課税譲渡所得×20.315%）＝52.6万円
ということで、今回の不動産売却における税金の金額は52.6万円という結果になりました。 不動産売却では多額の金額が動くので、税金もたくさんかかるのではないかと心配する方も多いと思います。
このように、売却しようとしている不動産にかかる税金がどれくらいなのか、シミュレーションできれば心配も少なくなると思います。
税金は知っているかどうかで大きな差を生みます。特例や控除を上手に使い、不動産を売却するときに余計な税金をはらわないようにしていきましょう。
※こちらの計算は一例になります。個別の事例につきましては税理士にご確認ください。
家の売却にかかる税金の納付時期・納付方法
家売却にかかる税金は、印紙税、登録免許税、所得税、住民税です。
それぞれの納付時期・納付方法は以下のとおりです。
家を売った際の確定申告について
家を売却して利益が出た場合、確定申告が必要になります。確定申告とは1年間の所得を税務署に申告し、納税することを言います。
サラリーマンで所得が給与だけの場合は、会社が手続きを行うため確定申告は不要ですが、家を売却して利益が出た場合は、自分で確定申告を行う必要があります。
確定申告をする理由
家を売却して利益が出た場合は、その額に応じて前述の「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」を収めなければなりません。そのために確定申告が必要になります。また、売却して利益が出なかった場合、つまり売却金額よりもさまざまな費用の方が大きくなった場合は、利益（所得）がないため税金を払うこともなく、確定申告は必要ありません。
ですが、家の売却でマイナスになった場合も確定申告にはメリットがあります。確定申告をしなければ、マイナスはそのままですが、確定申告をすると、他の所得と損益通算することができます。つまりサラリーマンであれば、給与所得から家の売却でマイナスになった分を引くことができます。
所得が減ることで給与から引かれていた所得税が戻ってくるケースもあります。 さらにマイナスが大きい場合は、最長3年の繰越控除を行うことができます。
必要書類について
確定申告では、定められた書類に所得や経費の金額などを記入します。家を売った際の確定申告では、次に説明する「特例」によって、さまざまな書類が必要になりますが、一般的には以下の書類が必要になります。■譲渡所得の内訳書
譲渡（売却）した不動産の概要、売却金額、費用などを記入する書類。売却後に税務署から送られてくるので、記入しておきます。
■売却時の書類
売買契約書のコピー、売買代金受領書のコピー、固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの費用のコピーなど。
■購入時の書類
売買契約書のコピー、固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの費用のコピーなど。
■その他
売却した建物の全部事項証明書や源泉徴収票なども必要です。
確定申告書類の書き方
家の売却で利益が出た場合、確定申告では「申告書B様式」（第一表、第二表）と「申告書第三表」に記入します。確定申告は難しいイメージがありますが、サラリーマンで家の売却益の他は、会社からの給与所得のみであれば、記入はさほど難しくありません。 「申告書B様式」の第一表、第二表の2枚に、源泉徴収票の内容を転記していきます。
「申告書第三表」は、家の売却益にかかる税金を算出するための書類で、あらかじめ記入しておいた「譲渡所得の内訳書」から必要な項目を記入し、税金の金額を計算します。 第三表で計算した税金の金額を、第一表の該当する欄に書き写し、最終的に申告（納税）する税金の額を算出します。
税金以外にかかる費用とは？
家を売却した際には税金のほかにもさまざまな費用がかかります。主な費用をご紹介します。
仲介手数料
家など不動産の売買では多くの場合、不動産会社が仲介を行います。仲介手数料は、いわば不動産会社に支払う手数料です。 仲介手数料には取引額に応じて、上限が以下のように決められています。■取引額200万円以下の金額：
取引額の5％以内
■取引額200万円を超え400万円以下の金額：
取引額の4％以内
■取引額400万円を超える金額：
取引額の3％以内
少し複雑ですが、例えば、取引額が1000万円だった場合、
■200万円以下の金額：
200万円×5％＝10万円
■200万円を超え400万円以下の金額：
200万円×4％＝8万円
■400万円を超える金額：
600万円×3％＝18万円
となり、合計で36万円が仲介手数料になります。
400万円を超える時には「取引額×3％+6万円」という式を使って計算できます。
ローン返済費用
売却した家にローンが残っていて、売却金額で全額返済できない場合は、残額を返済するための費用が必要になります。ローンで不動産を購入した場合は、物件に抵当権が設定されています。抵当権が設定されていると、不動産の名義は変更できません。つまり売却できません。 不動産を売却するためにはローンの残額を返済し、抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消の登記費用
物件の抵当権はローンを返済すればなくなりますが、不動産登記簿謄本にはまだ記載が残っています。実際には抵当権は外れていても、そのままでは登記簿上は抵当権が残っていることになってしまいますので、抹消の手続きを行います。費用は、司法書士に依頼すると、1万5000円＋交通費程度です。時間があれば、手続きは難しくないので、自分で行うこともできます。 自分で行う場合の費用は以下となります。
■登録免許税：不動産1件につき1000円
戸建ての場合は、通常、土地＋建物で2000円
■登記事項証明書：600円（書面）×2＝1200円
登記事項証明書にかかる費用1200円は、抵当権抹消登記の申請前に最新の登記内容を確認し、また、抹消登記完了後に抵当権が外れていることを確認するするための費用です。
オンライン請求は500円です。完了後の確認は必ずしも必要ではありません。 その他、法務局までの交通費、郵送で申請する場合は郵送料がかかりますが、自分で行う場合は、数千円で済みます。
家の売却は、特例を生かして節税対策を
思い出が詰まった家の売却は、購入よりも大変かもしれません。また、ライフステージの大きな変化にもなります。
今回は、家を売った際にかかる税金、家を売った際の確定申告、節税対策となる特別控除の特例、さらに税金以外にかかる費用などをご紹介しました。
家の売却は大きな金額が動き、税金も高くなるイメージがありますが、特別控除の特例を使うと大幅に削減できるかもしれません。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
