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不動産売買契約書とは?記載内容やポイントを理解しよう!

不動産売買は非常に高額な取引になるため、必ずといっていいほど不動産売買契約書を取り交わします。トラブルなく不動産売買を完結させるためにも不動産売買契約書の記載内容などについて理解しておくべきです。

不動産売買契約書って?

まずは不動産の売買契約書はどんなものかについて解説していきます。普段不動産売買どころか契約書にあまり馴染みがないという場合、まずは契約書についての理解を深めておきましょう。
 

不動産売買契約書とは?

不動産売買契約書とは、不動産の売買契約について売主と買主とが合意した内容を書面にしたものです。契約書を作成しておくことで、後日当事者双方の意見が食い違うことをはじめとするトラブルを防止することができます。基本的に契約書によって定めた内容は当事者合意のもと取り決めたものとして扱われます。そのため、契約書の内容は当事者双方の合意がない限り変更することができません。それを踏まえ、不動産売買契約書に記載する内容は充分に注意するべきです。

不動産契約書の一般的な規定と確認ポイントの確認

不動産売買契約書の存在意義は争いの発生を防止する点にあります。後々争いを発生させないために契約書に記載する内容はきちんと確認しておくことが大切です。
 

重要事項説明書の一般的な規定とは?

重要事項説明書とは、不動産の売買契約を締結するまでの間に不動産会社が不動産の重要事項の説明のために作成する書類です。重要事項説明書において重要でない部分は一切ありませんが、特に次のような部分に着目しておきたいとこです。

基本情報
購入する物件に間違いがないか確認しておきましょう。

法令上の制限について
都市計画法や建築基準法などにより法令上の制限がないか確認しておきましょう。せっかく購入した物件が法令上の制限によって利用ができないとあれば大きな問題になります。

インフラについて
水道をはじめとする各種インフラが整備されているか、私道に関する権利の有無、特別の負担がないかなども確認しておくべきです。

契約条件
代金以外に授受される金銭の有無や契約の解除に関する事項、損害賠償や違約金に関する事項についても確認しておくべきです。割賦販売や金銭貸借のあっせんに関する事項があればそれについても確認しておいてください。

その他条件
特にマンションであれば敷地部分や共用部分についての定め、修繕積立金や管理費がどうなっているかなども確認しておくべきです。
 

売買契約書のポイントって?

不動産売買契約書も重要事項説明書と同様に大切でない箇所はありません。不動産売買契約書には契約内容がそのまま記載されているからです。その中でも特に下記の項目には注意するようにしてください。

購入する不動産と売買代金について
購入する不動産の住所や面積などの情報が正しく記載されているか、売買代金の金額や手付金の金額が間違っていないかなども確認してください。

所有権の移転について
所有権の移転時期と代金の支払い時期、及び登記の移転時期についても要確認です。通常これらは同時期とされることがほとんどです。

瑕疵担保責任について
買主が注意をはらったとしても容易に見つけられない隠れた瑕疵について売主が責任を負う期間も確認しておきましょう。瑕疵担保責任は売主が不動産会社でもない限り3カ月以内とされることが多いです。

危険負担について
売買の目的である物件が引き渡しの前に災害などで被害を受けた場合その損害を当事者のどちらが負担することになるのかも確認しておいてください。通常の不動産売買において危険負担は契約書上で売主の負担と定めます。

税金の負担について
固定資産税をはじめとする各種税金の取り扱いも決めておく必要があります。一般的には売買の日を基準にして負担額が決まります。

設備について
売買する不動産が建物の場合は設備や備品の状況がどうなっているのか確認するようにしてください。設備や備品に壊れているものはないか、現状での引き渡しとなるのかなども確認しておくべきです。

重要事項説明書、その他の文書との間で矛盾はないか
契約書、その他当事者間で取り交わす文書間に矛盾がないかも確認するようにしてください。

不動産売買契約書に貼付する印紙って?

作成する契約書が課税文書であった場合、収入印紙を契約書に貼り付ける形で税金を納付する必要があります。不動産売買契約書はまさにその課税文書に該当するのです。
 

不動産売買契約書に貼付する印紙はどれくらい?

不動産売買契約書に貼り付ける印紙の金額は契約書に記載された金額を基に決まります。 詳細については下記の表をご参照ください。


もし印紙を貼り付けなかったら契約書は無効?

仮に印紙を貼り付けなかったとしても契約書が無効となることはありません。しかし、印紙を貼り付けないとそれによる過怠税が課せられたり、最悪の場合刑事罰に問われるおそれもあります。

いよいよ契約!契約に必要なものは?

では、実際に売買契約を締結する前に準備しておくべきものや一連の流れについて説明していきます。
 

契約の前に準備しておくもの

不動産売買契約には次のようなものを準備しておくと契約がスムーズに進みます。

登記識別情報または登記済証
不動産を売却する場合、売主が本当に権利を有しているか確認するために登記識別情報や登記済証を用意します。

実印と印鑑証明書
契約書に押印する印鑑とその印鑑証明書が必要になります。

本人確認書類
運転免許証やパスポートなど公的な本人確認書類が必要になります。

印紙代や仲介手数料の代金など
当然ですが、印紙代なども契約日までに用意しておきます。

その他
その他固定資産税の評価証明書やマンションの管理規約など売買契約の内容や目的に応じて必要となる書類も用意しておきます。
 

契約の流れ

不動産売買契約はまず事前に宅建士が同席し、重要事項説明書を読みながら重要事項の説明を受けます。 その後、売買契約書を確認し、売主と買主双方が記名押印をし、手付金の授受を行います。手付金については銀行振り込みのほか、預金小切手で支払ったり現金で支払うこともあります。不動産会社への仲介手数料も同様に支払います。 契約が無事成立すると、契約書の記載内容に基づいて売主と買主双方が義務を履行していきます。具体的には物件の引き渡しや所有権の移転登記手続きなどです。契約内容に違反したり故意に手続きを遅らせてしまうと違約金の支払いや損害賠償などが発生する可能性もあります。

不動産売買契約書は不動産売買において重要な書類

不動産売買契約書は不動産売買の契約成立の証しとなる重要な書類です。不動産売買には法律や実務上の慣習といった難しい問題も絡んでくるため、必ず細部まで契約書を確認する必要があります。不動産売買契約書に記名と押印をして契約が成立すれば、知らなかったでは済まされない問題も発生します。不動産売買を行う際は必ず不動産売買契約書を作成し、その内容について細部まで確認した後に売主と買主が双方納得の下、記名と押印をするようにしてください。

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