競売について知りたい方へ
- 競売について詳しく知りたい方は、この記事で詳しい内容をチェック
- 競売の流れを知ることで、選択肢が広がります
この競売の結果、本来の回収額を上回る残金が発生するケースがあります。今回は「競売と任意売却の違い」や「残金の扱い」などを解説するため、最後までご覧ください。
目次
そもそも競売とは？任意売却との違いは？
住宅ローンを組んだだけでは、競売とは無縁です。支払いを滞納しなければ、不動産を競売にかけられることはないためです。
しかし万が一を想定して、競売に関する知識を紹介します。
競売とは
競売とは売主が価格を確定せずに商品を売り出し、これに対して購入したい人がそれぞれに希望価格を申し出る販売方法です。競売は、住宅ローンを組んだ債務者がローンを返済できなくなった時に執行されます。
ローンを提供した債権者である金融機関が、債務者に対して訴訟を起こすところから始まり、債権者が裁判所を通じ不動産売却の手続きをします。
その後、売却代金からローン残額を回収するため、競売手続きへ移行します。
債権者は住宅ローンを組んだ債務者に対して、同時に購入不動産へ抵当権を設定し、ローン返済不能となった際に備えて不動産売却益からローン残額を回収できるようにしているのです。
競売と任意売却の違い
よく競売と比較される任意売却は、競売とは違い、債務者と債権者の間に話し合いの機会が設けられる手続きです。この2つは、裁判所が介入するか否かの点で違いがあります。任意売却は一般的な価格に近い売却額を実現できるため、競売とは違い債権者と債務者の双方にメリットが生じる取引です。
ただし、任意売却は、債務者の手続き対応負担が多い点がデメリットです。
債務者に対して債権者が複数いると尚更で、債務者は全債権者に対して任意売却の申請をし、許可を得る必要があります。
さらに、共同所有者、連帯保証人、債務者以外の入居者へ説明義務も生じます。
債務者がこの煩雑さに対応できるかどうかも大きな違いです。
競売と公売の違い
債務者の不動産が差し押さえられる際、競売とは別に「公売」という手続きもあります。最も分かりやすい違いは目的です。競売は住宅ローン残債の回収が目的ですが、公売は税の徴収が目的です。
債権者と管轄も違います。競売は債権者が金融機関であることが多く、公売は国税や地方自治体が債権者です。
また、競売の管轄は裁判所であり、公売の管轄は国や地方自治自体です。
競売の流れとスケジュール
競売の流れは、かかわる立場によって変わります。ここではなるべく共通認識できるように、流れを説明します。
流れ① 滞納開始、一括返済要求、任意売却検討
住宅ローンを滞納しはじめると、一括返済を要求されます。目安としては滞納が始まった時期から数か月後です。債務者にとっては、任意売却をお願いする最後のチャンスです。
任意売却に移行しなかった、またはできない、且つ、住宅ローン返済の目途が立たない状況が続くと、保証会社から金融機関への残債返済のための「代位弁済」が開始されます。
この時点から債務者は保証会社へ返済する義務が生じます。そして保証会社へも返済できない場合は、競売手続きが執行されます。
流れ② 競売開始決定通知
裁判所から債務者へ競売開始決定通知が届いた時点で、保証会社は既に競売申し立てが完了しています。流れ③ 債務者の不動産の調査開始
②を経て競売対象不動産の調査が始まります。どれほどの価値を残しているかは売却価格に大きな影響を与えるため、調査結果をもとに評価書が作成されます。
この評価書は裁判所に提出されます。
流れ④ 債務者へは期間入札の通知、入札希望者は競売物件情報が閲覧可能に
現況調査報告書、評価書、物件明細書といった書類が揃い競売の準備が整うと入札期間や開札期日が記載された「期間入札の通知」が債務者に届きます。入札希望者はBIT(不動産競売物件情報サイト)や裁判所で競売物件情報を閲覧できるようになり、現況調査報告書、評価書、物件明細書も閲覧が可能となります。
流れ⑤ 入札と開札の期間
希望者は期間中に入札を行いますが、物件入札の際は保証金も同時に入金する決まりがあります。厳密には、物件ごとに「買受申出補償額」（原則は売却基準価額の10分の2以上の金額）なる決まりがあり、これに従い裁判所へ保証金を振り込みます。
合わせて、裁判所へは入札書、陳述書、振込証明書といった書類を提出します(持参郵送選択可)。
流れ⑥ 開札→売却→必要額の納付
入札者の中で最高値で入札していた希望者が落札者（最高価買受申出人）に選出されます。落札できなかったほかの希望者へは保証金が返金されます。落札者は最終審査を受け、購入できる流れです。
落札者は事前に振り込んだ保証金を引いた残りの金額を裁判所が指定する期日までに「一括」で支払う必要があります。
なおキャンセルの場合、保証金は返金されません。
流れ⑦ 登記から入居まで
所有権が移転登記され、落札者は不動産所有者決定で入居できるようになります。物件が前の所有者によって占有されている場合は、裁判所に引渡命令の申し立てを行うことができます。ただし落札者が費用負担するため、留意が必要です。
競売はデメリットが多い？
競売価格は、一般的な相場の6～7割です。債権者としては安い価格のため、これ以上の譲歩はできません。
債務者には給与差押のリスクが生じたり、引越し費用の負担、資金不足により引越しが遅れた場合の不法占拠の可能性など、デメリットが多いことは否めません。
競売が向いているケースとは
自己破産を検討している場合、競売を経て残債があっても自己破産が確定すると支払い義務が免除されることがほとんどのため、生きていくための経済力は残ります。
これからどう生きていくかの問題に向き合うこととなりますが、競売を選択する際の考え方のひとつではあります。
競売で債務額より高く売れた場合はどうなる？
競売の場合、購入時の価格よりも高く売れることは稀ですが、高く売れた場合は債務者=元所有者に差額が支払われることが原則です。
この場合、差額がすべて利益になると認識することは早計です。
競売は他者に不動産を譲渡する経緯を踏みます。つまり、原則として不動産売買で売却益が発生した状態と同じで、譲渡所得税が発生します。
しかし所得税法上「3000万円の特別控除」「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である」に該当する場合はこの限りではありません。
課税に関する正確な情報は法律の専門家へ相談することをおすすめします。
競売よりも任意売却を選択することがベター
任意売却は競売と違い債権者と債務者双方の協議により、競売よりも穏やかに進められる手続きです。
債務者としては煩雑な対応は生じるわけですが、それでも競売の苦悩や金銭的デメリットを考えれば優先したほうがよい選択肢です。
残金が出る可能性を踏まえても任意売却できることを視野に、早々に債権者との交渉を開始することが先決です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
