しかし実際のところ、自分が所有する土地の価値が何で決まるのか、詳しく知らない人も多いはず。この記事では、そんな土地の価値を決める要素をわかりやすく解説します。
また、土地の価値を算出する方法、土地売却の流れも解説。さらに、知っておくと役立つ土地売却のポイントもご紹介します。
目次
不動産の資産価値とは
不動産の資産価値とは、物件を財産として評価した価格のことです。
物件の新築価格や相場価格と異なり「物件そのものが現在いくらの値段がつくのか」を指す目安となります。
基本的に不動産の資産価値を決める要素は「土地の価値」と「建物の価値」から成り立っており、同じ物件であっても、それぞれの評価基準が異なる点も特徴です。
また不動産の資産価値は「売却価値」と「収益価値(家賃収入)」で評価されることがあり、売却価値と収益価値が高い物件なら利益を生みやすいため、将来的な資産価値も落ちにくいといった特徴があります。
ただし不動産の資産価値は「経済的」「社会的」など、外的要因の影響を受けやすいことに注意が必要です。
不動産の資産価値と査定価格・売却価格の違いは？
不動産そのものの評価額を指す資産価値ですが、不動産の売り出しを検討する際に「査定価格」や「売却価格」という言葉を耳にします。この不動産における査定価格や売却価格と資産価値とは、どのような違いがあるのでしょうか？不動産の資産価値と査定額・売却価格は、価格の付け方が異なります。
先述したように、不動産の資産価値は「物件が今いくらで売れるのか」を様々な要素から算出するものです。それに対し不動産の査定価格や売却価格は、物件の市場価格になります。
具体的にいえば、不動産会社が市場の動向を踏まえ、該当物件を簡易的なデータで評価し「いくらで売れるのか」を見込んだ金額が査定価格であり、実際に売れた該当物件の金額が売却価格です。
また不動産の資産価値と違い、査定価格や売却価格といった市場価格は、不動産業者や買い手の主観的な影響を受けやすいため、第一印象などによって価格の付け方が大きく変化する特徴もあります。
不動産の評価に関係している要素は？
そもそも土地の価値は、何を基準として決められるのでしょうか？
これは、自分の保有する土地の価値を知るためにも知っておきたいポイントです。ここでは、土地の価値を決める主な要素を見ていきましょう。
①土地の広さ・形状
面積も土地の価値を査定するときに重要な判断材料となります。土地に建てる建物の用途が、面積の広さによって決められるからです。また、その土地の形、形状の良し悪しも土地の価格を決める要素となります。
②建物の築年数・デザイン性
建物の築年数やデザイン性も、不動産の評価を左右する要素のひとつです。建物の資産価値は、築年数が増えていくごとに下落していき、流行り廃りのないデザイン性の物件ほど、資産価値が高くなる傾向となっています。
③周辺の環境
該当物件の周辺に、スーパーやコンビニなどの商業施設、病院や学校などの公共施設があれば、不動産の評価も高くなるでしょう。逆に暴力団事務所や墓地、工場などが近くにある場合、資産価値が低くなってしまいます。④駅までの距離
周辺環境と同様、物件から最寄り駅までの距離も、不動産を評価する際の大きな要素です。一般的に同じエリアでも最寄り駅から近いほど資産価値が上がり、最寄り駅から遠いほど資産価値が下がる傾向となっています。
⑤防災性
建物や地域の防災性は、不動産の資産価値に大きな影響を与えます。建物の場合、耐震性や設備、地盤の強さなどが厳しくチェックされる要素です。また、地域の防災対策が徹底されているか否かも重要なポイントになります。
⑥景気・都市計画の影響
景気の影響が土地の価値を左右することも珍しくありません。好景気、不景気の波により、不動産価格が大きく変動することもあるからです。また、大規模な都市計画などの該当エリアに含まれた土地ならば、その価格が高くなるということもあるでしょう。
不動産の資産価値を算出する方法
実際に不動産の資産価値を知りたい場合、どのような計算方法を用いて調べればよいのでしょうか？
ここでは「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」を使った不動産の資産価値を算出する具体的な方法を解説します。
【算出方法①】取引事例比較法
不動産の資産価値を算出する場合「取引事例比較法」が使われます。これは、該当物件の周辺エリアで類似物件が売買された過去の不動産取引実績を参考として資産価値を算出する方法です。取引事例比較法は、中古住宅を取引する際によく利用される計算方法です。たとえば「過去に同じような築年数、同じような間取り、駅から徒歩10分、8階の物件が3,000万円で売れたから、15階の物件ならば3,500万円で売れるだろう」という感覚的な値付けがこの方法の考えとなっています。
取引事例比較法は過去の実績を用いて計算するため、日当たり・景観・治安の良さなど、数値化しにくい要素も価格に表れる点が魅力です。
取引事例比較法の計算式は、以下のようになります。
「事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×現在の流動性比率」
取引事例比較法の計算式において、資産価値の正確性を求めるための要素が流動性比率です。
流動性比率とは、流動資産と流動負債の割合を見るものです。具体的には、事例物件と査定物件を比較した際、周辺環境や社会情勢などが大きく変化している可能性があることから85％～110％の間で価格調整をおこなう数値です。
【算出方法②】収益還元法
家賃相場から不動産の資産価値を算出する方法が「収益還元法」です。家賃相場とは、ある地域における賃貸住宅の平均家賃を指します。つまり該当物件がある周辺エリアの家賃相場を用いて「賃貸住宅として貸し出した場合、毎月いくらの収益が得られるのか」を逆算して資産価値を調べる計算方法です。
収益還元法を使った資産価値の算出方法では、収益性を客観的に示すことができるため、金融機関の融資を受けやすくなるというメリットがあります。
ただし家賃相場は、立地や建物の特徴、市場の影響などに左右されることから、過去の運用履歴や数字の信頼性を精査することも大きなポイントです。
収益還元法の計算式は「直接還元法」「DCF法」の2種類があります。
■収益還元法：
不動産の資産価値 ＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り
■DCF（Discounted Cash-Flow）法：
(X年後の合計収益)÷(1＋年間割引率のX乗)
直接還元法は、年間の家賃収入を利回りで割り出して資産価値を算出する方法です。
一方のDCF法は、家賃の下落率や空室リスクなど、直接還元法で想定されていない数値を織り込み、資産価値を割り戻す方法です。直接還元法よりも予測精度が高い計算方法ながら、特殊で内容も複雑です。
【算出方法③】原価法
「原価法」とは、分かりやすくいうと「現在所有している建物を解体し、土地を含めて新築に建て直した場合にかかる購入費用（時価）」から導き出す計算方法となります。原価法の計算式は、以下のとおりです。
「新価 － 経過年数による価値の減少と使用による消耗分」
「新価」は「再調達価格」ともいわれ、同等のものを新たに建築や購入するために必要な金額のことです。原価法によって算出した不動産の資産価値を「積算価格」といいます。
公的評価額を使った土地の価値を算出する方法
土地の価値は、4つの公的な評価額を基にすれば、ある程度ながら自分でも計算することが可能です。
ここからは、公的評価額を使った土地の価値を知りたいときに役立つ算出方法をご紹介します。
【計算方法①】公示地価を基にする
その年の1月1日時点における全国約26,000地点の時価相当額が「公示地価」です。同年3月に国土交通省から発表され、大まかな地価がわかります。公示地価を基に算出する場合、この数値に土地の面積（平米数）をかけあわせるだけです。
【計算方法②】都道府県地価調査価格を基にする
「都道府県地価調査価格」は、毎年7月1日時点での全国約21,000地点の時価相当額を都道府県が調べたものです。この都道府県地価調査価格を基に算出する場合、この数値を土地の面積をかけあわせます。公示地価と重なる地点では、この数値が用いられないこともあるようです。
【計算方法③】相続税評価額を基にする
「相続税評価額」は、そもそも土地の相続税を適正に算出するため、国税庁が発表している価格です。一般的に公的評価額を用いて土地の価値を算出する場合、この相続税評価額を求めることによって、簡易的に割り出す方法が大半を占めています。
以下がその計算式です。
土地の面積×正面路線価×奥行補正率＝相続税評価額
「路線価」とは、道路に接面した土地の価格を指し、正面路線価は、その中で最も価格が高い路線価のことです。また「奥行補正率」とは、奥行きの距離（使い勝手）に応じて、路線価を調整するための補正率をいいます。
【計算方法④】固定資産税評価額を基にする
固定資産税を算出するとき、その計算根拠となる価格が「固定資産税評価額」です。公示地価の70％が目安とされているため、固定資産税評価額に0,7をかけあわせれば、土地の現在価格が割り出せます。ただし、信憑性に欠けることから参考程度の数値にしかなりません。土地売却の流れ
実際に土地を売却する場合、具体的にどのような手順を踏んでいくのでしょうか？
ここからは、土地の査定から売却完了までといった土地売却に流れをわかりやすく解説します。
【流れ①】土地の査定
土地の売却は、その価値を査定することから始まります。まずは、不動産会社に相談し、土地の査定を依頼するのが一般的です。査定だけならば、どの不動産会社も無料でおこなってくれます。【流れ②】媒介契約を結ぶ
次に、納得のいく販売価格を提示してくれた不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」とがあり、それぞれの特徴を理解したうえで、契約を結ばなくてはなりません。【流れ③】土地の販売活動
媒介契約が締結されると不動産会社の販売活動スタートです。決めた販売価格を基にして、土地の情報を検索サイトや広告などに掲載したり、見学者の受付、見学会の実施をおこない、買主を探します。基本的に細かい段取りや買主との交渉などは、すべて不動産会社が担うから安心です。【流れ④】売買契約を結ぶ
買主が決まれば、土地の売買契約を締結します。宅地建物主任者から売買に関する重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印をするのですが、その内容に疑問点や理解できないことも多いはずです。必ずその場で確認をおこなうようにしましょう。【流れ⑤】物件の引き渡し～売却完了
売買契約が結ばれたら土地の所有権移転登記をはじめ、必要ならば、抵当権の抹消といった各種手続きをおこないます。無事にすべての手続きを終え、買主に物件を引き渡せば、土地の売却完了です。土地売却のポイント
土地を売却するにあたり、知っておきたいポイントとは、どのような点になるのでしょうか？ここからは、土地売却における重要なポイントをご紹介します。
ここをしっかりと押さえておけば、土地の売却価格にも差が出てくるようです。
所有する土地の適正価格を事前に調べておく
所有する土地の適正価格をある程度把握しておきましょう。公示地価や固定資産税評価額などから自分で算出する、不動産サイトで市場相場を確認する、インターネット上の査定シュミレーションを利用するなどといった方法があります。土地売却において、その価値を事前に調べておくことが大切なポイントです。
信頼できる不動産会社に依頼する
土地の売却には、専門的な知識と豊富な経験、何よりも大変な労力が必要となります。 そこで相談や査定から販売活動、売買契約の締結にいたるまで、真摯に対応してくれる不動産会社に土地の売却を依頼することです。信頼できる不動産会社を探すため、複数の会社に相談・査定を依頼してみましょう。
土地の価値に見合った価格設定をする
土地を高く売りたいため、その価格が市場相場とかけ離れていれば、土地の売却が難しくなってきます。販売価格を見誤り、売れ残ってしまうケースも珍しくありません。逆に土地の価値よりも安い販売価格にしてしまえば、大きな損をしてしまうでしょう。土地の立地や利便性、快適性、面積や形状などを踏まえ、その価値に見合った価格を設定することも土地売却の重要なポイントになってきます。
土地の売却を考えるのなら、正しい土地の価値を知ること
土地の価値を決める大きな要素は、立地、面積と形状、道路との関係性です。また、地質や周辺環境、景気や都市計画の影響などにも左右されます。
土地の売却を検討するのならば、最初に公示地価や固定資産税評価額などに基づいた計算方法を使い、自分で土地の価値を算出してみましょう。
そして、正確な土地の価値を知るためには、複数の不動産会社に相談し、査定を依頼してみることです。
そこから信頼できる不動産会社を見つけ、市場相場に沿った適正な土地の価格設定をおこない、賢く土地の売却をおこなってください。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
