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専属専任媒介とは?一般媒介との違いやメリット・デメリットは?

不動産の売買や賃貸を不動産会社に仲介してもらう際には、不動産会社と媒介(仲介)の契約を結びます。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、なかでも専属専任媒介契約は依頼者にも不動産会社にもメリットが大きいので、不動産会社は最初にこの形式を勧めてくることもあります。 ここでは、専属専任媒介が他の契約形態とどのように違うか詳しく解説します。

専属専任媒介とは?

専属専任媒介を不動産会社と契約すると、依頼者は他に重複して仲介を依頼することができません。契約した不動産会社が紹介する相手以外とは取引できない契約で、依頼者が自分で取引相手を見つけた場合でも、契約期間中は成約することができないことになっています。契約期間は最長3カ月と規定されております(契約期間が満了すれば、そのまま更新することも他社に変更することも可能)

このような制約がある一方、そのぶん不動産会社には媒介に関する責任が生じます。 具体的には、専属専任媒介契約を締結すると契約締結日から数えて5日以内にレインズ(指定流通機構)にその情報を登録すること、依頼者に1週間に1回以上、業務処理状況報告しなければならない、と規定されています。これらの日数や回数は、他の媒介契約にくらべて厳密で、そのためより積極的な活動と丁寧な対応が期待されています。

他の媒介契約と専属専任媒介の違い

他の媒介契約と専属選任媒介について、項目ごとの比較も含めて見ていきましょう。


専任媒介と一般媒介とは

専任媒介契約は、専属専任媒介同様に他社に重複して依頼することはできません。レインズの登録義務や活動報告義務もあります。 ただ、依頼者が自分で取引相手を見つけて成約できることが大きな違いです。 一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができるのが大きな特徴で、依頼者自身が取引相手を見つけることも可能です。 不動産会社はレインズへの登録義務や依頼者への報告義務がなく、法律上は契約期間の定めもありません。一般的に3カ月で契約することが多いのですが、期間中の契約解除も問題ありません。
 

専属専任媒介との主な違い


 

専属専任媒介のメリット

専属専任媒介には、以下のメリットがあります。
 

メリット①:不動産会社が積極的に活動してくれる

専属専任媒介契約では、不動産の売却活動を1社だけに依頼することになるので依頼を受けた不動産会社は大きな責任を負ううえ、仲介手数料は成功報酬なので、「是非とも成約したい」と積極的に活動します。細やかな状況報告や丁寧な対応も期待できます。その結果、売買が速やかに成立するのは、依頼者にとって一番のメリットです。
 

メリット②:活動窓口が一本化できる

物件情報がレインズに掲載されると、さまざまな不動産会社を媒介して購入希望者が紹介されます。その際、媒介契約先の不動産会社が物件に関する問い合わせや内見の際のスケジュール調整などの連絡を入れてきますが、一般媒介で複数の不動産会社と契約しているとそれぞれ別々に対応しなければなりません。 窓口が1社の専属専任媒介なら、それらを不動産会社が間に入って依頼者につないでくれるため、依頼者の負担が軽減されます。
 

メリット③:各社のサービスを利用できる場合がある

最近は、ホームステージングやハウスクリーニング、買取保証など、利用できれば売却活動にプラスになるサービスをいろいろと備えている不動産会社もありますが、契約形態によって受けられるサービスが違っている場合があります。不動産会社が最も契約したがっている専属専任媒介なら、他の契約より良いサービスを受けられることも多いでしょう。

専属専任媒介のデメリット

以下のようなデメリットがあります。
 

デメリット:自分で買主を見つけることができない

専属専任契約では、売り主自身が見つけた買主と直接契約することができません。例えば、売り主が自宅を売却することを知った友人が、物件を気に入ってくれて売買したいとなった時でも、直接契約することはできません。この場合は、専属専任を結んだ仲介会社を挟んで契約を取り交わす必要があります。もちろん、売主も買主も仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。とはいえ、高額な商品なので、ちゃんとした契約書の作成や物件の調査を考えると、間に仲介会社を置いたほうが、後々のトラブルを避けることができるでしょう。
 

専属専任媒介にすべきか迷った場合の判断方法

特に信頼できる不動産会社がなければ、専属専任媒介にすべきかどうか迷うところでしょう。ポラスグループでは、専属専任媒介は強くお勧めすることはありません。もちろん細かく報告があったり、指定流通機構に登録する期間の制限などのメリットもありますが、専属媒介契約でも十分であることが多いからです。逆に専属専任媒介契約を強く迫るような会社は要注意です。ちゃんと3つの媒介契約のメリットデメリットを提示してくれる仲介会社にご相談いただくことをお勧めいたします。

不動産会社と信頼関係を築くには時間も必要

専属専任媒介で売却活動する場合、契約した1社がどれほどしっかり活動してくれるかで物件が売却できる価格や活動にかかる期間に大きく差が出ます。ただ、最初からその不動産会社が誠実かどうかはなかなか判断できません。そのために、専属や専任の場合には契約期間が限られているのです。

まずは契約前に複数の不動産会社に相談し、その対応をしっかり比較してください。ご自分が売りたい物件の種類やエリアに強い不動産会社を選び、そのうえで、良いことだけを並べてリスクやデメリットをきちんと説明しない会社は避けましょう。契約してからの売却活動の様子、報告の仕方、質問への対応などを見て、もし不信感を持ってしまうようなら3カ月後には契約を変えることを考えましょう。

不動産の売却や購入が満足いくものになるかどうかは、そのパートナーとなってくれる不動産会社によって左右されるといっても過言ではありません。不動産の売却や購入では、時間に余裕を持って信頼して任せられる不動産会社を探し、状況に応じた契約を検討するようにしましょう。

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